北京市住房和城乡建设委员会关于印发《住宅工程防水施工和渗漏防治指南》的通知

京建发〔2023〕87号

各区住房城乡建设委，东城、西城、石景山区住房城市建设委，经济技术开发区开发建设局，各有关单位：

  进一步加强防水工程质量管控，有效降低渗漏缺陷隐患，提升住宅工程品质，保障人民群众利益，确保群众买房放心、居住安心，依据有关法律、法规及工程建设标准规定，市住房城乡建设委制定了《住宅工程防水施工和渗漏防治指南》（以下简称《指南》），现印发给你们，请认真组织落实，并按照下列要求做好相关工作：

  一、提高对住宅工程防水质量重要性的认识

  市、区两级住房城乡建设行政主管部门、各工程参建单位要坚持以人民为中心的发展思想，从住户的切身感受出发，进一步聚焦防水施工关键环节和渗漏突出问题，进一步提高政治站位，深刻认识提升住房工程防水质量的重要意义，以更高标准、更有效措施深入推进防水施工和渗漏防治工作，推进防水工程质量治理体系和能力现代化，确保防水工程不滴、不渗、不漏，让人民群众有实实在在的获得感。

  二、加强《指南》的贯彻落实

  各建设、施工、监理、检测单位要加强《指南》的宣贯，健全防水施工质量控制体系，明确渗漏防治管理责任，进一步落实企业主体责任，筑牢建设、施工、监理“铁三角”防水质量治理体系，建立分工合作、互相监督、互相促进的协同治理体系。

  三、加强质量责任落实情况的监督检查

  市、区两级住房城乡建设行政主管部门应重点检查建设、施工、监理单位防水质量责任的落实情况，加强对防水工程施工质量及淋水、蓄水试验工作的监督抽查，对发现的违法违规行为进行查处，按相关记分管理办法进行记分处理，并纳入市场行为评价系统。

  本通知自发布之日起实施。

  特此通知。

  北京市住房和城乡建设委员会

  2023年3月13日


1  总则

  1.0.1为规范住宅工程防水施工和渗漏防治工作，健全防水施工质量控制体系，明确渗漏防治管理责任，提高防水施工和渗漏防治全方位、全过程管理能力，保证住宅工程使用功能，提升住宅工程品质，制定本指南。

  1.0.2本指南适用于北京市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程防水施工和渗漏防治工作。

  1.0.3住宅工程防水施工和渗漏防治工作，除应符合本指南外，尚应符合国家和北京市现行有关标准的规定。

  
2 编制依据

  2.1 相关法律法规

  1《建设工程质量管理条例》

  2《北京市建设工程质量条例》

  3国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）

  4 住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规〔2020〕9号）

  5住房和城乡建设部办公厅关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知（建办保〔2022〕6号）

  6北京市住房和城乡建设委员会等十二部门印发《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见》的通知（京建发〔2020〕351号）

  7北京市住房和城乡建设委员会关于加强房屋建筑和市政基础设施工程施工技术管理工作的通知（京建法〔2018〕22号）

  8北京市住房和城乡建设委员会关于加强工程质量影像追溯管理的通知》(京建发〔2021〕29号）

  9北京市住房和城乡建设委员会关于加强建设工程“四新”安全质量管理工作的通知》(京建发〔2021〕247号)

  10北京市住房和城乡建设委员会关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知（京建发〔2021〕253号）

  11北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程建设单位委托质量检测管理的通知（京建法〔2022〕3号）

  12 北京市住房和城乡建设委员会关于加强住宅工程渗漏问题质量保修维修工作的通知（京建发〔2021〕360号）

  2.2 相关技术标准

  1《住宅设计规范》（GB 50096）

  2《住宅建筑规范》（GB 50368）

  3《建筑与市政工程防水通用规范》（GB 55030）

  4《建筑与市政工程施工质量控制通用规范》（GB 55032）

  5《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210）

  6《地下防水工程质量验收规范》（GB 50208）

  7《屋面工程质量验收规范》（GB 50207）

  8《建筑节能工程施工质量验收标准》（GB 50411）

  9《装配式混凝土建筑技术标准》（GB/T 51231）

  10《地下工程防水技术规范》（GB 50108）

  11《屋面工程技术规范》（GB 50345）

  12《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ 298）

  13《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T 235）

  14《外墙外保温工程技术标准》（JGJ 144）

  15《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T 53）

  16《装配式混凝土结构技术规程》（JGJ 1）

  17《厨房、厕浴间防水技术规程》（DB11/T 1811）

  18《居住建筑节能设计标准》（DB11/ 891）

  19《民用建筑节能门窗工程技术标准》（DB11/T 1028）

  20《装配式混凝土结构工程施工与质量验收规程》（DB11/T 1030）

  21《建筑预制构件接缝密封防水施工技术规程》（DB11/T 1447）

  22《屋面防水技术标准》（DB11/T 1945）

  23《地下室防水技术规程》（DB11/T 367）

  24《建筑工程施工组织设计管理规程》（DB11/T 363）

  
3 基本规定

  3.0.1住宅工程防水施工质量控制和渗漏防治应坚持“系统管控、责任明确、全员参与、全过程控制”的工作方针。

  防水设计和施工应遵循“因地制宜、以防为主、防排结合、综合治理”的原则。

  3.0.2住宅工程参建单位应健全防水施工质量控制和渗漏防治工作管理机制，建立防水施工质量管理体系，明确渗漏防控责任人及岗位职责，加强专项检查和渗漏检验工作，建立质量责任追溯制度。

