镇江市住房和城乡建设局关于印发《镇江市市区商品房预售款监管办法操作细则》的通知

各市、区住建局，镇江新区城乡建设局、镇江高新区建设和交通局，市区各商业银行，市区各房地产开发企业：

为贯彻落实《镇江市市区商品房预售款监管办法》，我局制定了《〈镇江市市区商品房预售款监管办法〉操作细则》，现印发给你们，请认真遵照执行。

2021年8月4日


为贯彻落实《镇江市市区商品房预售款监管办法》，进一步明确和细化新建商品房预售款监管工作，特制定本操作细则。

一、操作业务流程

（一）提交申请

开发企业在申报商品房预售许可前，首先在监管银行名册中选择一家银行作为监管银行，并在监管平台上提交预售款监管申请，上传以下电子材料并提交书面材料：

1.预售商品房的工程形象进度表；

2.预售商品房各阶段的资金使用计划；

3.中标通知书、施工合同（材料供应合同）；

4.监管银行要求的其他资料。

（二）签订协议

监管银行对开发企业提交的申请和材料进行审核，审核通过后与开发企业签订统一格式的《镇江市市区商品房预售款监管协议》（以下简称《监管协议》，详见附件1），明确双方的权利、义务和责任。

（三）协议备案

开发企业在提交商品房预售方案时，一并将《监管协议》报镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）备案。

（四）预售款入账

开发企业与承购人签订商品房买卖合同，注明付款方式及期限，开发企业应当协助承购人将商品房预售款存入监管账户。

贷款发放银行须在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户，开发企业在监管银行提供的缴款明细中注明对应的房号及合同备案号等信息，为承购人开具收款凭证。

监管账户入账不明的，由监管银行与开发企业及时核对后，完善监管系统内相关电子信息。

（五）资金使用

应监管资金额度是指在资金使用节点按照监管比例确定的监管资金额度。

1.取得《商品房预售许可证》1个月，应监管资金额度为建设费用的50%和不可预见性支出之和。开发企业凭《商品房预售许可证》，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；

2.房屋建设进度达到地上总层次2/3时，应监管资金额度为建设费用的35%和不可预见性支出之和。经市住建局工作人员现场查勘确认，开发企业凭市住建局房地产市场监管处出具的进度证明，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；

3.主体结构封顶（即商品房主体屋面顶板完成，并经市住建局工作人员现场查勘确认），应监管资金额度为建设费用的20%和不可预见性支出之和。开发企业凭市住建局房地产市场监管处出具的结构封顶证明，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；

4.通过竣工验收的商品房，应监管资金额度为不可预见性支出。开发企业凭《建筑工程竣工验收备案表》，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金。

5.具备商品房交付条件，开发企业凭《商品房买卖合同》约定的交付条件证明材料，可申请拨付剩余的监管资金；

6.开发企业资金困难或出现破产等特殊状况时，为推进工程建设，经开发企业申请，市住建局可拨付相应监管资金，用于推进商品房工程和配套建设。

7.开发企业向监管银行申请自行使用应监管资金额度以外的监管资金时，应承诺该资金用于本商品房项目建设（含项目经营费用等）。

（六）资金拨付

商品房预售款监管资金必须用于工程建设，不得挪作他用。监管银行应建立商品房预售款收取和使用台账。监管银行应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对审核符合条件的，在 2个工作日内拨付资金；不符合条件的，应当向开发企业出具不予拨付通知书，并说明理由。

监管银行在开发企业与承购人按相关规定解除《商品房买卖合同》网上签约的，根据开发企业申请，及时将已入账预售款返还给承购人。

（七）解除监管

开发企业取得商品房交付条件证明材料后，可向监管银行申请解除监管。符合条件的，监管银行应在收到开发企业申请之日起1个工作日内办结。

二、监管资金标准

商品房预售款监管资金额度由下列两部分组成，一是预售商品房项目建设所需的建设费用（含建安成本和配套设施建设费用）；二是不可预见性支出。

市住建局根据工程造价变动情况适时更新并公布单位面积建设费用标准（附件2）。不可预见性支出监管标准上限为建设费用的20%，同时按照《镇江市房地产开发企业信用管理办法》四类信用等级实行差别化监管。其中，A级信用开发企业不可预见性支出监管额度为0；B级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的5%； C级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的10%； D级和未评级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的20%。

三、监管措施

（一）开发企业应将商品房预售款全部缴纳至监管账户，市住建局、中国人民银行镇江市中心支行、中国银行保险监督管理委员会镇江监管分局、镇江市住房公积金管理中心根据市区房地产市场运行情况设定首付款最低缴款比例。按照不低于最低缴款比例确定的预售款入账并与对应预签合同关联，方可网签。如开发企业预售款入账低于最低缴款比例，或剩余预售款未按合同约定进入监管账户，监管系统将自动关闭开发企业商品房网上签约功能并提示开发企业。开发企业经整改后方能重新开通网上签约功能。

