福州市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

福州市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

榕地税〔2014〕163号

各县（市、区）地方税务局，市局各直属（派出）单位：

为加强我市房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）和《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》 （ 闽地税发〔2008〕64号），结合我市实际情况，现就进一步加强我市土地增值税清算工作的有关问题通知如下：

一、提高认识，加强组织领导

土地增值税清算是土地增值税征收管理的重要环节，要充分认识土地增值税清算工作的重要性，切实加强组织领导，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容。各基层局要成立由主要领导负总责，分管领导具体抓，税政、征管法规、风控、稽查分局、评估分局等相关部门负责人共同参加的清算工作领导小组，负责具体指导本单位清算工作的开展，对清算过程中遇到的疑难问题、对税务机关出具的清算审核结论等进行集体审议。清算工作领导小组下设办公室，挂靠税政科。各基层局要按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》等相关文件的要求，结合本单位实际情况，进一步细化操作办法，完善清算流程，确保房地产开发企业土地增值税清算工作有效开展。

二、规范工作流程及税务文书使用

（一）房地产开发企业是土地增值税的清算主体，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第一款规定的土地增值税应清算项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，同时应申报缴纳清算补交税款；对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二款规定的土地增值税可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关开具《税务事项通知书》（清算通知书）（见附件1），纳税人应当在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，同时应申报缴纳清算补交税款。

（二）符合土地增值税清算条件的纳税人，在上述规定的期限届满拒不清算或拒不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则 的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》（见附件2），要求其在30日内办理清算手续。

（三）纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应按《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十二条的规定提供相关清算资料。主管税务机关在收到纳税人提交的清算资料后，对符合清算条件的项目，首先应督促纳税人缴清清算申报应补交税款，同时核对纳税人报送的清算资料，凡纳税人报送的清算资料完备的，予以受理，并开具《税务事项通知书》（受理通知书）（见附件3），同时转入土地增值税清算审核程序；对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全、《土地增值税清算鉴证报告》格式不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应退回纳税人补充资料或重新修改《土地增值税清算鉴证报告》，并开具《税务事项通知书》（材料补正通知书）（见附件4），要求纳税人在10个工作日内补充报送土地增值税清算材料。纳税人在规定的期限内补齐清算资料或提交规范的《土地增值税清算鉴证报告》后，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《税务事项通知书》（受理通知书），同时转入清算审核程序。

（四）对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的土地增值税清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

（五）主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在发出《税务事项通知书》（受理通知书）之日起90日内完成清算审核（不含纳税人应主管税务机关要求的补正材料时间），并在完成清算审核之日起10日内向纳税人发出《税务事项通知书》（审核通知书）（见附件5），纳税人在收到土地增值税清算补（退）税通知之日起15日内进行清算申报，办理税款补（退）税手续。

三、合理运用预警指标

2013年5月市局出台的《福州市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税清算纳税评估工作的通知》（榕地税〔2013〕104号），研究制定了前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费五项土地增值税清算纳税评估预警指标，预警指标的设置是结合我市大多数纳税人申报数据分析制定的，建立预警指标的目的是为我市开展土地增值税清算纳税评估提供预警提示。各基层局在土地增值税清算评估审核中要合理运用预警指标，对房地产开发企业前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费“四项”开发成本高于预警值的，各基层局应收集整理《福州市地方税务局房地产开发项目土地增值税清算纳税评估审核要点（试行）》规定的“附送资料”并进行重点审核评估，评估审核意见需报清算工作领导小组集体审议。经清算工作领导小组集体审议“四项”开发成本高于预警值确有正当理由的可按规定据实扣除；经清算工作领导小组集体审议“四项”开发成本高于预警值无正当理由的，按照《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》 （ 闽地税发〔2008〕64号）第二条第三款的有关规定，调整“四项”开发成本的扣除金额。

为使我市土地增值税清算纳税评估预警指标更具科学性、合理性，各基层局可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，在市局预警指标的基础上进行适当调整，制定适合本地实际情况的预警指标，具体调整方案应上报市局备案。