  3.0.3住宅工程参建单位应建立防水施工质量控制和渗漏防治工作制度，明确人员管理、技术管理、材料管理、分包管理、施工管理、资料管理和验收管理等要求。

  3.0.4住宅工程防水应进行专项防水设计，应包含屋面防水、地下室防水、室内防水、外墙防水，明确防水等级、设防要求、工程防水构造及密封措施等相关内容。

  专项防水设计应包含对住宅工程易发生渗漏的部位和环节的深化设计，绘制节点构造详图或注明引用相关图集编号，明确渗漏防治设计措施。

  地下工程防水设计工作年限不应低于工程结构设计工作年限，屋面工程防水设计工作年限不应低于20年，室内工程防水设计工作年限不应低于25年。

  3.0.5住宅工程选用的防水体系应充分考虑北京地区的气候条件、水文地质、季节性施工等因素，优先选用技术先进、工艺成熟、耐久性好、方便施工和检验的防水材料和做法。专项防水设计应充分考虑北京地下水位上升和极端天气增多的因素，科学选取抗浮设防水位标高，采取有效防治措施。

  3.0.6鼓励企业结合工程实际开展技术创新，加大对渗漏防控施工技术、工艺、材料的研发、改进、提升。积极推广应用设计标准化、生产工厂化、施工装配化和管理信息化的新材料、新技术、新工艺。

  3.0.7建设单位应对专项防水设计，以及防水工程采用新材料、新技术、新工艺的施工方案组织进行专家论证。

  3.0.8建设单位应要求设计单位在设计交底时，对使用的新材料、新技术、新工艺有关要求作出具体详细的说明，应对参建单位提出的图纸问题进行书面答复，明确重要部位防水节点做法，并形成设计交底会议纪要。

  3.0.9工程施工前，建设单位应当组织设计、施工、监理单位相关人员进行图纸会审，重点对图纸是否存在不符合国家相关规范标准、不符合合同约定要求、设计深度不满足材料采购和施工需求、住宅工程易发生渗漏的部位和环节（如装配式外墙防水节点、季节原因对地下室防水的影响、外保温墙体防渗漏等）是否进行深化设计、绘制节点构造详图或注明引用相关图集编号、明确渗漏防治设计措施等问题进行会审，形成正式图纸会审记录。

  3.0.10住宅工程应选择技术先进、工艺成熟、经工程实践证明对渗漏防治有效的防水材料，应无毒、环保，不得使用国家和北京市明令淘汰及禁止使用的材料。防水材料与密封材料以及其他相关构造层材料等相邻材料之间应具有相容性。

  3.0.11防水材料的耐久性必须满足防水工程设计工作年限的要求。

  3.0.12防水材料宜一次性进场，进场时应随带产品合格证和出厂检验报告等质量证明文件，材料的品种、规格、型号、性能参数等应符合国家产品标准和设计要求。

  在质量证明文件核查和外观质量检查合格的基础上，应按规定进行现场见证取样检验。送检样品应从进场材料中取样，取样组批应符合规范要求，代表批量应与材料实际进场数量相一致。防水材料进场复验不合格的，不得再次取样复验。取样、标识、封样和送检全过程要录制留存视频影像资料。建设单位应抽查监理单位材料见证复验相关工作的视频影像资料。

  3.0.13防水材料进场后，不同品种、规格的产品应分别堆放，贮存在阴凉通风处，避免日晒雨淋，严禁接近火源。防水涂料应防止碰撞，注意通风；防水卷材宜采取立放贮存、单层堆放，可平放贮存的堆放高度不应超过五层。

  3.0.14卫生间防水施工应先做样板间，外门窗、地下室、屋面、外墙等防水施工应先做工艺样板。样板间或工艺样板应由建设单位组织监理、施工单位进行验收，必要时设计单位应参加验收。施工过程中应严格按照样板间或工艺样板标准进行施工和验收。

  3.0.15防水施工前应确认基层已验收合格，基层质量应符合防水施工的要求。

  3.0.16鼓励非明火防水层施工作业，防水层施工作业时，应避免交叉作业，保证施工安全。防水层施工完成后，应采取成品保护措施。对防水层施工可能产生影响的焊接作业，应按相关规定办理动火证，并由项目主要负责人员签发，取得动火证后方可作业。动火作业时应对相关防水层覆盖阻燃保护，配备消防灭火器材，并设专人看火，周围环境应采取保证防火安全措施。

