扬州市政府办公室关于在市区老旧住宅小区开展基本物业服务的实施意见

扬府办发〔2011〕90号

广陵区、维扬区、邗江区人民政府，市各有关部门（单位）：

为进一步改善市区老旧住宅小区生活环境，提高小区管理和服务水平，推进和谐社区建设，提出如下实施意见：

一、明确老旧住宅小区的范围

老旧住宅小区是指2000年以前开发建设，设计建设标准较低，配套设施不健全，物业服务用房、社区用房不达标，不具备实施市场化、专业化物业服务条件的住宅小区，以及经市物业行政主管部门会同各区政府（管委会）共同勘查认定的其他不具备实施市场化、专业化物业服务条件的居民小区。

二、在街道（乡镇）设立物业服务中心

各区政府（管委会）要在各街道（乡镇）成立民办非企业性质的物业服务中心，为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。各物业服务中心通过企业化运作，可在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式，为业主提供基本物业服务。物业服务中心在街道办事处（乡镇政府）的领导下开展工作，接受市、区物业行政主管部门的业务指导和工作监督。

三、基本物业服务的内容

老旧住宅小区基本物业服务主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理。

对拟实施基本物业服务的老旧住宅小区，由各社区居民委员会（业主委员会）向街道（乡镇）物业服务中心提出申请，物业服务中心针对各小区不同情况，分别制定基本物业服务实施方案，包括服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等，并广泛征求业主意见后组织实施。物业服务人员应优先安排市区就业困难对象，优先招聘低保户、低保边缘户中有劳动能力的人员。同时，要积极引导规模较大、具备条件的老旧小区逐步向专业化、市场化物业服务模式过渡。

物业服务中心可选择信誉好、实力强的物业服务企业作为加盟单位，为居民提供房屋维修、下水管道疏通、水电故障排除等有偿服务。

物业服务中心要在一个月内将实施基本物业服务的情况向所属区物业行政主管部门备案，各区物业行政主管部门应对照老旧小区的基本物业服务标准，对辖区内实施基本物业服务的项目进行检查，并建立考核档案，将实施基本物业服务的情况汇总后报市房管局备案。

四、基本物业服务所需资金及筹措渠道

1、对成立物业服务中心且经验收合格的街道（乡镇），一次性给予10万元奖励。奖励费用由市、区两级财政各承担50%。

2、按照基本物业服务覆盖范围内每平方米建筑面积每月不超过0.15元的标准，对实施基本物业服务的街道（乡镇）物业服务中心给予适当补贴，并根据基本物业服务项目考核成绩发放。补贴费用由市、区两级财政各承担50%。对规模较大、条件较好的老旧小区，要逐步实施物业服务的市场化运作，减少或取消财政补贴。

3、物业服务中心可根据各老旧住宅小区提供的物业服务项目和标准，在认真测算的基础上，向业主适当收取物业服务费用，收费标准不得高于市区普通住宅物业公共服务收费指导价的二级收费标准。

4、物业服务中心利用小区内公共资源取得的经营性收入，纳入小区物业服务费中，实行统一管理使用。

5、低保、特困人群，凭低保、特困证明，经街道办事处（乡镇政府）批准，可免交物业服务费用，免交的部分由区级财政给予补足。

五、建立验收与考核机制

1、对街道（乡镇）成立物业服务中心的验收

由市、区两级物业行政主管部门对照《扬州市区老旧住宅小区物业服务中心验收标准》（附件1），从人员配备、办公场所、规章制度的建立等方面进行验收。

2、对街道（乡镇）物业服务中心的考核

对照《扬州市区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准》（附件2），各区物业行政主管部门和区财政部门会同相关街道和业主代表每季度对辖区内街道（乡镇）物业服务中心提供的基本物业服务项目考核一次，市级物业行政主管部门和财政部门组织各区每半年考核一次。按照市、区考核评分各50%的比例，采用百分制合成计算考核成绩。

