扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法【2023年修订版】

第一章  总则

第一条  为规范征收集体土地涉及房屋搬迁补偿安置工作，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《 中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  在本市市区范围内征收集体土地，涉及房屋及其他建筑物、构筑物进行补偿安置的，适用本办法。
国家和省确定的重大项目征收土地搬迁补偿安置另有规定的，从其规定。
本办法所称被搬迁人，是指征收集体土地所涉房屋及其他建筑物、构筑物的所有权人。
第三条  征收集体土地涉及房屋搬迁补偿安置工作实行属地负责制。区人民政府是辖区内集体土地上房屋搬迁补偿安置工作的责任单位，负责本辖区内搬迁补偿安置工作。扬州经济技术开发区管理委员会、扬州市生态科技新城管理委员会、扬州市蜀冈-瘦西湖风景名胜区管理委员会（以下简称功能区管委会）负责区域内集体土地上房屋搬迁补偿安置相关工作。
区人民政府、功能区管委会应当落实房屋搬迁补偿安置费用，保证足额到位、专户存储、专款专用。
乡镇人民政府、街道办事处、经济开发园区具体实施辖区内集体土地上房屋搬迁补偿安置工作。
第四条  市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局是本市集体土地上房屋搬迁补偿安置、土地征收的主管部门，对房屋搬迁补偿安置和土地征收工作实施监督管理。
发展和改革、教育、公安、民政、财政、人力资源和社会保障、农业农村、审计、市场监督管理、医疗保障等有关部门按照各自职责，共同做好集体土地上房屋搬迁补偿安置相关工作。

第二章  实施程序

第五条  因公共利益需要依法对农民集体所有土地实施征收的，经市政府审查同意后，由区人民政府发布拟征收土地公告。公告内容包括征收目的、征收范围、工作时序安排等。公告时间不少于10个工作日。
区人民政府应当组织开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
第六条  拟征收土地公告发布之日起，下列情形不作为增加补偿的依据：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）新建、改建、扩建的房屋及其附属物；
（三）改变房屋、土地用途；
（四）抵押、出租房屋；
（五）办理户口的迁入或分户；
（六）新申领以拟征收土地范围内房屋为住所或经营场所的工商营业执照、民办非企业单位法人登记证书或事业单位法人资格；
（七）其他不当增加补偿费用的行为。
因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生及刑满释放人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可以办理户口迁入。
第七条  区人民政府应当组织有关部门拟订征地补偿安置方案。征地补偿安置方案包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。征地补偿安置方案应当分别报市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局审核。
征地补偿安置方案在政府门户网站和拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容，公告时间不少于30日。征地补偿安置方案公告行为应当进行公证。
第八条  过半数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，区人民政府应当组织召开听证会。
虽未过半数但有部分被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定，区人民政府认为确有必要的，可以组织召开听证会。
区人民政府根据法律、法规的规定和听证会、征求意见情况，修改征地补偿安置方案并予以公告。
第九条  征地补偿安置方案公告发布后，被搬迁房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处、经济开发园区应当对补偿安置对象进行房屋补偿登记。
补偿安置对象应当在公告规定期限内持不动产权属证明、户籍证明等相关材料到指定地点办理房屋补偿登记。
第十条  乡镇人民政府、街道办事处、经济开发园区具体组织实施征地补偿安置方案，组织对被搬迁房屋的价值评估。区人民政府应当组织有关部门与被搬迁人签订房屋搬迁补偿安置协议。
第十一条  房屋搬迁补偿安置协议应当具体载明补偿方式、补偿金额、履行期限、临时过渡期限、违约责任等内容。
第十二条  征地房屋搬迁涉及被搬迁房屋补偿价值的，由具有相应评估资质的房地产价格评估机构，按照有关评估标准评估后确定。
被搬迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内申请复核评估；对复核评估结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十三条  乡镇人民政府、街道办事处、经济开发园区应当按照公开、公平、公正的原则，依法选择信用良好的房屋征收服务机构参与房屋搬迁劳务工作，并与房屋征收服务机构订立搬迁劳务委托合同。
接受搬迁劳务委托的房屋征收服务机构不得转让搬迁劳务业务，非房屋征收服务机构人员不得参加房屋搬迁劳务工作。
严禁任何单位和个人采取暴力、胁迫以及其他非法方式迫使被搬迁人搬迁。
第十四条  征地申请批准后，被搬迁人不能与有关方面达成房屋搬迁补偿安置协议或者未按照房屋搬迁补偿安置协议约定履行义务的，由市、区人民政府作出房屋搬迁补偿安置决定。被搬迁人在规定的期限内，不申请行政复议或者提起行政诉讼又不腾退房屋的，由市、区人民政府依法向人民法院申请强制执行。