  3.0.17防水工程施工的关键工序、细部节点及收口，以及淋水、蓄水的实体质量试验环节应采取可视化追溯管理，按规定留存相关影像资料。

  3.0.18卫生间的防水施工、外门窗和外墙等部位防渗漏应以户内自然间为最小检查单元，屋面、地下室等细部构造防渗漏应全数检查，施工单位应与监理单位协商制定各道工序的过程质量控制会签确认表，作为防渗漏质量控制的原始记录。

  3.0.19雨天、雪天、低温环境或五级以上大风环境下，不应进行露天防水施工。

  3.0.20防水工程的淋水、蓄水试验应严格执行相关标准，不得弄虚作假。

  3.0.21防水工程施工完成后应按规定程序和组织方式进行质量验收。检验批应由专业监理工程师组织施工单位项目专业质量检查员、专业工长等进行验收；分项工程应由专业监理工程师组织施工单位项目专业技术负责人等进行验收。

  3.0.22防水工程验收时，应核验相关文件和记录，包括：设计施工图、图纸会审记录、设计变更文件；材料的产品合格证、质量检验报告、进场材料复试报告；施工方案；隐蔽工程验收记录（含相关影像资料）；工程质量检验记录、渗漏水处理记录；淋水、蓄水或水池满水试验记录（含相关影像资料）；施工记录；质量验收记录。


4 主体质量责任与落实

  4.1 建设单位职责

  4.1.1建设单位依法对防水工程质量和渗漏防治工作承担首要责任，组织各方认真开展安全质量测评。在项目立项论证等项目建设前期阶段，建设单位要对防水工程质量做出承诺，确保不发生渗漏质量问题。

  4.1.2建设单位应当根据工程实际情况，科学合理确定工程建设工期，防水施工应充分满足合理工艺时间要求，不得任意压缩工期，不得因价格因素降低防水工程质量和渗漏防治工作要求。

  4.1.3建设单位应将渗漏防治内容纳入施工和监理招标文件，在评标中对施工单位和监理单位的渗漏防治措施进行评审。

  4.1.4建设单位应明确各参建方防水施工和渗漏防治责任，组织相关单位按照各自职责落实渗漏防治措施，全面梳理项目防水渗漏防治的风险部位，从设计和施工方案、材料性能、工艺做法、施工组织、质量管理等方面，分析制定防水渗漏防治措施。

  4.1.5建设单位应当加强勘察、设计单位合同履约管理，要求勘察、设计文件符合工程特点和合同要求，说明工程地质、水文和环境条件可能造成的工程质量风险，设计深度应符合施工要求，并应经过质量管理程序审批。

  4.1.6建设单位应要求设计单位做好建筑防水工程的各项专项设计并满足施工要求，要求提供及时的现场技术服务，及时解决防水施工中出现的问题。

  4.1.7建设单位应要求设计单位在参加地基与基础分部工程、主体结构分部工程和单位工程验收时，对住宅工程防水施工和渗漏防治实施情况进行检查确认，并将结果纳入设计单位的工程质量检查报告。

  4.1.8建设单位组织施工单位、监理单位制定住宅分户验收方案时，应将卫生间、外门窗、外墙防渗漏验收以自然间为单元纳入分户验收方案，并组织实施。

  4.1.9建设单位应督促施工单位根据项目特点编制防水专项施工方案，施工方案的编制应符合北京市《建筑工程施工组织设计管理规程》（DB11/T 363）的要求，并应包含渗漏防治内容和具体措施。

  4.1.10建设单位应增加提高防水工程质量和渗漏防治工作的资金投入，督促施工单位使用优质防水材料，采用可靠施工工艺。建设单位应将住宅工程渗漏防治发生的相关费用列入工程概预算。

  4.1.11建设单位不得降低住宅工程防水质量要求，不得擅自修改施工图设计文件，不得明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设标准，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的防水材料。

  4.1.12除非改建项目只有防水改造工程一项施工内容，建设单位不得直接发包防水工程，不得明示或暗示施工单位使用其指定的防水专业施工单位或防水材料。

  4.1.13建设单位应委托具有相应资质的检测单位按照规定对防水材料进行见证检验。检测项目和数量应符合抽样检验要求。非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为工程质量验收依据。

  4.1.14建设单位在组织竣工验收时，应组织设计、施工、监理等单位对住宅工程防水施工质量和渗漏防治措施落实情况进行检查和验收，并将检查和验收结果纳入工程竣工验收报告。

  4.1.15建设单位应定期回访住宅工程防水施工和渗漏防治措施的实施效果，按房屋买卖合同约定在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。

  4.2 施工单位职责

  4.2.1施工单位是住宅工程防水施工质量和渗漏防治工作的直接责任单位，对住宅工程防水施工质量负责。施工单位应加强管理，责任到人，确保防水施工质量和渗漏防治效果。

  4.2.2施工单位应加强技术管理，施工组织设计中应明确防水施工质量和渗漏防治工作措施。施工单位项目技术负责人应组织编制防水专项施工方案，并明确细部节点处理措施。对于规模较大项目，应区分地下室、卫生间、外门窗、外墙、屋面等防水施工部位，分别编制施工方案。