3、对街道（乡镇）物业服务中心的考核成绩与市、区财政补贴发放挂钩。考核成绩高于（等于）85分的项目，按100%的比例发放补贴；高于（等于）75分低于85分的项目，按80%的比例发放补贴；高于（等于）60分低于75分的项目，按50%的比例发放补贴；低于60分的项目，不予发放补贴。

附件1：扬州市区老旧住宅小区物业服务中心验收标准

附件2：扬州市区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准

二〇一一年四月二十一日

附件1：

扬州市区老旧住宅小区物业服务中心验收标准

序号	基本项目	验收标准
1	办公场所、设备配置到位	有固定的、独立使用的办公场所，配备一定数量的办公设备，包括电脑、电话、办公桌椅、文件柜等；
2	机构健全、人员配置到位	有一名专职副主任（副乡长）分工负责，管理人员不少于三名，财务独立建账；
3	各类规章制度健全	建立内部考核机制、劳动用工制度、员工岗位责任制、考勤制度和财务管理等相关制度；
4	有合法的经营登记	已到民政部门办理民办非企业单位注册；
5	完整的档案记录	建立值班制度，公开值班电话，各类投诉的登记、处理、回访记录完整。

附件2：

扬州市区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准

项目名称：物业服务中心名称：

序号	基本项目	考核内容	分值	评分标准	得分
1	用工情况（20分）	按照政府公益性岗位使用对象，安排市区就业困难对象和有劳动能力的低保户家庭成员就业	20	发现一个不符合扣2分
2	内部管理（20分）	单位员工仪表整洁，挂牌服务，行为规范，文明礼貌	4	发现一个不符合扣0.3分
		定期开展业主满意度调查，根据业主意见及时改进工作和服务方式	4	未定期开展业主满意度调查扣1分；年度满意度调查少于业主总户数50％的，每少10％扣0.5分；没有根据业主意见及时改进的扣1分
		每年按规定公布年度物业服务资金的收支情况，要求真实、准确	4	不符合不得分
		在服务项目显著位置公示项目管理人员姓名、服务电话	4	不符合不得分
		对物业服务收费项目、标准和服务标准进行公示，公示内容清晰易懂，收费行为规范	4	没有公示的扣4分，公示内容不清晰扣1分，发现一起乱收费行为扣4分
3	维修维护（12分）	对业主违法搭建、违章装修等行为及时制止、上报执法部门，有记录	4	发现一例不符合扣0.1分
		排污、排水管道畅通，无堵塞、积水、外溢现象	4	发现一处不符合扣0.5分
		路灯（楼道灯）明亮，道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，不影响车辆和行人通行	4	发现一处不符合扣0.5分
4	治安防范（12分）	安全护卫设施运行良好	4	发现一例不符合扣0.3分
		危及人身安全处有明显标识和具体防范措施	4	发现一处不符合扣0.5分
		小区有门岗值班，非封闭管理居民小区有治安员巡防	4	发现一处不符合扣0.5分
5	清扫保洁（12分）	道路、场地、楼道等公共部位清洁卫生	4	发现一处不符合扣0.5分
		无乱设摊点、乱设广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象	4	发现一处不符合扣0.5分
		公共设施设备无蛛网、浮尘	4	发现一例不符合扣0.3分
6	绿化养护（12分）	绿化长势良好、修剪整齐，无枯死、大面积虫害与缺损	4	发现一处不符合扣0.5分
		绿化带无杂物、垃圾	4	发现一例不符合扣0.3分
		对业主在绿化带乱种植、占用等行为及时制止，上报执法部门，有记录	4	发现一处不符合扣0.5分
7	停车管理（12分）	车辆停放基本有序	4	不符合不得分
		合理划分停车位	4	不符合不得分
		小区出入口、楼道内，无车辆等其他杂物影响消防通道的现象	4	发现一处不符合扣1分
总评分			100

考核单位（章）：年月日

来源:扬州市人民政府官网

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