安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告【全文废止】

安徽省地方税务局公告2017年第6号

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》 （ 国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定，2018年12月19日起全文废止

《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过，现予以发布。自发布之日起30日后施行。

特此公告。


安徽省地方税务局

2017年9月9日






第一章 总则

第一条  为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。

第二条  本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条  本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条  纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

第五条  纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

第六条  地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。



第二章 项目管理



第七条  纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：

（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建设工程规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）地税机关要求报送的其他资料。

第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据地税机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报，向主管地税机关报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，并在每月转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

第九条  纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

第十一条  房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；

（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

第十二条  纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化，确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起15日内向主管地税机关报告，并报送有关证明材料，主管地税机关应于接到报告之日起15日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

变更分期开发项目的，主管地税机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

第十三条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。

第十四条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断。

第十五条  主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

第十六条  纳税人对主管地税机关确认的分期开发项目有异议的，可请求主管地税机关复核。



第三章 清算申报与受理



第十七条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十八条  符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

第十九条  本办法第十八条所称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

第二十条  符合本办法第十七条规定的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十九条规定的房地产开发项目，且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的，应当在收到通知书之日起90日内，向主管地税机关办理清算申报。

第二十一条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，主管地税机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算。

纳税人对主管地税机关清算通知有异议的，可请求主管地税机关复核。

第二十二条  纳税人办理清算申报，少缴税款的，应当补缴税款；多缴税款的，按照规定办理退抵税款手续。

第二十三条  纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应当在申报期限届满前提出书面延期申请，经主管地税机关核准，在核准的期限内办理清算申报。

第二十四条  纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管地税机关责令限期改正；逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

第二十五条  纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第二十六条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明，并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

主管地税机关在清算审核中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的，受托涉税专业服务机构应当积极配合。

第二十七条  纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（一）《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（四）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；

（五）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目，报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（六）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的，应予详细说明。

上述资料中，主管地税机关已经取得的，不得再要求纳税人报送。

第二十八条 主管地税机关应认真核对纳税人报送的清算资料，对纳税人提交的清算资料齐全的，主管地税机关予以受理；不齐全的，应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。

纳税人补正资料的，予以受理；未能补正的，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，可以受理。



第四章 清算审核



第二十九条  主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核；确需延长审核时间的，应当经主管地税机关主要负责人批准。

第三十条  清算审核包括案头审核、实地审核：

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第三十一条  主管地税机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后，由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的，可以申请主管地税机关复核。

第三十二条  主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

主管地税机关自行组织清算审核的，可以向上级地税机关请求提供政策、技术、人员支持，组建清算审核小组，开展清算审核。

通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的，应当按照《国家税务总局关于发布《涉税专业服务监管办法(试行)》的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）等有关规定执行。主管地税机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，并在审核表单与审核报告上签章。主管地税机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收；需经市、县地税机关集体审议的，由组织验收的主管地税机关向市、县地税机关汇报有关验收情况。

提供服务的涉税专业服务机构，应当遵守税收法律、法规及相关税收规定，遵循涉税专业服务业务规范，严格履行合同义务，保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的，地税机关依规扣减部分或全部服务费，直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的，或服务过程中有其他违法违规行为的，地税机关可不认可其服务报告，并将其列入购买服务黑名单，同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

第三十三条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：

（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格，或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，或者低于当地当年、同类房地产的市场价格，又无正当理由的，地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；

2.法院判决或裁定价格的开发产品；

3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

第三十四条  土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第三十五条  扣除项目应同时符合下列要求：

（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

（二）经济业务应当是真实发生的。

（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。

（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。

第三十六条  扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

第三十七条  取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

第三十八条  拆迁补偿费按以下方法确认：

（一）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

第三十九条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

第四十条  纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入