  4.2.3防水工程专业施工单位应根据项目特点和合同约定，制定技能工人配备方案，其中中级工及以上占比应符合本市施工现场建筑工人配备标准。工程项目防水技能工人配备方案应报监理单位审查后实施。

  4.2.4防水施工作业人员应进行施工技能培训，并应保留培训记录，经考核合格后，方可从事防水施工作业。

  4.2.5施工单位应严格落实施工方案交底制度，防水专项施工方案交底应由方案编制人员或项目技术负责人向防水专业施工单位相关管理人员交底。防水专业施工单位管理人员应在防水层施工前，对作业人员进行施工作业技术交底。交底人员和被交底人员应在技术交底上签字。

  4.2.6施工单位应按照设计图纸和施工技术标准施工，使用合格的防水材料，不得擅自修改设计，不得偷工减料。施工中发现设计图纸有不明确做法或节点的，应及时提出，由建设单位和设计单位解决。

  4.2.7施工单位应在质量证明文件核查和外观质量检查符合要求的基础上，按规定对防水材料进行随机取样、封样和送检，应确保试样的真实性和代表性。复验不合格的材料应及时退场，不得用于工程。

  4.2.8施工单位和防水专业施工单位在签订合同时应明确施工界面划分、明确完成面的质量标准。防水层施工前，应进行工序交接检查并形成记录。

  4.2.9施工方案中应明确防水检验批各道工序的质量检查点，并在施工方案交底时明确说明。施工单位质检员应在检查点的施工工序完成后进行自检，并形成现场验收检查原始记录，自检合格后报监理单位验收，未经验收合格不得进入下一道工序施工。

  4.2.10施工单位和防水专业施工单位应加强施工现场管理和成品保护。防水层施工完成后，进行下一道工序施工前，应进行工序交接检查并形成记录。后续工序施工不得损坏防水层，应采取防护隔离措施，防止成品污染或损坏。

  4.2.11施工单位应加强对已验收合格尚未进行隐蔽防水层的巡视检查，发现已验收合格的防水层被破坏的，应及时进行修复，并重新组织验收。

  4.2.12施工单位应按规定对涉及防水渗漏部位的关键工序、关键部位的隐蔽工程实行举牌验收，按规定做好检验批现场验收检查原始记录、隐蔽工程验收记录及影像资料留存等工作，保证防水工程施工质量的可追溯性。

  4.2.13施工单位应将住宅工程防水施工质量和渗漏防治措施落实情况纳入工程竣工报告。

  4.3 监理单位职责

  4.3.1监理单位对住宅工程防水施工质量和渗漏防治工作承担监理责任。项目监理机构应依据有关法律法规、技术标准和施工图设计文件、监理规划等，对住宅工程防水施工实施全面质量控制。

  4.3.2项目监理机构应根据建设工程监理合同约定，坚持事前控制、过程控制和检查验收相结合的原则，制定和落实住宅工程防水渗漏防治的监理工作措施，采用巡视、旁站、平行检验等方式实施监理。

  4.3.3项目监理机构应根据工程设计图纸文件、施工组织设计和防水专项施工方案，对住宅工程防水易发生渗漏的部位进行分析，明确渗漏防治的关键工序和部位，以及质量控制重点难点，编制监理实施细则。

  4.3.4防水工程开工前，项目监理机构应审核防水专业施工单位资质。

  4.3.5项目监理机构应在防水层施工前，检查施工单位针对防水渗漏防治措施的分层次技术交底记录，无交底记录或记录签字不全的，不得进行施工作业，技术交底检查情况应记入监理日志。

  4.3.6项目监理机构应对防水材料进行进场验收，确保其质量符合工程建设标准、设计文件要求和施工合同约定。防水材料未经进场验收或验收不合格，不得使用。项目监理机构应当监督施工单位将不合格的防水材料退出施工现场，并进行见证和记录。

  4.3.7项目监理机构应按有关规定对防水材料的取样、制样、标识、封样的过程进行见证，做好见证记录，对试样的代表性、规范性、真实性承担监理责任。

  4.3.8项目监理机构应在施工单位自检合格的基础上，对防水施工的隐蔽工程进行验收，签署隐蔽工程验收记录。

  4.3.9监理单位应加强对淋水、蓄水试验过程和结果的检查验收，确保淋水、蓄水试验的真实性和可靠性。

  4.3.10项目监理机构应组织施工单位和防水专业施工单位对防水工程检验批、分项工程、子分部工程进行验收，签署检验批、分项工程、子分部工程验收记录。

  4.3.11监理单位应在工程竣工预验收合格后，将住宅工程防水施工和渗漏防治措施落实情况纳入工程质量评估报告。

  4.4 检测机构职责

  4.4.1工程质量检测单位应当按照法律法规、工程建设标准，在规定范围内开展检测活动。

  4.4.2检测机构应独立出具检验检测数据和结果。检测机构应对检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。对检测结果不合格的报告严禁抽撤、替换或修改。

