临沂市国有资产监督管理委员会关于加强和规范市属企业土地房产出租管理的意见

2024-11-19              临国资字〔2024〕148号

 

为加强和规范市属企业土地房产出租管理，进一步盘活利用存量资产，提高国有资产运营质量和效益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》及《 企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》等有关法律法规，现提出如下意见。

一、适用范围

本意见适用于临沂市国资委和临沂市财政局（以下简称“市级国资监管机构”）履行出资人职责的市属企业及其所属各级国有全资、控股和实际控制企业（以下简称各级子企业，与市属企业统称企业）。

本意见所称土地房产出租，是指企业将其在我国境内所有、受托管理或具有合法支配权的土地房产，部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

本意见所称产权交易机构，是指依法设立的开展企业国有资产交易的产权交易机构。

本意见所称公开招租，包括企业通过产权交易机构公开招租和企业自行组织公开招租。

市属企业在境外的土地房产，可根据当地法律法规，按照市场化、公开透明原则，参照本意见制定出租管理办法。融资租赁公司从事的融资租赁业务、以资产租赁为主业的企业对外从事资产租赁业务、企业住房租赁给本企业职工居住、房地产开发企业开发经营的房产租赁、物业管理公司从事的经营业务，以及法律法规另有规定的，不适用本意见。

二、完善制度机制

（一）健全出租管理制度和流程。企业应当依据相关法律法规和国资监管规定及公司章程，结合企业经营管理要求，制定和完善土地房产出租管理制度，明确决策程序、管理权限、责任部门、工作流程、出租方式和期限、监督机制等内容。

（二）实行出租事项分类管理。单次招租平均年租金底价在100万元及以上的土地，单次招租建筑面积在1000平方米及以上或单次招租平均年租金底价在100万元及以上的房产，应作为重大出租事项进行管理；不符合上述情形的，作为一般出租事项进行管理。不得采取拆分招租面积、化整为零、故意降低租金底价等方式规避管理。

三、严格出租程序

（一）制定出租方案。企业应当在招租前制定出租方案，包括但不限于拟招租土地房产的基本情况（如现状、地址、建筑面积、规划用途等）、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、招租方式、租金收缴办法、安全管理等内容。不得对承租人设置有明确指向性或违反公平竞争原则的条件。

（二）公允确定租金底价。重大出租事项，原则上应委托具备评估资质的专业机构对相关资产租金进行评估，将评估结果作为租期内平均租金的底价基础，并做好评估备案工作；对能够获取公开市场价格的房产，企业应当在市场估价、询价的基础上，综合考虑市场供需、资产实际情况、周边同期同类市场租赁价格等因素，确定土地房产租金底价，依照相关法律和公司章程履行决策程序后，可以不进行评估。

（三）合理设置租期。企业单次土地房产的出租期限原则上不超过5年，因企业发展需要、出租资产性质和承租人投资数额大、回收期长等情况，租期可以适当延长。

（四）规范决策审批。重大出租事项应由市属企业或其授权的子企业审批，属于企业“三重一大”范围的，履行集体决策程序；授权子企业决策的，子企业应在批准或履行集体决策程序后向市属企业备案。一般出租事项由企业按其制度决策。单次招租期限超过5年或者采取非公开协议方式出租的，原则上应按照重大出租事项决策审批。

四、实行公开招租

（一）突出公开竞争择优。企业出租土地房产，除符合非公开协议出租情形外（附件），应当通过公开竞价择优确定承租人。对土地房产重大出租事项，企业应当通过产权交易机构进场公开招租的方式确定承租人。对土地房产一般出租事项，企业可通过产权交易机构、租赁中介机构等自行组织公开招租。

（二）扩大信息披露范围。企业应当在本企业门户网站或微信公众号、产权交易机构、拟招租现场发布招租信息公告，广泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于10个工作日，法律法规另有规定的按其规定执行。企业应对招租信息披露内容的真实性、完整性、准确性负责。

（三）加强对承租人的资格审查。企业应当对意向承租人的财务、经营、信用状况等进行审查，择优选取资信水平好、履约能力强的承租人。不得将土地房产出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或个人，防止承租人利用租赁资产开展违规违法活动，防范滋生变相挂靠、假冒国企等风险隐患。

（四）发挥市场的发现价格和承租人功能。土地房产招租信息公告期满产生2个及以上符合条件的意向承租人的，企业应当采取网络竞价、拍卖、招投标、动态报价、综合评议、竞争性谈判或国家法律法规允许的其他竞价方式，确定承租人；征集到1个符合条件的意向承租人的，企业可按照招租底价与意向承租价孰高原则签订合同；未征集到意向承租人的，企业可适当延长信息公告期限或在降低招租底价后重新进行信息公告，新的招租底价低于原租赁底价90%时，应当经出租行为原决策机构审批同意，因多次降价导致招租底价低于原租赁底价70%时，应重新进行资产评估并履行审批程序。

五、强化日常管理

（一）完善合同管理。企业应当按照《中华人民共和国民法典》，及时与承租人签订土地房产书面租赁合同。合同内容一般包括租赁资产的基本情况、租赁用途、租赁期限、租金标准、租金收取时间与方式、保证金比例、装修条款、物业管理、双方权利义务、合同变更、提前终止及解除、违约责任、免责条款、安全责任、争议解决方式等。对于单次招租期限超过5年的土地房产租赁项目，需在租赁合同中明确租金调整机制（原则上以评估结果确定租金底价的租赁项目，应重新评估）。合同签订前，应由企业法务部门或专业法律服务机构对合同内容进行审核。合同签订生效后不得随意变更，因特殊情况确需变更的，应经出租行为原决策机构审批；涉及租赁价格、租赁期限等核心条款变更的，应当重新公开招租。

（二）规范租金管理。企业应当建立土地房产租金收取和预警机制，根据合同约定按时足额收取租金。对长期拖欠租金的承租人，应采取有效措施进行催缴，并列入市属企业失信名单，不得允许其参与续租和承租本企业其他资产。企业应将租金收入纳入统一会计核算，不得截留租金收入私设“小金库”或坐支租金等。

（三）从严控制转租。原则上不得允许承租人转租土地房产，在租赁合同中应当作出明确约定。因企业发展需要或资产特性确需转租的，