菏泽市住房和城乡建设局关于印发《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》的通知

2018-09-28 菏建〔2018〕5号

USHUI.NET^®提示：根据《 菏泽市住房和城乡建设局关于公布政府规章和规范性文件清理结果的公告》 （ 2021年12月20日）规定，现行有效

各县区住建（房管）局，市经济开发区开发办，市高新区建设局，各有关评估机构：

现将《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



菏泽市住房和城乡建设局
2018年9月28日

第一章  总则

第一条  为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条  房地产价格评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动和结果。

第四条  被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由具有相应三级（含）以上等级的房地产价格评估机构评估确定。

第五条  市房屋征收部门应定期向社会公布从事房屋征收评估业务的房地产价格评估机构名录。房地产价格评估机构的从业人员应当定期参加业务培训，自觉接受群众监督。

第六条  市房屋征收部门成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专业人员组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二章  评估机构的选定

第七条  房地产价格评估机构由被征收人在规定期限内协商选定。

在房屋征收项目所在地乡镇（街道办事处）、居（村）委会组织见证下，超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。

第八条  被征收人在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可以通过公开抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。

采取随机方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机构、被征收人（随机选取）、乡镇（街道办事处）和居（村）委会代表等进行现场监督。 

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意竞争等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第九条  同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担，对各自承担的业务应当分别出具评估结果。

由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等相互沟通，统一标准。

第十条  房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，与其签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及结算方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十一条  对于承接的房屋征收评估项目，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估工作。

第三章  被征收房屋价值评估

第十二条  被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励等应在征收补偿方案中明确。

第十三条  被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十四条  被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。评估时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十五条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十六条  被征收房屋的建筑面积，以房屋（不动产）权属证书和房屋（不动产）登记簿的记载为准；房屋（不动产）权属证书与房屋（不动产）登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋（不动产）登记簿确有错误外，以房屋（不动产）登记簿为准。

对征收范围内未经登记的建筑，应当参照房屋普查、航拍等资料依法进行调查、认定和处理。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。

第十七条  房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时可通过录像、拍照等方式取得相关资料。

实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员共同签字认可，经无利害关系的第三人见证后，可作为评估的依据。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证或者房屋普查、航拍资料等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十八条  被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

牡丹区、市经济开发区、市高新区范围内的被征收房屋按下列方式评估补偿：

（一）被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。

（二）被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的，对选择货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；对选择房屋产权调换的，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

空闲的合法国有土地使用权人为自然人，有国有土地使用权证（载明用途为住宅）或者“宅基”证的，经核实后进行评估补偿；没有合法证件的，由居（村）委会集体认可（须经公示），居（村）委会及所属乡镇（街道办事处）加盖公章，经土地管理部门认定符合宅基要求的，出具认定意见，按照认定意见评估补偿。对选择货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，只给予产权调换住宅房屋，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

单元式多层楼房一楼带院（合法取得）的，经实地查勘后可结合项目实际适当提高补偿标准。

空闲的合法国有土地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。

（三）被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋权属资料、可确权书证或2004年城区房屋普查登记为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证或2004年房屋普查登记的房屋，按成本法结合房屋结构、成新等因素给予评估补偿；被认定为违法建筑的不予补偿，若被征收人在规定期限内主动配合拆除的，可以按每平方米300元的标准给予补助。

（四）征收规划条件中有容积率控制的开发建设的房地产、经规划部门批准建设的多层单元楼房（总层数一般为4-7层）以及符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条相关规定的房屋，在评估补偿价值时不作容积率修正。

征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条相关规定的房屋，与产权调换房屋层数有差异的，可适当调整楼层差价。

第十九条  房屋征收范围确定后，严禁突击装饰装修。被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性包干补偿。牡丹区、市经济开发区、市高新区范围内包干补偿标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米300元计算。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。