  4.4.3检测机构严禁出具虚假检测报告。

5 卫生间渗漏防治

  5.1 技术要求

  5.1.1住宅卫生间及其他有防水要求的房间应设置防水层，排水顺畅，装饰面层坡向地漏处的排水坡度宜为1%～3%，严禁倒坡。

  5.1.2卫生间楼地面结构宜为现浇钢筋混凝土楼板。穿越楼板和墙面的管道宜设置防水套管，穿越楼板的防水套管应高出地面50mm，套管（管道）与结构交接处应采用细石混凝土或灌浆料等材料进行严密封堵，套管与管道间隙应采用防水密封材料嵌填密实。

  5.1.3卫生间墙体设计为砌筑或条板墙体的，墙体根部除门洞外应做宽同墙厚、高出饰面层不小于200mm、混凝土强度等级不低于C20的混凝土反坎（翻边），浇筑密实。

  5.1.4卫生间防水找平层宜使用水泥砂浆，坡度不小于1%，厚度宜为10mm～20mm，抹平压光，阴阳角宜做成圆弧形。

  5.1.5卫生间地漏、大便器、管道根部、墙体阴阳角等部位与地面交接处，应设置防水附加层进行防水加强处理，设计单位应给出防水细部节点构造详图。防水附加层在平面和立面的延伸宽度不小于150mm。

  5.1.6卫生间墙面应有防潮和局部防水措施，其中淋浴间墙面、砌体结构墙面的防水层高度距地面装饰完成面不小于2000mm且不低于淋浴喷淋口高度，其他墙面防水层高度距地面装饰完成面不小于300mm。未设置防水层的墙体部分（包括混凝土条板墙体和非混凝土结构墙体）宜设置防潮层，防潮材料宜采用防水砂浆、水泥基渗透结晶型防水涂料、聚合物水泥防水涂料等。当防潮层与防水层采用不同材料时，材料应具有相容性，并应进行搭接处理，且搭接宽度不应小于100mm。

  5.1.7卫生间防水层在门口处应水平延展，且向外延展的长度不小于500mm，向两侧延展的宽度不小于200mm。卫生间门槛石下及两侧、门框边应做防水处理。

  5.1.8卫生间防水宜采用涂膜防水做法，选用的防水材料应具有良好的耐水性、耐久性和可操作性，相邻材料之间应具有相容性。

  5.1.9卫生间选用的防水材料应无毒、阻燃、环保，不得使用国家和北京市淘汰及限制使用的防水材料。

  5.2 过程控制

  5.2.1卫生间防水施工前应进行图纸会审和技术交底，明确防水构造做法、细部做法和技术要求，复杂节点应进行深化设计。施工单位应编制防水专项施工方案和其他相关施工方案，应在施工作业前进行质量及安全技术交底。

  5.2.2卫生间楼地面结构混凝土应浇筑密实并养护到位，做好结构自防水措施，现浇混凝土结构验收合格后方可进行防水施工。

  5.2.3防水涂料进场应检查标识、规格、型号、性能参数等是否符合产品标准和设计文件要求，核查涂料生产单位营业执照、产品合格证、出厂检验报告等质量证明文件是否齐全有效。在质量证明文件核查和外观质量检查合格的基础上，按进场批次、验收标准确定的组批原则和抽样规定，进行现场随机取样、封样、送检和复试。

  5.2.4穿越卫生间楼板的管道宜采用成品止水节或预埋套管方式安装，防水层施工前应先安装好预留设备与管道。穿越卫生间墙面的管道及预埋件，应在防水施工前安装并应固定牢固。施工单位应做好工序交接检查，并保留交接检查记录。

  5.2.5防水找平层应符合设计要求，基层表面应坚实、平整、干净，无起砂、裂缝、浮浆、空鼓、松动、凹凸不平等缺陷。防水找平层可采用1:3水泥防水砂浆，阴阳角部位宜做成圆弧形。

  5.2.6卫生间防水层施工时，应先在阴阳角、管道根部等节点做防水附加层，附加层材料及做法应与防水层相同，或按设计要求并按经审批的施工方案处理。

  5.2.7卫生间防水施工时应保证有足够的照明及通风，环境温度应符合设计和施工工艺要求，防水施工过程中不得对环境造成污染。卫生间环境温度不低于5℃方可进行涂膜防水施工。

  5.2.8卫生间防水施工应做好地漏或排水口的防护，防止杂物堵塞。涂膜防水层未干时严禁上人，做好成品保护。涂膜完全固化成膜并经检验合格、第一次蓄水试验合格后及时做防水保护层，在保护层未达到设计强度之前任何与防水作业无关的人员不得进入卫生间区域。必要时应进行封闭管理，以防止上人过早或其他专业施工对已完成的防水层造成破坏。

