扬州市政府关于印发《扬州市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》的通知

扬政发〔1998〕338号

各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：          

《扬州市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》已经市政府常务会议讨论通过并报省政府批准，现印发给你们，望认真贯彻执行。

进一步深化房改，加快住房建设，是保持国民经济持续快速健康发展的需要，是全面建立社会主义市场经济体制的迫切要求，也是进一步改善人民生活的重要举措，关系到改革、发展、稳定的大局。各级人民政府、各部门、各单位必须切实加强领导，严格执行政策，认真组织实施，积极稳妥地推进住房商品化、社会化，认真做好我市城镇住房制度改革的各项工作。                  

扬州市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案

为贯彻落实党的十五大关于“建立城镇住房公积金，加快改革住房制度”的精神，进一步深化我市城镇住房制度改革，加快住房建设，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知)(国发[1998]23号文)和省政府关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》（苏政发〔1998〕89号文)的有关规定，结合我市实际，制定本实施方案。            

一、指导思想、目标和基本原则

(一)深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

(二)深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

(三)深化城镇住房制度改革的基本原则：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新人新房新制度，老人老房老办法”，平稳过渡，综合配套。            

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

(四)全市从1998年12月1日起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。职工解决住房主要实行个人购买，购房资金来源有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及财政和单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

(五)停止住房实物分配后，对1998年11月30日之前参加工作的无房职工和住房面积未达到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴。单位已发过住房补贴的，应在计发购房补贴时抵扣。

1、家庭购房补贴由夫妇双方所在单位按职工本人规定的面积标准分别计发。职工购房补贴额为住房每平方米建筑面积补贴额与补贴面积之积。1999年底前购房的，可以全额补贴。补贴比例的上限每年由省政府公布。

住房每平方米建筑面积补贴额以市、县政府公布的经济适用住房平均价的一半，与职工每平方米建筑面积负担价之差为计算基数。经济适用住房平均价由市、县人民政府公布。1998年市区经济适用住房平均价为每平方米建筑面积1642元。

职工每平方米建筑面积负担价按市、县统计部门公布的上一年职工平均工资的4倍除以60平方米计算。

2、工作年限在25年以上(含25年)的职工，购房补贴全额计发；未满25年的职工，购房补贴按实际工作年限计发；职工本人有要求的，可将剩余年限的补贴借支给职工，在今后工作年限中逐年抵扣。借支的职工，工作年限不满25年调离、辞职的，其借支余额由新单位或职工本人在离开原单位时一次归还。

3、对已购公房未达到规定面积标准的职工，在新购住房时，按面积差计发一次性住房补贴。对租住公房的职工，经批准在退出原租住公房后，可按无房职工计发购房补贴。

4、有条件的县(市)和单位可给予职工工龄补贴，补贴额为职工家庭每平方米建筑面积负担价、年工龄补贴率(0．6％)、当地建立住房公积金制度前的工龄和补贴面积四项之积。

5、建立购房补贴的申请、审批、发放和使用管理制度。购房补贴资金在职工购买住房时直接划入售房单位，防止挪用。

(六)1998年12月1日以后参加工作的职工，实行逐月发放住房补贴，补贴依据房价收入比和当地经济发展水平确定。逐月发放住房补贴的比例由市、县(市)人民政府每年公布。1998年市区逐月发放住房补贴的比例为职工月工资收入的12％(含住房租金补贴)。

按月发放的补贴，须经市、县房改部门审批，并由住房基金管理中心建立个人专项资金帐户，参照公积金原则进行管理和使用。

(七)购(住)房补贴资金主要从财政和单位原有住房建设资金渠道中统筹解决。各级财政部门和各单位要做好年度购(住)房资金的预算(计划)、核定、划转工作，并按公正合理的原则，确定发放对象。

(八)停止住房实物分配后，要全面建立和完善住房公积金制度。市、县(市)住房基金管理中心要建立健全职工个人住房公积金帐户，管理核算到个人。进一步提高住房公积金归集率，按照“管委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强对住房公积金的管理和制度建设。

随着经济发展和人民生活水平的提高，住房公积金计缴比例将逐步提高。住房公积金计缴基数每年7月1日进行调整。

(九)对1998年11月30日之前开工建设并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照市政府(关于深化城镇住房制度改革实施方案)(扬政发[1995]185号文)和《扬州市区出售公有住房实施细则》(扬政发[1995]312号文)的规定向职工出售，亦可按本实施方案的规定由职工购买。            

三、建立住房供应新体系

(十)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房和普通居民住宅，其他收入高的家庭按市场价购、租商品住房。

(十一)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决困难居民的住房问题。新建的经济适用住房只售不租，实行政府指导价。新建的经济适用住房成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施费(含小区非营业性配套工程费)、管理费、贷款利息、税金等七项成本因素，利润控制在3％以下。

(十二)经济适用住房建设由市、县(市、区)人民政府统一组织建设。计划部门会同建设、房改、土地管理部门编制和下达建设计划。房改部门统一办理申报、申请和审批手续。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位，严格限制工程建设环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控，逐步建立以经济适用住房为主体的稳定的住房供应体系。

(十三)各级财政不再拨款用于单位购、建住房。企事业单位可以利用单位住宅区内自用合法土地，通过集资等方式建设经济适用住房，但必须符合城市总体规划并纳入市、县(市、区)经济适用住房建设计划，经市、县(市、区)住房制度改革办公室批准，方能享受经济适用住房建设的优惠政策。