四、土地增值税清算纳税评估不再实行分级管理

《福州市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税清算纳税评估工作的通知》（榕地税〔2013〕104号）第二点规定全市土地增值税清算纳税评估实行市、县两级管理，纳税人经税务中介机构鉴证的土地增值税清算申报整体数据超过整体预警值10%以上的开发项目或分期开发项目由市局纳税评估机构进行评估；10%以下的开发项目或分期开发项目由县（市、区）税务主管机关进行评估。目前市局尚未单独设置纳税评估机构，因此今后我市土地增值税清算纳税评估不再实行分级管理，土地增值税清算纳税评估由各基层局负责开展。各基层局在清算评估审核后应将整体数据超过整体预警值10%以上的开发项目或分期开发项目上报市局备案，市局将适时进行抽查复核。

五、严格控制核定征收范围

各基层局在土地增值税清算过程中，要严格控制实行核定征收清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。各基层局应就具体清算项目区分普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型，根据合理的方法测算不同类型的增值率水平，经清算工作领导小组集体研究确定核定征收率。

2014年12月31日之前，核定征收率的标准按照《福州市地方税务局关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告》 （ 福州市地方税务局公告2012年第3号）；2015年1月1日起，核定征收率的标准按照《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》 （ 福建省地方税务局公告2014年第4号）。各基层局每季核定征收情况应于季后10日内上报市局。

六、建立土地增值税清算报告制度

各基层局应按《福建省地方税务局转发国家税务总局关于建立土地增值税工作情况通报制度的通知》（闽地税函〔2014〕23号）的要求于每季度终了后10日内向市局报送土地增值税清算进展情况，每年至少报送2篇清算典型案例，以便市局及时掌握各基层局清算工作进展情况，及时总结交流清算工作经验，推动我市土地增值税清算工作上新的台阶。

附件：1.税务事项通知书（清算通知书）

2.责令限期改正通知书

3.税务事项通知书（受理通知书）

4.税务事项通知书（材料补正通知书）

5.税务事项通知书（审核通知书）

福州市地方税务局

2014年12月9日

附件1

税务局

税务事项通知书

税通〔  〕 号

（清算通知书）

：（纳税人识别号：                     ） 事由：土地增值税清算通知

依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

通知内容：你（单位）开发的

房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务机关(签章)

年   月   日

注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。

附件2

税务局

责令限期改正通知书

           税限改〔  〕 号

：（纳税人识别号：               ）

你（单位）开发的

房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向

申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。

税务机关（签章）

年    月    日

注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。

附件3

     税务局

税务事项通知书

税通〔  〕 号

（受理通知书）

：（纳税人识别号：                     ）

事由：土地增值税清算受理通知

依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

通知内容：经初步审查，你单位于     年  月  日到本机关办理                          房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。

税务机关(签章)

年   月   日

注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。

附件4

      税务局

税务事项通知书

税通〔  〕 号

（材料补正通知书）

：（纳税人识别号：                     ）

事由：补正土地增值税清算材料通知

依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

通知内容：经审查，你（单位）申请的                 房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起10个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的           项目土地增值税清算审核时限。

需要补充提交的清算材料及要求如下：

1.

2.

税务机关(签章)

年   月   日

注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。

附件5

              税务局

税务事项通知书

税通〔  〕 号

（审核结果通知书）

：（纳税人识别号：                     ）

事由：土地增值税清算审核结果通知

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

通知内容：经审核，你（单位）申报的                          房地产项目土地增值税清算资料，符合清算要求，你单位应补缴（退缴）土地增值税           元（具体情况详见附件）。请你（单位）于接到本通知之日起15日内，到主管税务机关办理土地增值税清算申报，办理补（退）税手续。逾期未缴，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。

你（单位）若同我局在纳税上有争议，应先依照本通知的期限缴纳税款及滞纳金或提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向­­         申请行政复议。

附件：土地增值税清算审核表

税务机关(签章)

年   月   日

注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。

附件

土地增值税清算审核表

单位：元、平方米

电脑编码		纳税人名称
项目名称		税款所属时间
项目		合计	住宅		非住宅
			普通住宅	非普通住宅
转让房地产收入总额		？	？	？	？
清算时的扣除项目 总金额
清算的总建筑面积
单位建筑面积成本费用
应缴土地增值税
已缴土地增值税
应补（退）缴 土地增值税

备注：

1．转让房地产收入总额包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产收入。

2．单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积