  5.2.9卫生间装饰面层施工时，施工单位应做好交接检查记录，不得剔凿、破坏防水层，面层排水坡度应符合设计和验收规范要求。

  5.3 质量验收

  5.3.1住宅卫生间的防水工程，应按每个自然间分别对防水找平层、防水附加层、防水层进行逐一检查验收，并严格按规定做一次蓄水试验和二次蓄水试验，两次蓄水试验最终无渗漏方可正式验收为合格。

  5.3.2防水找平层应进行工序交接检查和隐蔽工程验收。施工单位应与防水专业施工单位一起对每个自然间防水找平层进行全数检查，检查合格后双方签认交接检查记录，并报监理单位进行隐蔽工程检查，经共同检查验收合格的，各方应签认隐蔽工程验收记录。防水找平层验收应包括下列内容：

  1管道根部、地漏及预埋件与结构层交界部位处理符合设计和施工方案要求；

  2基层找平层、排水坡度及地漏周边排水坡度应符合设计要求，地面无积水现象；

  3结构层表面符合设计和防水施工要求，无孔洞、蜂窝麻面、缝隙、疏松、起砂等缺陷，无浮浆；

  4防水附加层及防水层施工前基层应干燥，基层含水率符合施工工艺和产品使用要求。

  5.3.3每个自然间防水附加层施工完成后，施工单位、防水专业施工单位、监理单位应对防水附加层进行全数检查。经检查验收合格的，各方应签认防水附加层现场验收检查原始记录和隐蔽工程验收记录。防水附加层验收应包括下列内容：

  1管道与套管间应用防水密封材料嵌填严密、粘结牢固、表面平整，不得有开裂、鼓泡现象；

  2卫生间地漏处防水做法，应按设计节点构造详图或深化设计要求处理；

  3防水附加层与基层之间应结合牢固，无空鼓；

  4防水附加层涂膜厚度、延伸宽度符合设计和施工方案要求。

  5.3.4每个自然间防水层施工完成后，施工单位、防水专业施工单位、监理单位应对防水层进行全数检查，经检查验收合格的，各方应签认防水层现场验收检查原始记录，以及卫生间防水工程施工检验批质量验收记录。防水层验收应包括下列内容：

  1涂料应按施工方案确定的施工工艺涂刷，应薄涂、多遍涂刷，涂层厚度应均匀；

  2不得有漏刷或堆积现象，前后两遍涂膜施工的涂刷方向应相互垂直；

  3防水层与基层、附加层之间应结合牢固，各层之间无空鼓；

  4防水层涂膜厚度、涂刷高度符合设计和施工方案要求；

  5防水层施工完成后，监理单位应对涂膜防水层厚度进行平行检验并做好记录。

  5.3.5卫生间防水层施工完成后，应进行不少于 24h 的第一次蓄水试验，蓄水高度最浅处不应小于20mm。蓄水封堵时应在排水管道内部采用密封物体进行封堵，不得在排水口上部粘贴密封材料。蓄水试验合格、经确认无渗漏后，施工单位、防水专业施工单位、监理单位应签认防水工程蓄水试验检查记录。

  5.3.6卫生间保护层或装饰面层施工完成后，应进行不少于 48h 的第二次蓄水试验，蓄水高度最浅处不应小于20mm。蓄水封堵时应在排水管道内部采用密封物体进行封堵，不得在排水口上部粘贴密封材料。第二次蓄水试验合格、经确认无渗漏后，施工单位、防水专业施工单位、监理单位应签认防水工程蓄水试验检查记录。

  5.3.7卫生间装饰面层施工完成后，监理单位应组织施工单位、防水专业施工单位使用测绘工具全数检查卫生间地面排水坡向、坡度是否符合设计要求，并采用淋水方法检验排水是否通畅。

  
6 外门窗渗漏防治

  6.1 技术要求

  6.1.1外门窗安装宜采用附框，附框宜选用具有自保温性能的材料，外墙或窗口的保温层应覆盖附框。外门窗框或附框与墙体之间应采取密封、防水、保温措施。

  6.1.2住宅外门窗应采取防止室外雨水侵入的措施。设计文件应明确窗附框设置、外窗型材、物理性能指标、外窗台泄水坡度、外窗洞口上部滴水线（槽）做法等要求和细部构造。

  6.1.3住宅外门窗施工前应进行深化设计，组合窗拼樘料应进行抗风压变形验算。施工单位项目技术负责人应审核批准门窗加工深化设计。

  6.1.4外门窗选用五金配件的型号、规格和性能应符合国家现行标准和设计要求，平开门窗扇的铰链、螺栓或撑杆等应选用不锈钢或铜等耐腐蚀金属材质。外门窗密封条应选用橡胶密封条或三元乙丙密封条，不得使用淘汰的高填充软PVC密封条和再生胶密封条。

