盐城市住房和城乡建设局关于修订《盐城市业主大会和业主委员会操作规范》的通知

盐住建物管〔2024〕8号

各县（市、区）住建局，盐城经济技术开发区住建局、盐南高新区住建局，各有关单位：

为帮助业主增进合法权益，防范业主大会和业主委员会活动中可能发生的损害业主共同权益的行为，促进和谐社区建设，根据《江苏省行政程序条例》有关行政指导的规定，我局结合工作实际修订了《盐城市业主大会和业主委员会操作规范》，现印发给你们，供参考使用。

各县（市、区）物业管理行政主管部门要会同属地镇人民政府（街道办事处）做好宣传和引导。工作实践中遇到的情况和问题，请及时书面反馈我局，我局将根据需要适时修改完善。


盐城市住房和城乡建设局

2024年10月22日

 

第一章  总则

第一条  为了帮助业主增进合法权益，防范业主大会和业主委员会活动中可能发生的损害业主共同权益的行为，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省行政程序条例》《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规范。

第二条  本市行政区域内召开业主大会、选举业主委员会，以及业主委员会的活动，适用本规范。

    法律、法规、规章对业主大会和业主委员会的活动已有规定的，按照规定执行。

第三条  本规范的性质为行政指导性文件。

本规范条文中表述为“可以”“提倡”“不提倡”的，以及没有表述为“应当”“不得”的其他内容，属于引导、指引性内容，公民、法人或者其他组织按照自愿原则参考使用。

本规范的条文中表述为“应当”的，是根据现行法律、法规的原则或者精神，对镇人民政府（街道办事处）提出的工作指导意见。镇人民政府（街道办事处）可以按照指导意见执行，也可以在不违反法律、法规的前提下，以其他方式、做法履行法定职责。

本规范的条文中表述为“不得”的，是对现行法律、法规中禁止性规范的具体提醒，条文中会一并说明依据和理由。

第四条  业主大会、业主委员会的活动是业主管理共有财产和共同事务的法定途径，镇人民政府（街道办事处）履行相关职责应当遵循依法、公平、公开的原则，以保障全体业主的知情权、监督权、决策权为宗旨。

第五条  盐城市住房和城乡建设局开发建设业主自治服务电子系统，为业主大会和业主委员会的活动提供便利。

提倡应用盐城市业主自治服务电子系统以及其他信息化技术开展业主大会和业主委员会的活动。

第二章  首次业主大会

第一节  首次业主大会筹备组

第六条  首次业主大会筹备组（下称筹备组）中的业主成员，由所在镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生，业主推荐可以采取他人推荐或者本人自荐方式。

镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐筹备组成员，应当广泛通知和动员业主，充分保障全体业主的知情权、参与权，避免在多数业主不知情的情况下组织推荐活动。

第七条  业主推荐产生的筹备组成员推荐人选多于规定人数，镇人民政府（街道办事处）具备操作条件的，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，组织全体业主表决确定筹备组中的业主成员。

为了防范少数业主串通操控筹备事务，不提倡镇人民政府（街道办事处）按照少数业主协商的意见确定筹备组中的业主成员。

第八条  业主推荐产生的筹备组成员推荐人选多于规定人数，镇人民政府（街道办事处）不具备组织全体业主表决的操作条件的，应当抽样征询业主意见，询问是否需要对筹备组推荐人选的参与意愿、思想动机、能力水平、客观条件等情况进行考察，以便遴选产生符合规定人数的筹备组成员。

前款所称的抽样征询业主意见，是指抽取具有充分代表性和足够数量的部分业主进行书面意见征询，比如抽取每幢楼固定房号的业主进行书面意见征询。

征询业主意见的情况应当向全体业主公开。

第九条  镇人民政府（街道办事处）根据相对多数业主的意愿，需要对筹备组中的业主成员推荐人选进行考察的，可以通过组织谈话、法律知识测试、查阅证明材料、信用承诺或者其他合理方式进行。

对筹备组业主成员推荐人选的考察情况，应当如实记录形成完整档案，并向全体业主公开。

第十条 镇人民政府（街道办事处）组织法律知识测试的，可以参考使用《盐城市住房和城乡建设局关于印发业主大会和业主委员会成立相关示范文本的通知》（盐住建物管〔2024〕3号）附件5《筹备组推荐人选法律知识测试题》，具体考察筹备组推荐人选是否了解业主自治领域主要法律法规相关内容、是否了解筹备工作任务、是否可能不当限制业主参加业主委员会竞选、能否保障业主及时知晓并充分参与自治文件修改和表决的权利。法律知识测试不设分值，仅根据客观作答情况用于考察评估。

镇人民政府（街道办事处）组织法律知识测试前，应当提前向全体业主公开试题内容。筹备组成员推荐人选可以自愿选择参加或者不参加法律知识测试；筹备组成员推荐人选选择不参加法律知识测试的，镇人民政府（街道办事处）应当通过其他方式考察其法律知识水平。法律知识测试后，镇人民政府（街道办事处）应当向全体业主公开所有作答情况。

第十一条 镇人民政府（街道办事处）依法组织成立首次业主大会筹备组，应当形成决定或者公告等书面文件，并加盖镇人民政府（街道办事处）公章。有关筹备组中的业主成员的确定情况，应当向全体业主公开说明理由。业主提出政府信息公开申请、咨询、建议以及监督意见的，应当依法处理。