（二）贷款发放银行没有在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户的，市住建局会同相关部门约谈警告，出现三次，暂停或取消该贷款银行作为监管银行的资格。因未进监管账户造成资金挪用的，其后果由贷款银行负责解决。

本《操作细则》自2021年9月1日起实施，原《〈镇江市市区商品房预售款监管暂行办法〉操作细则》同时废止。

甲方（监管银行）：

地      址：

法定代表人： 电话：

委托代理人：电话：

乙方（房地产开发企业）：

地      址：

法定代表人：电话：

委托代理人：电话：

为保证商品房预售款用于项目工程建设，保障商品房买卖当事人的合法权益,依据《镇江市市区商品房预售款监管办法》（以下简称《监管办法》）、《〈镇江市市区商品房预售款监管办法〉操作细则》（以下简称《操作细则》）的规定，经甲、乙双方协商，订立如下协议共同遵守。

一、监管项目基本情况

1. 监管项目位于镇江市（行政区）、座落，项目名称，乙方申请将同一批次预售许可的楼幢号所有商品房预售款收取和使用按《监管办法》及《操作细则》的要求交由甲方实行监管。

2. 甲、乙双方确认预售款监管资金额度为（大写） ：

，其中，建设费用为（大写） ：（含装修成本（大写））；不可预见性支出为（大写） ：。

3. 项目监理单位：

。

4. 建设施工单位：

。

5. 乙方根据项目建设资金需求，在：银行申请项目开发贷款，贷款金额（大写）：，期限为自年月日至年月日。

。

6. 乙方在甲方设立商品房预售款监管账户，账号为

。

7. 乙方根据项目建设需要拟在下列银行办理商品房按揭贷款业务：

。

二、甲方的权利及义务

1. 甲方根据《监管办法》和《操作细则》的有关规定，密切配合，与乙方共同做好商品房预售款的收取和使用管理。

2. 甲方依据镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）提供的有关资料确定监管资金额度。

3. 监管账户资金余额超出应监管资金额度部分，乙方可自行使用，但应用于本商品房项目建设。乙方申请使用监管资金，应向甲方提供完成节点的用款计划，明确付款单位、金额、时间、用途，并承诺用于本商品房项目建设，甲方必要核实后，应根据乙方申请及时拨付，不用于本商品房项目建设的，不予拨付。

4. 有下列情况之一的，甲方暂停办理乙方监管资金的拨付业务，并及时上报市住建局。

（1）提供虚假申报材料开设商品房预售款专用账户，违规使用商品房预售款的；

（2）未按规定将商品房预售款存入监管账户，对承购人预购房款有坐支的；

（3）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（4）有其他违规使用商品房预售款行为的。

5. 甲方建立商品房预售款收取和使用台帐。配合乙方做好商品房预售款收取和使用情况的对帐工作，并进行帐户日常管理。

三、乙方的权利及义务

1. 乙方在申请使用预售资金时，按照《监管办法》和《操作细则》的具体要求向甲方提出申请，甲方应在规定时间内按相应节点监管要求拨付工程建设所需资金。

2. 乙方与承购人按相关规定解除《商品房买卖合同》网上签约的，甲方应及时将已入账预售款返还给承购人。

3. 乙方收取的定金、预付款、房价款（包括公积金贷款、商业贷款）等各种款项按《监管办法》和《操作细则》的要求，存入甲方相对应的预售款监管账户内，不得存入其他账户或擅自挪用。

4. 乙方项目因故出现转让、终止或其他特殊情况，甲方根据乙方申请办理相关变更手续，并报市住建局备案。

5. 取得商品房交付条件证明材料后，乙方可向监管银行申请解除监管，及时办理结算与解除监管手续。

四、法律责任

1. 乙方必须将预售款用于本商品房项目建设，如挪作他用，一经查实，甲方暂停资金拨付，已拨付资金的，甲方依据协议督促乙方负责追回。

2. 本协议生效后，甲、乙双方均应履行本协议约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本协议约定义务的，应当承担相应的责任。

3. 甲、乙双方违反《监管办法》及《操作细则》的，应承担相应的责任。

五、其它

1. 本协议自甲、乙双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方、市住建局各持一份。

2. 甲、乙双方根据项目的实际情况可另行制定其它补充协议，同时报市住建局备案。

3. 本协议共计页。

甲方（公章）：           法定代表人签章：

乙方（公章）：           法定代表人签章：

年   月  日                 年   月  日

附件2：

镇江市商品房预售款监管资金额度标准（毛坯）

单位：元/m²

	建安成本		配套设施建设费用	不可预见性支出		监管资金额度
结构型式	无连通地下室	有连通地下室		无连通地下室	有连通地下室	无连通地下室	有连通地下室
框架低层（1~3层）	3100		600	740		4440
框架多层（地上4~6层）	2200	2350	500	540	570	3240	3420
框剪小高层（地上7~11层）	2350	2500	500	570	600	3420	3600
框剪高层（地上12层及以上）	2550	2750	500	610	650	3660	3900

注：成品住房在毛坯房建安成本的基础上另行增加经第三方咨询机构确定的装修价格。