  6.1.5外窗设计为推拉窗时，窗扇应有防止从室外侧拆卸装置和防脱落措施。

  6.1.6住宅外窗开启扇下框部位应设10mm宽排水孔，外窗台抹灰时，灰口四周应压住窗框10mm左右，但不得遮盖排水孔。

  6.1.7现浇混凝土结构外窗洞口周边宜涂刷1.0mm水泥基防水涂料层，涂刷范围应为窗台及窗台上反300mm，自窗框或附框外到外墙阳角之外不小于50mm。

  6.1.8外窗安装应牢固，固定点距窗框角部的距离不大于150mm，其余部位固定点间距不大于500mm，且均匀分布。固定点材料可采用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框安装，并应采取防止渗漏和电化学腐蚀措施。

  6.1.9窗框与结构交接面的表面密封应采用硅酮耐候密封胶。

  6.1.10外窗洞口上部应做滴水线（槽），外窗台下口应内高外低，向外坡度不小于5％，内外窗台高低差不小于20mm。窗台排水坡度与内外高低差宜在墙体结构施工时成形，或采取其他符合规范要求的解决方案，不得削弱外墙保温构造。

  6.1.11老旧小区改造项目既有建筑更换外窗时，外窗安装位置应结合外墙保温厚度安装，不得居外安装或骑占保温层安装。阳台窗安装在阳台栏板上时，洞口上部需预留滴水槽或滴水线，窗台设向外的流水斜坡。洞口上部无法做滴水线时，窗上口应增加披水板或窗扇披水条。

  6.2 过程控制

  6.2.1门窗加工前，施工单位和门窗加工单位应对结构预留洞口尺寸进行复核，并办理中间交接验收，形成交接检查记录。

  6.2.2窗洞口结构间隙在15mm～50mm范围的，应采用1:2水泥砂浆挂网抹灰收口,间隙大于50mm的应进行基层处理后采用C20细石混凝土收口。

  6.2.3外门窗加工期间，施工单位对加工质量可采取不定期抽查和定期巡查措施，抽查5%，不少于3件外窗，确保门窗质量符合设计图纸和规范要求。

  6.2.4外窗安装应先做样板窗，建设单位、施工单位、监理单位、门窗安装单位应对外窗材质、尺寸、保温防水节点做法、外窗框固定点设置、窗框四周填嵌防腐密封、滴水线（槽）、窗台下口坡度等细部做法进行确认。样板窗通过验收确认后方可开始大面积安装。

  6.3 质量验收

  6.3.1住宅外门窗安装施工完成后，施工单位应抽样进行淋水试验，抽样数量不应少于10%，淋水试验选取的位置应具有随机性、代表性和均匀性。淋水试验合格后，对外窗气密性能、水密性能进行现场实体检测。

  6.3.2住宅外门窗安装施工完成后，施工单位、监理单位、门窗安装单位应进行验收，验收内容包括外窗窗台排水坡度、窗洞口滴水槽（线）、窗体泄水孔及窗周边胶缝等，验收合格的，填写验收记录确认验收结果。

  6.3.3外窗使用过程中发现渗漏的，要查明渗漏原因，制定维修方案，及时进行维修。

  
7 外墙渗漏防治

  7.1 技术要求

  7.1.1外墙应进行整体防水设计,按规定设置防水层。施工图设计文件应明确外墙防渗漏做法，应有节点构造详图，或注明引用标准图集号与节点编号。

  外墙保温工程应进行专项设计，确保保温层、装饰层与结构的可靠连接，防止脱落和开裂。

  7.1.2施工图设计文件应明确装配式结构外墙接缝防渗漏细部构造做法，合理选用构造防水、材料防水相结合的防排水设计，所选用的接缝材料及构造应满足防水、防渗、抗裂、耐久等要求；接缝材料应与外墙板具有相容性。宜优先选用具有子母或企口防水构造的预制外墙构件。

  7.1.3老旧小区改造工程中，外墙防渗漏应与保温节能统一设计。

  7.1.4外墙不同材料交界面应采用增加后热镀锌钢丝网或玻纤网格布等进行抗裂处理，施工图设计文件应明确后热镀锌钢丝网和玻纤网格布等与结构的可靠固定做法，固定点间距不大于 300mm，搭接宽度不小于150mm。外墙采用混凝土空心砌块或加气混凝土砌块砌筑的，应满挂后热镀锌钢丝网或玻纤网格布，挂网搭接宽度不小于150mm，固定点间距不大于300mm，宜梅花型布置。

  7.1.5外墙雨落管和锚固件四周应用防水砂浆或密封胶等做密封处理。

  7.1.6穿过外墙的空调管道、排油烟管道等，宜在墙体施工过程中预留孔道，并应形成3%～5%内高外低的坡度。

  7.1.7剪力墙模板对拉螺栓洞口封堵前必须将塑料套管外端至少50mm进行扩口粉碎，并用不低于1:2干硬性预拌砂浆进行封堵，外端采用水泥砂浆突出墙面3mm～5mm做直径40mm灰饼，或涂刷1mm厚自洞口中心半径不小于75mm聚合物防水涂料处理。