第三章 搬迁补偿

第十五条  被搬迁房屋补偿安置的合法依据以拟征收土地公告发布时被搬迁人所持有的不动产权属登记证书或合法建房手续为准。
被搬迁房屋合法建筑面积以不动产权属登记证书、合法建房手续所记载的合法建筑面积或被认定的合法建筑面积为计算依据。
被搬迁房屋没有取得集体土地使用权，但被搬迁人系本集体经济组织成员应当享受宅基地使用权而未享受的，且当初建房经集体经济组织同意，并长期实际居住的唯一住房被搬迁时按依法确认的面积补偿安置。
第十六条  拟征收土地公告发布时，被搬迁人已经取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被搬迁人应当立即停止建房，对已经建成部分，依据评估结果依法给予补偿。
第十七条  被搬迁房屋的用途以不动产权属登记证书载明的用途为准；不动产权属登记证书未载明用途的，以合法建房手续载明的用途为准。
第十八条  下列情形不予补偿：
（一）违法建筑物、构筑物；
（二）超过批准期限的临时建筑物或者临时建筑物在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
（三）已建新房应拆除而未拆除的旧房。
搬迁未超过批准期限的临时建筑物不予安置，但应当给予适当补偿。
第十九条  住宅房屋搬迁补偿，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重被搬迁人意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。重新安排宅基地建房的，对其房屋按照重置价格给予货币补偿；不能重新安排宅基地建房的，依法提供安置房或者给予货币补偿安置。
第二十条  依法设定居住权的被搬迁房屋，被搬迁人应当保障居住权人的居住权。
第二十一条  住宅房屋搬迁补偿选择产权调换的，每户被搬迁房屋合法建筑面积在230平方米以内的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230平方米的，按230平方米确认安置面积。被搬迁房屋的合法建筑面积超过230平方米的部分，不作产权调换，按照被搬迁房屋重置价格乘以超出面积的3倍给予货币补偿。
搬迁实施单位与被搬迁人应当结清被搬迁房屋市场评估价与安置房市场评估价之间的差价。
第二十二条  住宅房屋搬迁选择全部或者部分货币补偿的，被搬迁房屋合法建筑面积在230平方米以内的，货币补偿金额按照房屋市场评估价乘以选择货币补偿部分的合法建筑面积确定；被搬迁房屋合法建筑面积超过230平方米的，超出部分的货币补偿金额按照被搬迁房屋重置价格乘以超出面积的3倍确定。
第二十三条  住宅房屋搬迁补偿安置以不动产权属登记证书或者合法建房手续为一户。
被搬迁人在同一搬迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算被搬迁房屋合法建筑面积。
第二十四条  被搬迁人仅有一处住宅，被搬迁房屋合法建筑面积小于安置房最小户型55平方米，且又无力支付购房款的，经所在地乡镇人民政府、街道办事处、经济开发园区审核同意后，由搬迁实施单位提供一套建筑面积不小于55平方米的安置房给予安置，不得跨户型安置，55平方米以内不结算差价。
第二十五条  依法批准建设的新建住宅房屋自竣工之日起至拟征收土地公告发布之日止，不满5年被搬迁的，应当对被搬迁人增加房屋重置价格的15%予以补偿。
第二十六条  非住宅房屋用地与建设手续合法，且没有改变用地性质、具备工商营业执照的，重新安排其他建设用地的，对非住宅房屋按照重置价格结合成新给予货币补偿；不能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予货币补偿。对地上建筑物评估确定补偿，对租用的集体建设用地使用权按照所签租用合同退还相应的租金。
第二十七条  被搬迁人对房屋全部或者部分选择货币补偿的，可以按照货币补偿（包括装修及附属物的评估价值）的金额给予适当奖励。
第二十八条  被搬迁人不动产权属登记证书载明住宅用房，领取工商营业执照、依法纳税并连续经营一年以上的，按住宅房屋补偿和安置，搬迁实施单位应当支付被搬迁人营业补助费。
第二十九条  选择产权调换的被搬迁人安置过渡期限自被搬迁人交搬房屋之日起，一般不超过24个月。
非因被搬迁人的原因延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费，延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。
前两款规定也适用居住权人。
第三十条  搬迁住宅房屋，应当向被搬迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设施确实不可以移装的，应按现行价格支付给被搬迁人初装费。设定居住权的，本款规定费用支付给居住权人。
搬迁非住宅房屋，应当向被搬迁人支付搬迁费用和设备移装费用。
第三十一条  因搬迁造成非住宅房屋的被搬迁人停产、停业等损失的，应当向被搬迁人支付停产、停业一次性补助费。
第三十二条  被搬迁人将房屋出租的，仅对被搬迁人进行补偿结算。承租人的损失，由被搬迁人与承租人自行协商解决。
第三十三条  被搬迁人在规定的期限内签订搬迁补偿安置协议并完成搬迁的，应当给予适当奖励。
第三十四条  搬迁中涉及军事设施、宗教房产、文物古迹、归侨侨眷私有房屋及附属物以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，应当按照有关法律、法规的规定办理。 
第三十五条  房屋搬迁补偿工作应当公开、透明。房屋调查结果、评估结果、补偿安置结果等信息应当在征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内向被搬迁人公开。

