临沂市自然资源和规划局临沂市住房和城乡建设局临沂市城市管理局关于印发《临沂市高品质住区规划建设的指导意见》的通知

临自然资规字〔2024〕51号

各县区人民政府（管委会），各有关单位：

《临沂市高品质住区规划建设指导意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

（此件主动公开）

临沂市自然资源和规划局

临沂市住房和城乡建设局

临沂市城市管理局

2024年5月10日

临沂市高品质住区规划建设的指导意见

为促进房地产业高质量发展，更好满足群众高品质生活需求，根据《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）《山东省高品质住宅开发建设指导意见》等有关规定，结合临沂实际，制定本指导意见。

一、明确定义，科学制定要素

高品质住区应符合高质量发展要求，围绕居住空间高品质和住宅产品高品质两个核心要点，具备环境优美、便利宜居、设施完善、技术先进、低碳绿色、节能环保、功能优化、健康舒适、质量优良、安全耐久、服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好小区”“好房子”。

1.制定《高品质住区控制要素表（试行）》（附件1），包括建设用地规划、建设工程规划、建设标准、绿化标准和服务管理等5类控制指标，明确高品质住区规划建设管理的主要控制指标体系。

2.高品质住区地块出让前，相关主管部门应当在《用地规划条件》《用地建设条件通知书》中明确《高品质住区控制要素表（试行）》指标要求，出让后开发企业按照本指导意见要求建设高品质住区。对于已出让规划未审批地块或已审批但尚未实施的地块，有意向开发企业可按本意见控制要素内容进行设计或调整规划建设方案。

二、减容增配，合理规划布局

加强中心城区功能布局、建设容量、建筑形态、市政交通、配套公建等方面的规划编制研究，落实标准住宅小区及完整社区需求，统筹配置公共设施和市政基础设施，规划建设环境优美、设施齐全、生活便利的高品质住区。

1.容积率应不大于2.0，建筑密度应不大于30%，绿地率应不小于35%，集中绿地应不小于0.5平方米/人。

2.物业服务用房、养老服务用房、文体用房等配套公建宜相对集中布置，计入建筑面积，不计入容积率。其中，养老服务用房应不小于32平方米/百户。

3.应采取人车分流的交通组织方式，机动车停车位配置不小于相关规定要求，并应预留2%访客车位。

三、优化结构，强化供地保障

1.依据国土空间规划及各区域市场需求，按照依需定供原则供应土地，打造差异化的住宅产品。

2.依据区位特点和市场状况，合理确定住宅用地出让价格。

3.按照配套设施不完善不供地的原则，鼓励各区域提高出让土地周边配套水平，确保地块出让前周边各项基础设施已建设完善。

四、以人为本，提升住宅品质

以人的需求和舒适为核心，从住宅的功能性、舒适性以及与周围环境的融合等方面，不断优化提升住宅的品质。

1.建筑设计风格应现代、时尚，空间组合要协调，高低错落有致，外立面使用石材、铝板、一体板、真石漆等高品质材料。建筑高度应不大于60米，层高应不小于3.2米，主要阳台进深应不小于1.8米；高层住宅应不多于2个单元，多层住宅应不多于3个单元，低层联排住宅应不少于2户。

2.专有庭院设置。高度不大于27米的低多层高品质住宅可设置室外专有庭院（具体要求详见附件2）。

3.空中花园设置。高品质住区项目可设置空中花园，空中花园进深宜不小于2.5米，高度不低于两个自然层层高（具体要求详见附件2）。

4.高层建筑可首层架空，增设公共活动空间，架空部分不计入建筑面积和容积率。架空层高应不低于3.6米，净高应不低于3.0米。

5.住宅储藏室净高应不低于2.1米。

五、多措并举，周密组织实施

1.鼓励开发企业积极参与。引导开发企业树立精品意识，根据市场导向打造具有差异化竞争优势的高品质住区项目。

2.强化部门协同推进落实。各行业主管部门，应按照本指导意见落实好相关职责，细化工作任务，解决实施过程中遇到的问题。

3.加强高品质住区宣传推介。通过网络平台、广播电视、报刊等全媒体渠道进行广泛宣传，提高广大群众对高品质住区的知晓率、认可度。

本指导意见自印发之日起施行，有效期2年。

附件：

1.高品质住区控制要素表（试行）

2.高品质住区专有庭院、空中花园设置要求

附件1

高品质住区控制要素表（试行）

控制要素类别		控制标准	备注
建设用地规划控制指标	容积率	应不大于2.0
	建筑密度	应不大于30%
	绿地率	应不小于35%
	绿地率	集中绿地应不低于0.5平方米/人，大于3公顷的地块应配置至少一处不小于400㎡的集中绿地,在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不少于2/5
	配套公建	物业服务用房、居家养老服务用房、文体用房等配套公建宜相对集中布置，计入建筑面积，不计入容积率
	机动车停车标准	应采取人车分流的交通组织方式，机动车停车位配置不小于相关规定要求，并应预留2%访客车位
	养老用房	应不小于32平方米/百户
建设工程规划指标	建筑高度	应不大于60米
	建筑层高	应不小于3.2米
	阳台	主要阳台进深应不小于1.8米
	建筑面宽	高层住宅不应多于2个单元，多层住宅不应多于3个单元；低层联排住宅应不少于2户
	建筑材质	外立面使用石材、铝板、一体板、真石漆等高品质材料。