(十四)根据国家对经济适用住房采取扶持政策的要求，对经批准建设的经济适用住房，建设用地实行行政划拨，免收土地出让金，行政性项目收费减半征收。

(十五)廉租住房主要从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价，具体标准由市、县(市)人民政府公布。

(十六)购买经济适用住房和租赁廉租住房实行申请、审批制度，具体办法由市、县(市)人民政府另行制定公布。

(十七)旧城改造拆迁居民住房时，宜将拆迁安置与房改结合，原则上实行货币化安置。

(十八)拓展住房租赁市场，多种方式供应住房，鼓励有实力的房地产开发企业增加长期投资，向社会出租住房；鼓励私营业主和城乡居民购买商品住宅作为收益性资产用于出租。

(十九)加快改革现行的住房维修管理体制，推行专业化、社会化、市场化的管理方式。全面推行住宅小区和公房售后物业管理。规范物业管理企业的行为，引入竞争机制，提高各项服务水平，切实搞好住房的维修和住宅小区环境管理，解除居民买房的后顾之忧。

四、进一步深化现有公有住房的改革

(二十)继续推进租金改革。自1999年1月起，全市公有住房租金上调20％左右。市区砖混一等公有住房租金由目前每平方米使用面积1。30元提高到1。60元。租金提高后，租金补贴在职职工提高到97年底职工月工资的2．4％；离退休职工提高到月离退休费的3．5％。对调整后的租金补贴额小于调整前租金补贴额的，原租金补贴额不变。对市、县(市)政府规定的暂不允许出售的公有住房，租金上调5％。继续对离退休人员、民政优抚对象、社会救济对象、特困职工家庭等实行减免政策。

(二十一)继续稳步出售职工现租住的公有住房。

自1998年12月1日起，全市公有住房出售成本价上调3％。市区公有住房出售成本价每平方米建筑面积调整为740元，现住房折扣调整为2％，一次性付款折扣率调整为8％，市场价和最低限价将作适当调整，其他折扣政策不变。

自1998年12月1日起，职工购买现有公有住房按重新规定的现住房购房面积标准执行(见附件三)。即不超过购房面积标准下限的按享受政策折扣的成本价计算；下限与上限之间的按不享受政策折扣的成本价计算；超过上限的按市场价计算。

建房面积标准仍按(省委办公厅、省政府办公厅关于印发{党政机关干部职工住宅建设、分配、修缮和使用管理暂行规定)的通知》(苏办[1997]140号文)的规定执行。

(二十二)校园内不能分割及封闭管理的住房，教师公寓等周转用房以及市、县(市)人民政府认为不宜出售的住房不得出售。

(二十三)原列为省、市房改试点的单位，要认真总结经验，继续深化改革。有条件的单位也可依据本方案，结合各自实际，制定房改试点方案，报市房改办批准后实施。            

五、培育和规范住房交易市场

(二十四)要对城镇职工家庭进行住房状况普查登记，清查和纠正房改过程中违纪违规行为，建立个人住房档案，按照准开、准入制度的要求，开放已购公有住房的交易市场。

(二十五)逐步建立和完善统一规范、功能齐全的住房有形市场，提供信息、交易、产权登记、中介(咨询、经纪、评估、代理)等项服务。

(二十六)职工已购公有住房，在取得房屋所有权证和国有土地使用证后，经有关部门审查和市、县(市)房改办批准，其住房方可上市交易，交易行为包括买卖、租赁、交换和抵押等。

职工出租、抵押已购公有住房，按规定缴纳税费。

(二十七条)对已购公房上市交易的售房款，在新购住房前由市住房基金管理中心实行专户存储管理。

(二十八条)职工已购公房上市交易后，应同时办理房屋共用部位维修变更手续，维修基金户随之转移。

(二十九条)职工已购公房上市交易的实施办法，由市、县(市)人民政府制定，报省政府批准后另行公布。

六、加快发展住房金融

(三十)扩大个人住房贷款的发放范围，各商业银行在所有城镇均可以发放个人住房贷款，取消对个人住房贷款的规模控制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限，积极为住房制度改革搞好配套服务。

(三十一)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理，商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

(三十二)完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

(三十三)调整住房公积金贷款方向，住房公积金应主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

(三十四)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化贷款手续，提高服务效率。

(三十五)个人住房贷款的担保，可采取房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司担保等多种方式。

七、加强领导，狠抓落实，保证改革顺利实施

(三十六)进一步深化城镇住房制度改革，是当前经济体制改革中的一项重要工作，各县(市、区)人民政府和各部门要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导，统一思想认识，严格执行政策，保证住房制度改革的顺利进行。市、县(市)住房制度改革办公室要统筹安排，加强指导，及时解决房改中各种矛盾和问题，不断完善政策和措施。

(三十七)加强房改的宣传教育和舆论导向工作，积极引导干部和群众转变住房旧观念，树立住房新观念。

 (三十八)严肃房改纪律，加强监督检查。对违反扬政发[1995]185号、312号文件和本方案精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要严肃查处。

(三十九)本实施方案由扬州市住房制度改革办公室负责解释。

(四十)本方案自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。

附件：一、扬州市市区发放住房补贴实施细则

   二、职工购房补贴面积标准

   三、现住房购房面积标准

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附件一：