湖州市人民政府办公室关于印发《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》《湖州市市区物业保修金管理实施办法》《湖州市市区物业区域相关共有设施设备管理实施办法》的通知

湖政办发〔2024〕24号

 

各区县人民政府，市政府直属各单位：

《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》《湖州市市区物业保修金管理实施办法》《湖州市市区物业区域相关共有设施设备管理实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。


湖州市人民政府办公室

                2024年11月20日


 

第一条  为了加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《浙江省物业专项维修资金管理办法》《湖州市物业管理条例》等有关规定，结合实际，特制订本办法。

第二条  本办法适用于湖州市市区范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业管理区域内属于供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的设施设备，不属于本办法所称的共有部分、共有设施设备。

第三条  市、区物业主管部门明确专项维修资金管理机构，具体负责各自管辖区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，协同做好本辖区专项维修资金的续交、使用等相关活动的监督和指导。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展专项维修资金管理的相关工作。

第四条  新建物业应当设立专项维修资金。市区范围内开发建设的商品房（含住宅、办公、商业营业用房等）、保障性租赁住房、公共租赁住房、拆迁安置用房等，均应交存专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。

第五条  专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理两种方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内业主表决同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由相应的专项维修资金管理机构代为统一管理。

第六条  新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。交存的标准为市区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5％至8％，具体由市物业主管部门会同市财政部门根据市区实际和房屋建筑安装工程平均造价的变化情况确定，报市人民政府批准后公布，并适时调整。

第七条  公有住房出售后按规定归集的专项维修资金，由专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，专款专用。

第八条  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设项目竣工验收备案之前，按照本办法第六条的标准交存专项维修资金。

第九条  使用建筑物及其附属设施的专项维修资金，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

第十条  实行业主自主管理专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：

（一）物业管理区域内专项维修资金使用管理制度、应急支取预案；

（二）以业主委员会的名义开设本物业管理区域的专项维修资金账户；

（三）明确业主委员会是本物业管理区域专项维修资金账号日常管理人；

（四）确定业主委员会主任、副主任是专项维修资金账户的责任人；

（五）专项维修资金无法保值增值或者导致资金流失的解决方案；

（六）专项维修资金的使用方案和使用程序；

（七）建立分户账；

（八）确定已建立实时查询系统的资金存储银行；

（九）其他有关专项维修资金的决议事项。

上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定，报所在地市、区物业主管部门备案，并通知所在地市、区专项维修资金管理机构。

市、区专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。

第十一条  由市、区专项维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项存储专项维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房（室）号设分户账。专项维修资金管理机构应当建立专项维修资金管理系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第十二条  专项维修资金不足支付维修费用或者使用后物业管理区域内业主分户账不足首期专项维修资金交存额的30％时，业主委员会（无业主委员会的，为居〈村〉民委员会或者物业管理委员会，下同）应当拟定续交方案，经业主大会审议通过后，组织相关业主续交。续交的专项维修资金由房屋所有权人交存。

第十三条  物业管理区域内保修期限届满后，共有部分1000元及以上、共有设施设备3000元及以上的维修、更新和改造费用，可在专项维修资金中列支，不同性质的共有部分或者共有设施设备、在非同一时间损毁的同一性质的不同共有部分或者共有设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、预（决）算编制、预（决）算审价等活动所产生的费用，可以在专项维修资金中列支。

保修期限自物业交付之日起计算。

经业主共同决定，专项维修资金可用于购买共有部分、共有设施设备的全生命周期保险。

第十四条  专项维修资金的支出由相关业主根据其物业产权面积的比例按以下原则分摊：

（一）涉及整个物业管理区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；

（二）涉及部分物业管理区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

第十五条  申请使用专项维修资金，须提供以下材料：

（一）专项维修资金使用申请表；

（二）经业主表决同意的专项维修资金使用方案，使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定，但最高不得超过预算额度的10％且不超过1万元；