	专有庭院	高度不大于27米的低多层高品质住区项目可设置室外专有庭院（具体要求详见附件2）
	空中花园	高品质住区项目可设置空中花园，空中花园进深宜不小于2.5米，高度不低于两个自然层层高（具体要求详见附件2）
	架空层	不计入建筑面积，不计入容积率。架空层层高应不低于3.6米，净高应不低于3.0米
	储藏室	净高应不低于2.1米
建设标准控制指标	建设要求	应满足《临沂市提高住宅品质设计技术要点》要求
	工程质量	按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，实行房屋定期体检和房屋质量保险制度
		项目进行至施工阶段需提供对易发常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位的隐蔽工程,实行“举牌验收”
		项目进行至施工阶段，逐间进行带水、带电、带负荷验收,涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验,单体工程应抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水的试验计划
	住宅设计	住宅设计综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素,层高满足住宅的休憩、娱乐等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间
	住宅设计	落实完整社区和五分钟生活圈要求，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，小区设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施，足量科学配置垃圾分类收集点

建设标准控制指标	住宅设计	住宅主体结构质量必须满足省优质结构要求，在设计及施工过程中对房屋内部的地面、墙面、电梯等部位采取隔音措施
	住宅设计	100%预留电动车充电基础设施安装条件，地下车库按1000平方米划分防火单元
	鼓励可选项	采用装配式建造方式，应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术；设计超低能耗建筑；采用隔震减震技术，提高抗震性能
		应用可再生能源利用技术，鼓励利用太阳能、地热能、风能、生物质能等新能源
		配备智能家居、新风系统等提升居住体验的设施设备。小区全面实现无感归家，利用人脸识别，自动开门禁、电梯选楼层等功能
		设置地上地下双大堂，地下车库与单体楼连接处，采用常开防火门+地下大堂，提高地下归家体验
绿化标准控制指标	林荫停车场	建设项目内设置地上停车场的，应建设为林荫停车场，应栽植高大落叶乔木，用地内每个地上车位最少应栽植2株乔木
	绿化配置	项目内绿化植物配置总体上应坚持以乔木为主的原则，乔灌木在绿地内种植面积比例一般应在70%；乡土树种占比不低于70%
	绿化配置	常绿、落叶乔木的比例控制在3:7
服务管理控制指标	物业用房	按总建筑面积的千分之五配建物业服务用房，建筑面积应不小于100平方米
服务管理控制指标	物业服务标准	自行制定与高品质住区相适应的物业服务标准，且服务标准不低于五星级，物业服务满意率90%以上

附件2

高品质住区专有庭院、空中花园设置要求

一、专有庭院设置

高度不大于27米的低多层高品质住区项目可设置室外专有庭院，同时要满足以下要求：

1.室外专有庭院面积不计入建筑密度和绿地率。

2.室外专有庭院不得设置实体围墙，可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙或绿篱，高度应不大于1.80m,并在建设工程规划设计方案中明确其界线、院墙的材质及景观效果。

3.设置室外专有庭院的项目，必须严格按照审批的规划由开发企业统一进行建设，并进行竣工规划核实。

4.设置室外专有庭院的项目，由房地产开发企业将相关权利义务通过公示等方式告知全体业主，并纳入房屋买卖合同附加条款。

二、空中花园设置

1.户属空中花园应设置于建筑主体结构以外，其外挑部分，进深宜不小于2.5米，高度不低于两个自然层层高，应设置满足安全要求的围护设施(1.2米≤H≤1.5米)，不得设置其他围护结构。

2.户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，户属空中花园面积最小应不小于30平方米，最大宜不超过85平方米。空中花园不计入建筑面积、不计入容积率、绿地率。

3.设置空中花园的项目，必须严格按照审批的规划由开发企业统一进行建设，并进行竣工规划核实。严禁封闭空中花园或改变用途。

4.设置空中花园的项目，由房地产开发企业将相关权利义务通过公示等方式告知全体业主，并纳入房屋买卖合同附加条款。

来源:临沂市自然资源和规划局官网

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