泰州市政府关于加强市区社区物业管理工作的意见【全文废止​】

泰政发〔2012〕211号

USHUI.NET^®提示：根据《 泰州市人民政府关于公布政府规章规范性文件清理结果的通告》 （ 泰政发〔2021〕23号 ）规定，继续有效

USHUI.NET^®提示：根据《 泰州市人民政府关于公布行政规范性文件和政策文件清理结果的通知》 （ 泰政发〔2024〕84号）规定，全文废止

海陵区、高港区人民政府，泰州医药高新区管委会，市各有关部门、单位：

  为进一步提高市区社区物业管理水平，切实改善市民群众居住生活环境，根据《国务院物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，现就进一步加强市区社区物业管理工作提出如下意见：

  一、提高认识，高度重视社区物业管理工作

  社区是市民群众居住生活的基本场所，是城市的基本组成单元，推动社区物业管理活动健康有序开展，有利于维护房屋正常使用，促进房产保值增值；有利于改善人居环境，维持社区秩序；有利于增加就业岗位，增进社会稳定；有利于促进社区文明建设，提高政府公共管理水平。

  随着市区城市区域的逐步扩大，住宅区数量不断增多，群众对居住环境的要求不断提高，对建立和谐文明的社区管理秩序的期望日益增长，给社区物业管理工作提出了新的更高要求。在社区物业管理活动中，物业服务企业承担了大量事务，为促进社区建设作出了有益贡献。

  各区政府（管委会）以及各有关部门和单位，要从推进社会管理转型升级，努力建设“三个名城”的高度,充分认识加强和创新社区物业管理工作的重要性，进一步统一思想、创新思路，积极采取有效措施，认真履行行政职责，努力破解实践难题，不断推进社区物业管理可持续健康发展。

  二、理顺体制，构建完善上下联动管理体系

  统筹协调在市。市住建（房管）部门作为全市物业管理行业主管部门，负责全市行业的业务指导和监管，开展课题调研，向市政府提出政策建议。具体负责物业企业资质行政许可，负责市区住宅专项维修资金管理，负责物业管理招投标监管，负责对区、街道相关工作的考核奖励等。

  责任落实在区。区人民政府（管委会）负责推动辖区内的社区物业管理工作，落实综合协调职责。区物业管理主管部门具体负责辖区内物业企业的资质初审；负责对社区物业管理的日常检查和考评；会同街道办负责对业主大会和业委会进行指导监督等。

  工作推进在街道。街道办事处（乡镇政府）应当明确分管领导负责物业管理工作，主动接受市、区主管部门的业务指导。具体负责牵头筹建业主大会并指导业主大会和业委会有序开展自治工作；负责协调居委会和业委会的关系；负责辖区内物业管理矛盾纠纷处理；负责对失管小区落实基础性的管理服务等。

  解决问题在社区。构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的“三位一体”机制，充分发挥基层组织贴近群众、深入群众的工作优势，广泛开展“走百家门、访百家情、做百件事”活动，把社区内发生和出现的矛盾困难解决在社区基层。

  三、明确职责，建立健全齐抓共管工作机制

  各有关行政部门应按照以下职责分工，建立违法行为投诉登记制度，加大社区内的行政管理和执法力度，支持物业企业加强小区管理：

  （一）住建部门负责监管和查处变动房屋承重结构危害房屋安全的行为；

  （二）城管部门负责查处违反规划、绿化、市容等法规的行为；负责查处擅自在建筑物外墙开门开窗的行为；负责查处住宅区内违法建筑、流动摊贩、破坏绿化等行为；负责清运建筑和生活垃圾；

  （三）公安部门负责加强犬类管理；负责强化社区消防监管；负责会同有关部门指导规范住宅区机动车管理；

  （四）环保部门负责查处住宅区内营业性的噪声、油烟、废气、排污等超标行为；

  （五）工商部门负责查处住宅区内的无照经营行为。

  其他相关行政执法部门按照各自职能做好住宅区内相关管理工作。

  四、加大扶持，积极营造有利行业发展的政策环境

  （一）规范市政公用费用代收行为。供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向住宅区内最终用户（指实际使用的业主或单位）收取费用，不得向物业企业强行托收；物业企业接受委托代收的，双方应订立委托合同。

  （二）明确市政设施维修管护责任。前款所述专业经营单位应当承担住宅区内相关市政管线和设施设备的维修管护责任，供气、通讯、有线电视由专业经营单位全程负责；供水、供电以计量表为分界，表外（含表）由专业经营单位负责，表内由业主自行负责。如业主对自行负责的部分委托物业企业维修，物业企业应事先告知收费标准。

  （三）公共能耗执行民用价格。住宅区内直接为业主服务的电梯、水泵、消防、路灯、技防等设施的公共用电，按居民用电价格执行；直接为业主服务的绿化、保洁、消防、公厕等公共用水,按居民用水价格执行。

  （四）劳动用工综合计时。由于物业服务工作的特殊性，绝大部分岗位为非标准工时岗位，对物业企业实行综合计时工时制度。

  （五）财税政策扶持。社区物业企业享受国家和省有关现代服务业税收优惠政策，物业企业代收代付的各类费用，不计征营业税和企业所得税。新获得国家级、省级优秀物业管理项目称号的，分别给予奖励。

  五、分类管理，推动建立符合实际的社区物业管理模式

  （一）新建商品房住宅小区。全力推行市场化物业管理。在建未交付前，由开发建设单位选聘有资质的物业企业落实前期物业管理；已建成交付但业委会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业委会已成立的，在街道办指导下，由社区居委会、业委会和物业企业三方按规定做好管理服务工作，实行市场化运作。

  （二）老旧住宅小区。落实基础管理并视情推行市场化物业管理。结合老旧小区改造和