  7.1.8混凝土结构外墙的脚手架连接点、悬挑脚手架穿墙工字钢或型钢洞、塔吊附着点、施工电梯附着点等孔洞的处理应符合施工方案要求。当孔洞直径＜100mm时，可采用掺加防水剂的干硬性水泥砂浆分次封堵；当孔洞直径≥100mm时，应采用掺加防水剂的细石混凝土封堵。

  7.1.9砌体结构外墙孔洞处理应符合施工方案要求。当孔洞直径≤100mm时，应采用掺加防水剂的细石混凝土封堵密实。当孔洞直径＞100mm时，应用强度等级不小于C20混凝土块封堵，四周用预拌砂浆嵌填密实。

  7.1.10凸出外墙面的线条、空调板、雨篷、外挂楼梯等伸入砌筑墙体内的部位，应设置钢筋混凝土防渗漏上翻边，翻边高度应符合设计要求；设计无要求时，防水翻边高度不应小于250mm，并与上述构件整体浇筑。

  7.2 过程控制

  7.2.1外墙抹灰施工后热镀锌钢丝网或玻纤网格布等挂网质量应符合设计要求，应按规定报验并形成进场验收记录表；网的搭接宽度、固定做法、固定间距应符合设计和施工方案要求。

  7.2.2装配式外墙板接缝的防水性能应符合设计要求。施工过程中应检查基层处理情况，嵌填密封材料应饱满、平整、密实、无缝隙，表面应光滑、不得有裂缝，接口处厚度和颜色应一致，并应符合设计要求。外墙板接缝的现场淋水试验应在精装修施工前完成。

  7.2.3外墙施工前，施工单位和监理单位应对户内对拉螺栓洞口、脚手架连接点、悬挑脚手架穿墙槽钢洞、塔吊附着点、施工电梯附着点等穿墙孔洞进行清点确认；施工过程中，应对照施工方案对施工工艺是否符合要求进行检查。

  7.2.4老旧小区改造的外墙外保温施工前，应检查墙体表面有无渗漏孔洞或缝隙，应先对有渗漏风险的部位进行防渗漏处理，经检查合格后方可进行保温施工。

  7.3 质量验收

  7.3.1外墙抹灰前应对挂网进行隐蔽工程验收，验收内容包括搭接宽度、固定做法、固定点位置及间距、保护层是否符合相关规范标准和设计要求，并形成隐蔽验收记录。

  7.3.2穿墙孔洞处理完成后，监理单位、施工单位应组织隐蔽工程验收，验收内容包括孔洞基层处理、封堵材料、嵌填密实及其他防渗漏措施执行情况，并形成隐蔽工程验收记录和现场检查原始记录。

  7.3.3凸出外墙面的线条、空调板、雨篷等部位的钢筋混凝土防渗漏上翻边高度和板表面排水坡向、坡度应符合设计要求。

  7.3.4使用过程中发现外墙渗漏的，要查明渗漏原因，制定维修方案，及时进行维修。

8 屋面渗漏防治

  8.1 技术要求

  8.1.1屋面防水工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层耐用年限等确定防水等级，并应按等级要求进行专项防水设计。

  8.1.2屋面工程所用防水材料应符合环保要求，除局部节点外，屋面防水宜选择卷材防水。防水卷材应有产品合格证和性能检测报告等质量证明文件，进场使用前应进行外观质量检查，并按照规定进行见证取样检验。高聚物改性沥青防水卷材还应进行耐热度复试。检验不合格的材料不得用于工程。

  8.1.3屋面找坡应满足设计排水坡度要求，结构找坡不应小于3%，材料找坡宜为2%；檐沟、天沟纵向找坡不应小于1%，沟底落差不得超过200mm。找坡层最薄处厚度不宜小于20mm。

  8.1.4高聚物改性沥青防水卷材圆弧半径宜为50mm，合成高分子防水卷材圆弧半径宜为20mm。水落口周围直径500mm 范围内排水坡度不应小于 5%，伸出屋面管道的找平层应抹出高度不小于30mm的排水坡。

  8.1.5对容易发生较大变形影响、容易受到破坏和易老化的细部节点部位，如檐口、檐沟和天沟、女儿墙和山墙、水落口、变形缝、伸出屋面管道、屋面出入口、反梁过水孔、设施基座、屋脊、屋顶窗等部位，设计单位均应明确细部构造做法。

  8.1.6在坡度较大和垂直面上粘贴防水卷材时，应对防水卷材固定方式及固定点密封方法进行说明。

  8.1.7对于有高低跨的屋面，当高跨屋面为无组织排水时，低跨屋面受水冲刷的部位应加铺一层卷材，并应设40mm～50mm厚、300mm～500mm宽的C20细石混凝土保护层；当高跨屋面为有组织排水时，水落管下应加设水簸箕。

  8.1.8屋面防水层应有保护层，上人屋面保护层可采用块体材料、细石混凝土等材料，不上人屋面保护层可采用浅色涂料、铝箔、矿物粒料、水泥砂浆等材料。

  8.1.9当屋面设计为种植屋面时，防水层