青海省发展和改革委员会等部门关于印发《青海省住宅物业服务收费管理办法》的通知

各市(州)发展改革委、住房和城乡建设局、市场监管局，西宁市住房保障和房产管理局:

为进一步规范住宅物业服务收费行为，切实保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，加快推动物业服务行业高质量发展，根据《民法典》《价格法》《青海省物业管理条例(2023年修正本)》《青海省定价目录》等法律法规和文件规定，结合我省实际，我们对2016年12月印发的《青海省住宅物业服务收费管理办法》进行了修订，现将修订后的《青海省住宅物业服务收费管理办法》印发你们，请认真贯彻执行。


附件:青海省住宅物业服务星级指导标准




青海省发展和改革委员会

青海省住房和城乡建设厅


青海省市场监督管理局

2024年12月25日





第一章  总则

第一条  为加强我省物业服务收费管理，进一步规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业高质量发展，根据《民法典》《价格法》《青海省物业管理条例(2023年修正本)》《青海省定价目录》等法律法规和文件规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。

第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内机动车停车物业服务费和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车物业服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的机动车提供秩序环境、公共设施、设备维护等服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条  物业服务收费实行统一政策，分级管理。

省级价格主管部门会同同级物业行政主管、市场监督管理等相关部门负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作;省级物业行政主管部门按照职责做好物业服务监督管理相关工作，制定物业服务星级指导标准;省级市场监督管理部门会同相关部门指导全省物业服务收费管理工作的监督检查工作。

市、县政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责制定本行政区域内质价相符的物业服务收费标准;市、县物业行政主管部门负责本行政区域内的物业服务管理工作，结合实际制定本行政区域内物业服务星级标准，督促物业服务企业提供质价相符的物业服务;市、县市场监督管理部门做好对物业服务收费监督检查工作。


第二章  物业服务收费标准的制定

第五条  物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧小区、普通住宅前期物业和未成立业主委员会的普通住宅物业服务费和停车物业服务费实行政府指导价管理。已成立业主委员会的普通住宅，以及公寓、别墅、商住综合楼中的住宅等物业服务费和停车物业服务费实行市场调节价，物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主大会(业主委员会)与物业服务企业协商确定;收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本进行评定后确定收费标准，也可参照相应服务星级政府指导价标准执行。

第六条  实行政府指导价的物业服务费标准由市、县人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门根据物业服务星级标准等因素，按照“一费制”制定相应服务星级收费标准并报当地人民政府批准后向社会公布，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车物业服务费具体标准。

市、县人民政府制定、调整实行政府指导价的物业服务收费标准前，应选取有代表性的物业服务单位开展成本监审或成本调查，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素，经广泛征求意见、合规性审查等程序，合理确定收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费标准，应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主或者业主大会与物业服务企业协商确定，并签订物业服务合同予以约定。

通过自行管理形式进行物业管理服务的，可结合实际情况，对管理服务方式和管理服务费用等事项予以约定。

第七条  实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务企业与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的30日内，将具体物业服务费收取标准和物业服务企业相关资料报当地市、县价格主管部门和物业行政主管部门备案审查。

第八条  住宅物业服务星级与物业服务企业信用等级相对应。信用等级为A级的，提供一星级服务;信用等级为AA级的，提供二星级及以下服务;信用等级为AAA级的，提供四星级及以下服务;信用等级为AAAA级的，提供五星级及以下服务。物业服务收费标准与服务星级相对应。

第九条  实行政府指导价的物业服务收费实行“一费制”，即物业管理区域内照明、绿化、消防、安防、电梯、二次加压设施、跑冒滴漏等归属业主共有公共配套设施设备维护运行所产生的费用。物业服务企业不得重复收取垃圾处理费、公共区域照明、二次加压等费用。

第十条  业主、业主委员会和建设单位应根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务星级，以物业服务合同的形式约定物业服务的服务星级、收费方式、具体收费标准等内容。


第三章  物业服务收费计费方式

第十一条  物业服务费可采取包干制或者酬金制等计费方式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

第十二条  物业服务费按照房屋建筑面积按月计收。已办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以房屋所有权证书或不动产权证书记载的建筑面积为准。未办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以购房合同标明的房屋建筑面积为准;不动产权证书办理后，次月起按照不动产权证书记载的建筑面积计算。

第十三条  纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。空置房产物业服务收费由各市、县结合实际确定。

第十四条  业主、物业使用人装饰装修住宅，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，约定装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、装修垃圾的清运及处置、装饰装修保证金、禁止行为、注意事项、违约责任等事项。物业服务人不得向业主、物业使用人收取或变相收取装饰装修管理费。物业服务企业为管理装修装饰活动可以按照约定收取装饰装修保证金。在装饰装修期间对公共设施未发生损害的，装饰装修活动结束后根据相关人的申请，三个月内退还装修保证金;如果业主在装修过程中违反装修规定或者对公共设施造成损坏的，物业服务企业有权依据相关规定扣除相应的装修保证金用于修复或赔偿。物业服务企业必须遵循“事先告知、事后结算”的原则，即在扣除装修保证金之前，应事先告知业主、物业使用人，并提供相应的证据和费用明细。

在装修装饰期间产生的建筑垃圾，业主、物业使用人可自主妥善处置，也可选择委托物业服务企业处置。委托物业服务企业处置的，垃圾处置费由业主、物业使用人与物业服务企业协商确定。


第四章  物业服务费内容

第十五条  物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部分:

(一)人员费用。包括管理和服务人员工资，按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

(二)共有部位和设施设备运行费用。物业共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施、监控设备)的日常运行、维护保养、检测费用，公共区域(含楼道、草坪)用水用电等产生的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。

(三)物业管理区域清洁卫生费用。包括保持环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、垃圾处理费、环卫所需费用等。

(四)物业管理区域绿化养护费用。管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

(五)物业管理区域秩序维护费用。包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备费用。

(六)办公费用。包括物业服务企业的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

(七)物业服务企业固定资产折旧。在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

(九)其它费用。业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用以及法定税费和合理利润。

第十六条  物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金、公共收益、业主共筹等方式解决，不得计入物业服务成本。

第十七条  供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户、一户一表、收费到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。

供水供电供气企业暂未直抄到户的终端用户，具备表计条件的，按照政府规定标准收取费用，任何单位和个人不得在水电气费用中加收其他费用;不具备表计条件的，水电气费用应由用户公平合理分摊。

暂时未移交给供水供电供气供热企业的公用设施和配套设施运行维护费用及业主共用部位的水电及损耗等费用，应通过适当调整物业费、租金或公共收益等方式解决，不得收取其他费用。

第十八条  物业服务企业为业主办理的门禁卡、预付费电卡、水卡等，首次办理应当免费;因业主使用过程中丢失、损坏等需重新补办的，应当按制卡成本收取费用，不得从中获利。

第十九条  物业服务企业以及水电气等经营企业因管理需求为全体业主统一更换表具的，包括在保修期内正常损坏需更换表具的，相关费用由物业服务企业、水电气经营企业承担。因业主自身使用不当、装修房屋等原因人为损坏需更换表具的，相关费用由业主承担，物业服务企业及水电气等经营企业及时为业主提供更换服务，可收取材料费、工时费等合理成本费用，不得赚取利润。

第二十条  物业服务企业针对业主、物业使用人提供的非强制性、个性化服务，由物业服务企业自主确定收费标准，并公开、公示收费