（三）业主委员会与施工单位签订的施工合同；

（四）专项维修资金列支范围的业主名册；

（五）经业主委员会审核的资金使用预算书；

（六）经办人身份证复印件（原件校验）；

（七）其他应提供的资料。

业主委员会应将专项维修资金的使用方案、预决算等及时在相关区域内公示，公示期不少于7日。

第十六条  专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则拨付专项维修资金：

（一）金额在5万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示材料，专项维修资金管理机构一次性拨付专项维修资金；

（二）申请金额在5万元及以上的，由专项维修资金管理机构按施工合同约定的支付方式分期拨付，但最高不超过核准使用额度的70％；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会出具工程质量验收证明、工程决算审价报告、公示材料，专项维修资金管理机构拨付专项维修资金尾款；

（三）工程决算金额超出使用方案规定额度的，超出部分需由业主委员会出具情况说明，提供维修区域内涉及的业主表决同意清单。

第十七条  应当按首期交存的专项维修资金总额的5％设立应急备用金，紧急情况下维修资金使用金额不得超过首期交存专项维修资金额的10％。

发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修：

（一）消防设施故障；

（二）电梯故障；

（三）水箱（池）故障；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的；

（五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的；

（六）专用排水设施严重损坏的；

（七）其他紧急情况。

发生前款所列紧急情况，需要立即使用专项维修资金对共有部分、共有设施设备进行维修、更新和必要的安全防范设施补建，施工方案（含施工内容、工程预算等）经业主委员会审核，并经所在地街道办事处、乡镇人民政府确认后，可直接申请使用专项维修资金。

申请使用符合条件的，应当及时拨付。应急备用金使用后，业主委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急专项维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续。

业主委员会应当将应急维修费用使用情况在相关区域内公示，公示期不少于7日。

第十八条  下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第十九条  禁止将专项维修资金出借，禁止将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，禁止用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十条  三县专项维修资金管理可参照执行。

第二十一条  本办法自2025年1月1日起施行。




 

第一条  为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》《湖州市物业管理条例》等有关规定，结合实际，特制订本办法。

第二条  本办法适用于湖州市市区范围内新建用于销售物业保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还、管理和监督。

第三条  市、区物业主管部门应当指定保修金管理机构负责各自管辖区域内保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有物业专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委会协助物业主管部门做好保修金的监管工作。

电梯设施、消防设施、建设工程等相关质量监督管理部门依据各自职责做好物业保修期内质量问题的监管工作。

市、区保修金管理机构应当按有关规定在商业银行开立专户，专项存储保修金。

第四条  本办法发布后竣工的涉及销售的物业（含不可售部分），建设单位均应当按照本办法的规定交存保修金。

建设单位不按本办法的规定交存或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交存；逾期仍不交存的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。

第五条  建设单位在建设项目竣工验收备案前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2％的比例交存保修金，具体由市物业主管部门会同市财政部门根据市区实际和房屋建筑安装工程平均造价的变化情况确定，报市人民政府批准后公布，并适时调整。

第六条  建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为：

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（六）开发建设区域内的道路、绿化、其他设施设备按建设单位施工合同约定的保修年限确定，最低不得少于1年。

本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第七条  在物业保修期和保修范围内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：

（一）物业交付后，房屋建筑工程存在质量问题的；

（二）物业管理区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或者有关设施不配套、存在质量问题的；

（三）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或者不履行养护管理职责的。

建设单位应当自收到申请人书面保修申请之日起5日内，与申请人联系，并对申请保修事项是否符合保修规定作出书面认定。对认定为符合保修规定的，自认定之日起15日内启动实施维修，建设单位与申请人对启动实施维修时间另有约定的除外；对认定为不符合保修规定的，向申请人说明理由。

建设单位与申请人对申请保修的事项是否符合保修规定有争议的，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼、共同委托第三方专业鉴定等方式解决争议。

第八条  申请使用保修金，需提供以下资料：

（一）房屋建筑工程存在质量问题的，业主委员会（无业主委员会的，为居〈村〉民委员会或者物业管理委员会，下同）提出申请，并提供以下材料：

1.保修金使用申请；

2.专业机构鉴定报告或者相关质量监督管理部门认定房屋建筑工程存在质量问题的书面意见；

3.维修方案及预算（含检测鉴定费用等）。

（二）物业管理区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设