第四章  安置房建设管理

第三十六条  区人民政府、功能区管委会根据申报的搬迁项目及搬迁项目所需安置房数量，合理确定安置房建设规模，并报市住房和城乡建设局审核确认，由区人民政府、功能区管委会组织建设。
第三十七条  搬迁安置房源实行网上备案制度，搬迁实施单位不得随意变更被搬迁人姓名。
第三十八条  规划建设的搬迁安置房，建设单位只能用于被搬迁人的产权调换，不得用于向社会销售。

第五章  附则

第三十九条  货币补偿的奖励标准、被搬迁房屋补偿价格、装修装饰和附着物的补偿评估标准、住宅和非住宅房屋的搬迁费、营业补助费、停产停业一次性补助费、临时安置费、搬迁奖励费用等标准由市住房和城乡建设局会同有关部门制定指导意见，报市政府批准后实施。
第四十条  县（市）集体土地上房屋搬迁补偿安置可以结合实际参照本办法执行。
第四十一条  本办法自2020年12月9日起施行。本办法施行前搬迁房屋的，按照原办法执行。《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（政府令第59号）、《扬州市市区集体土地上住宅房屋拆迁货币化补偿实施办法（试行）》（扬府办发〔2014〕33号）自本办法施行之日起同时废止。

《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》已于2023年12月19日印发,自2024年1月25日起施行。为便于社会公众正确理解，现对其内容解读如下：

一、出台背景

（一）完善我市房屋搬迁补偿安置政策的需要。为进一步完善我市房屋搬迁补偿政策，贯彻落实省政府关于推广房票安置的要求，拓宽房屋搬迁补偿安置渠道，总结推广房屋搬迁中推行房票安置的经验做法，满足群众多样化补偿安置选择需求，促进房地产市场的平稳健康发展。

（二）将与上位法不一致的部分作相应修改。由于《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理条例》于2021年新修订颁布，《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》的部分条款需要作出相应调整，以满足与上位法相一致的要求。

二、政策依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（三）《江苏省土地管理条例》。

三、主要内容

《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》共五章四十一条，其中：第一章总则。规定了目的依据、适用范围，明确了房屋搬迁补偿安置工作的主管部门、责任主体、具体实施部门。第二章实施程序。规定了房屋搬迁补偿安置工作程序。明确了土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案拟订和公告、听证、补偿登记和签订房屋搬迁补偿安置协议等法定程序的具体实施要求。同时对征地申请批准后，未达成房屋搬迁补偿安置协议或者未按照协议约定履行的，设置了强制执行的制度安排。第三章搬迁补偿。规定了房屋搬迁补偿安置方式和补偿价值确定方式。同时对未竣工房屋、一户多宅、政府托底以及不予补偿安置等特殊情形作出规定。对搬迁租用集体建设用地建设的非住宅房屋补偿内容和标准作了明确。规定了对居住权人的利益保护。第四章安置房建设管理。规定了安置房的建设主体及其管理。第五章附则。规定配套标准由市住房和城乡建设局会同有关部门制定指导意见，报市政府批准后实施。规定县（市）可以参照《办法》执行。规定了施行时间。

五、相关问题解答

问：房屋合法面积怎么计算？

答：被搬迁房屋合法建筑面积以不动产权属登记证书、合法建房手续所记载的合法建筑面积或被认定的合法建筑面积为计算依据。

问：承租人在房屋搬迁时是否可以得到补偿？

答：被搬迁人将房屋出租的，仅对被搬迁人进行补偿结算。承租人的损失，由被搬迁人与承租人自行协商解决。

问：房屋刚建好不久就要被征收，是否有额外补偿？

答：依法批准建设的新建住宅房屋自竣工之日起至拟征收土地公告发布之日止，不满5年被搬迁的，应当对被搬迁人增加房屋重置价格的15%予以补偿。

问：房屋搬迁补偿安置协议包含哪些内容？

答：房屋搬迁补偿安置协议应当具体载明补偿方式、补偿金额、履行期限、临时过渡期限、违约责任等内容。

六、政策适用

（一）适用范围：在本市市区范围内征收集体土地，涉及房屋及其他建筑物、构筑物进行补偿安置的，适用本办法。

（二）执行时间：本办法自2024年1月25日起施行。