    筹备组成立后，镇人民政府（街道办事处）认为有必要的，可以就筹备事务涉及的法律法规知识，组织筹备组成员进行集中培训。

第二节  筹备组总体工作

第十二条  筹备组依法以集体名义负责以下工作：

（一）收集筹备首次业主大会会议所需的文件资料，在此基础上确认业主身份，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（三）依法提出首届业主委员会成员候选人资格条件和选举办法，组织推荐报名并确定候选人名单；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）将本款前四项工作成果向全体业主公开，创造便利条件供全体业主共享信息、交流讨论，接受业主咨询、建议、监督并及时处理答复，必要时可以开展调查、听证、征集意见等活动；

（六）组织召开首次业主大会会议，并做好会议前后的通知、核验、统计、公告、档案整理等工作。

第十三条  筹备组会议由筹备组组长召集，通知筹备组全体成员参加，负责讨论和决定以下事项：

（一）筹备组内部工作制度、人员分工、计划步骤；

（二）首次业主大会需表决的文件草案、通知公示文案，以及是否采纳业主提出的修改建议；

（三）首次业主大会会议表决规则、首届业主委员会成员候选人资格条件、选举办法、候选人名单和通知公示文案，以及是否采纳业主提出的修改建议；

（四）开展调查、听证、征集意见等活动；

（五）处理筹备活动中有关矛盾纠纷；

（六）依法应由筹备组负责的其他事项。

筹备组会议应当制作书面记录，由参会人员签字。对会议讨论事项有不同意见的，按照参加会议表决的多数人意见决定，不同意见应当如实记录。筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知镇人民政府（街道办事处）。

第十四条  筹备组可以根据业主的实际情况，区分确认信息送达方式。业主具备条件的，优先以盐城市业主自治服务电子系统或者其他电子方式送达。业主不具备条件或者不愿意以电子方式接受信息的，可以采取当面签收或者EMS挂号邮寄等其他方式。业主长期不在物业管理区域，并且经电话、邮寄仍然无法联系的，筹备组可以固定证据并记录。无法联系的业主比例不必然对业主大会程序的合法性产生影响的，可以继续推进筹备工作。

提倡筹备组对信息送达进行证据固定、留档备查，以避免不必要的程序纠纷。

第十五条  筹备组草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案，在物业管理区域内显著位置持续公示，并根据采纳业主建议的情况及时调整更新。首次业主大会会议召开前十五日，将用于表决的草案以及征集建议的采纳修改情况一并书面通知全体业主，并在物业管理区域显著位置持续公示至业主大会表决结束。

首次业主大会召开前，筹备组草拟的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等文件草案内容违反法律、法规规定，经业主提出、镇人民政府（街道办事处）核实提醒后仍不修改的，镇人民政府（街道办事处）应当将相关情况向全体业主公告。

第三节  业主委员会的选举

第十六条  筹备组确定首届业主委员会选举办法后，镇人民政府（街道办事处）应当提醒筹备组及时书面通知全体业主，并同时在物业管理区域内显著位置持续公示、接受推荐或者报名，持续时间至少截止到首次业主大会会议召开前二十日，受理推荐和报名参选的时间至少持续三十日。

筹备组未将业主委员会选举办法及时通知全体业主，或者未充分持续受理业主推荐或者报名，引发业主投诉的，镇人民政府（街道办事处）应当调查核实，并将调查认定的事实在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

第十七条  业主委员会成员候选人（下称候选人）可以由社区党组织推荐、居民委员会（村民委员会）推荐、业主联名推荐、业主自荐。

第十八条  《江苏省物业管理条例》第二十一条第一款规定，对有不履行业主义务、侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。根据上述规定精神，对不履行业主义务的业主担任业主委员会成员的限制由业主大会决定；筹备组可以依照法律、法规规定，提出首届业主委员会成员候选人条件，但不得违反法律、法规的规定擅自设立额外条件，限制业主参加业主委员会竞选。

第十九条  经生效的司法裁判文书确认无故欠交物业服务费且尚未补足的，以及违反业主法定义务、侵害业主共同利益被行政处罚且尚未改正的，可以列为不符合候选人条件的情形。因故协商少交物业服务费，或者虽然欠交物业服务费但主张一定理由的，可以列为候选人，同时向全体业主公开说明情况，供业主选举参考。

第二十条  筹备组可以向候选人了解下列基本信息并向全体业主公开，供业主选举参考：

（一）候选人姓名、性别、年龄、政治面貌、工作单位、职业或身份；

（二）候选人执业经历、知识能力或专业特长；

（三）候选人对业委会的认识和理解、竞选动机和理念、当选后的目标和计划，竞选信用承诺；

（四）候选人对当选后的工作补贴期望；

（五）候选人自愿提供并同意公开的其他信息。

前款所列信息中，候选人有不愿意作出说明的，筹备组可以如实注明。

第二十一条  筹备组可以对候选人的下列情况进行考察，并向全体业主公开，供业主选举参考：

（一）候选人提供的基本信息的核实情况；

（二）候选人在筹备期间作出的与业主公共事务有关的言论和行为；

（三）其他可能影响业主表决意见的候选人客观情况。

筹备组中的业主成员同时参加业主委员会成员竞选的，镇人民政府（街道办事处）应当提醒其回避候选人资格审查、考察以及名单确定工作，并将相关情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

第二十二条  对业主委员会成员的选举，可以采取等额选举或者差额选举，提倡采取差额选举。

《江苏省物业管理条例》第二十一条第四款规定，业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会成员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补成员，并在业主委员会成员出缺时依次递补。根据上述规定精神，对每一位候选人的选举均是独立的表决事项，业主有权对每一位候选人进行自主表决，不得将多名候选人进行合并表决，不得限制单个业主对所有候选人表决赞成或否定意见的总数。

第四节  筹备工作监督

第二十三条  筹备组有以下行为之一的，镇人民政府（街道办事处）应当依据《盐城市物业管理条例