​滨州市住房和城乡建设局关于印发《滨州市物业承接查验实施细则》的通知

 

各县(市、区)住房和城乡建设局，经济开发区住房城乡建设和水务局，高新区住房和城乡建设局，北海经济开发区住房和城乡建设局：

为进一步加强我市物业管理活动的指导和监督，全面规范物业承接查验行为，现将《滨州市物业承接查验实施细则》印发给你们，请结合实际，抓好贯彻落实。

 

滨州市住房和城乡建设局

2024年9月20日

（此件公开发布）


 

第一章  总 则

 

第一条 为规范物业承接查验行为，加强物业管理活动的指导和监督，明确建设单位、物业服务人的责任义务，维护各方合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）《山东省城市房地产开发经营管理条例》《滨州市住宅物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称物业承接查验，是指承接新建住宅物业前，物业服务人和建设单位在街道办事处（乡镇政府）、物业主管部门等部门、单位的指导、监督下，按照有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备及其档案资料进行检查和验收的活动。前期物业服务合同终止后，业主委员会与依法选聘的物业服务人之间的承接查验活动，以及新建非住宅物业承接查验活动，可以参照本实施细则执行。

第三条 物业承接查验应当遵循诚实守信、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主财产的原则开展。

第四条 市住房城乡建设部门负责全市物业承接查验活动的政策指导和政策执行监督；各县（市、区）物业主管部门负责辖区内物业承接查验活动的指导监督和备案工作；各街道办事处（乡镇政府）负责组织辖区内物业承接查验工作，监督管理物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权和相关资料的移交工作，负责承接查验行为的投诉处理等；居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇政府）做好物业承接查验工作。

第五条 物业管理协会应当加强行业自律，指导住宅物业的物业服务人依法实施承接查验。

 

第二章  物业承接查验的条件和程序

 

第六条 住宅物业建设单位在组织竣工验收时，应当通知物业服务人参加。

物业服务人应当将物业共用部位、共用设施设备存在的问题书面告知建设单位，并向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

鼓励建设单位邀请物业服务人进行前期技术介入，从物业使用人便捷使用和减少后期管理痛点的角度，提供图纸建议、隐蔽管网建档、参与重点设备安装调试等活动。

保修责任施工单位未按要求时限整改的，建设单位应自行组织整改或购买第三方服务。

第七条 建设单位在住宅物业交付使用前，应当对下列内容进行约定：

（一）通过房屋买卖合同约定物业共用部位及共用设施设备的配置和建设标准；

（二）通过临时管理规约约定全体业主同意授权物业服务人代为查验物业共用部位、共用设施设备；

（三）通过前期物业服务合同约定承接查验的内容。

第八条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，向物业服务人移交资料完整、质量合格、功能完备的物业共用部位、共用设施设备及其档案资料。  

第九条 建设单位应当在新建住宅物业交付使用30日前到项目所在地街道办事处（乡镇政府）申请办理物业承接查验，并于物业交付使用15日前完成承接查验工作。

街道办事处（乡镇政府）应当组织成立物业承接查验工作小组，小组成员包括：街道办事处（乡镇政府）、县（市、区）物业主管部门、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人、业主代表、物业管理专家等各方至少一人，小组成员人数为不少于七人的单数。

鼓励聘请相关专业机构协助进行查验，并对承接查验的过程和结果进行公证。

第十条  承接查验应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得有关行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）水（供水、排水）、电已按规定接入城市管网，按“一户一表”原则安装具备远程抄表等功能的计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业服务区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）室内室外污水、雨水管道与相应管道连接，符合相关设计规范要求；

（四）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管道连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（五）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（六）电梯、二次供水、供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（七）按照规划设计要求完成了教育、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（八）物业服务用房的建筑面积及配置标准符合《滨州市住宅物业管理条例》的规定；

（九）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路相连；

（十）按照规划要求完成了绿化建设和车库、车位及充电桩配置；

（十一）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十二）住房品质符合规划要求的标准；

（十三）绿色建筑等级符合规划设计的要求；

（十四）法律法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。  

第十一条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

  （一）房屋买卖合同；

  （二）临时管理规约；

  （三）前期物业服务合同；

  （四）规划设计方案；

  （五）建设单位移交的图纸资料；

       （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十二条 物业承接查验按照下列程序进行：

  （一）制定物业承接查验方案；

  （二）提供有关图纸资料；

  （三）查验共用部位、共用设施设备；

  （四）解决查验发现的问题；

  （五）确认现场查验结果；

  （六）签订物业承接查验协议；

  （七）履行移交接管手续。

第十三条 承接查验工作小组应当指导建设单位和物业服务人制定物业承接查验方案，方案主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员组成等。

第十四条 现场查验20日前，建设单位应当在承接查验工作小组监督下向物业服务人移交下列资料：

  （一）规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;

  （二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防验收合格证、电梯安全检验合格证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装和调试报告、设备保修卡和保修协议等资料;

  （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）;

  （四）质量保修文件和使用说明文件;

  （五）物业承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十五条 物业服务人应当对建设单位提供的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条 承接查验工作小组应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验。

  （一）采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法，查验的主要内容包括:

  1.物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

  2.物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、电动汽车（电动自行车）充电设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

  （二）采用核对竣工验收资料和出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法，查验的主要内容包括:

  1.物业共用设施：包括路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施、门禁（车、人）设施、停车棚等。

  2.物业共用设备：包括电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、充电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

  第十七条 建设单位应当依法移交有关专营单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为现场查验的内容。建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务人。

第十八条 现场查验应当形成书面查验记录。查验记录应当包括住宅物业项目名称、查验时间、查验范围、查验方法、存在问题、问题解决情况以及查验结论等内容。

物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合房屋买卖合同约定或者有关规定的情形，建设单位应当及时解决，并交由承接查验工作小组复验。

查验记录应当由参加现场查验的人员签字确认。

第十九条 现场查验完成后，建设单位和物业服务人签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限（最长不超过30天）、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十一条  物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

委托专业机构协助查验的，协助查验费用由委托方承担。

 

第三章 物业交接

 

第二十二条 物业承接查验协议签订后10日内，建设单位应当在街道办事处（乡镇政府）指导监督下，将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权及有关资料移交物业服务人，并签订书面交接记录。同时将本实施细则第十四条规定的资料形成电子版（或影印件），向街道办事处（乡镇政府）提供备份。

第二十三条 交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，应当由建设单位和物业服务人共同签章。

第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，或因未及时履行保修责任，导致业主或物业服务人人身、财产安全受到损害的，建设单位应当依法承担相应的法律责任。

第二十五条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主或物业服务人造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第二十六条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第二十七条 新建住宅物业服务项目，自物业移交之日起，物业服务人应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规