中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委青岛前湾保税港区管委关于印发《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区土地1.5级开发暂行办法》的通知

中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委青岛前湾保税港区管委关于印发《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区土地1.5级开发暂行办法》的通知

青自贸管发〔2022〕26号

区各部室，区直各单位，驻区各单位：

《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区土地1.5级开发暂行办法》已经管委同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委

青岛前湾保税港区管委

2022年4月13日





第一章 总则

第一条（目的依据）为加强中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（以下简称片区）土地集约节约利用效率，挖掘土地价值，形成滚动开发的土地供应新模式，规范推进片区土地1.5级开发工作，结合片区实际，制定片区土地1.5级开发暂行办法（以下简称办法）。

第二条（概念定义）本办法所称土地 1.5 级开发是指，为盘活政府预控的储备土地，解决远景规划与近期开发诉求矛盾，政府将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块，短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，待片区条件成熟后，政府按约定收回土地，并按远景规划实施。

第三条（适用范围）本办法适用于片区全域。

第四条（职责分工）片区土地1.5级开发由规划建设部牵头组织，青岛前湾保税港区规划分局、综合部、财政金融部、经济发展部、审批管理部、航运物流部、产业促进部、重大项目中心等单位按职责分工配合做好相关工作。

规划建设部牵头负责办法的实施和统筹协调。负责项目土地准入，办理用地审批手续和用地收回手续；负责土地1.5级开发项目策划、申报，办理土地租赁手续，向承租人移交土地，按履约监管协议进行监管；负责审核及办理施工许可手续，施工质量、安全监管等工作。

规划审批主管部门负责审核项目规划准入，办理规划许可手续；经济发展部负责审核项目产业类型准入，办理项目立项手续等工作；重大项目中心负责不动产确权登记等工作；审批管理部、产业促进部、航运物流部在项目招投标、产业准入、后续监管等方面做好相关工作。

各单位根据职责，在审批、执法、监管等方面实现共享、联动，办理各项审批手续时，一律采取“并联审批、快审快办、限时办结”的原则，提高速度，压缩时间，支持项目加快手续办理。

第二章 准入受理

第五条（项目要求）

（一）须符合下列条件

1.须符合国家、省、市、片区产业政策和规划，鼓励发展提供高品质服务和优质环境、加快高端产业与高层次人才集聚和相关配套服务的项目。

2.须符合各级各类国土空间总体规划及有关专项规划。

3.租赁土地须是手续完善的国有储备用地，权属清晰合法、面积准确、无争议，涉及违法用地的，已依法作出处理。

4.为降低对土地二级开发影响，控制拆迁成本，建筑形式鼓励采用模块化、装配式等模式。

5.土地租赁期限一般为5-10年，最长不得超过20年。

6.须符合法律法规规定的其他情形。

（二）禁止的情形

1.不得建设居住项目。

2.项目容积率原则上不超过1.0，建筑高度不超过24米。

3.原则上不修建地下空间。

4.列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块。
5.其他法律法规规定禁止的情形。

第六条（认定流程）规划建设部将符合条件的1.5级土地开发项目提交管委专题会研究。

第三章 办理程序

第七条（控规调整）规划建设部根据管委专题会研究通过的意见，组织编制1.5级土地开发项目涉及土地的控制性详细规划调整方案，方案须符合国土空间规划管控要求，编制规划图则，明确管控内容和要求，经中国（山东）自由贸易试验区青岛片区与中德生态园国土空间规划联合委员会（以下简称国土空间委）同意后按照法定程序进行调整。

第八条（土地租赁）根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，参照《中国（山东）自由贸易试验区产业用地弹性供应实施意见（试行）》，规划建设部编制土地租赁方案，经国土空间委同意后组织供应（租赁）。

按照国家有关供地政策，除工业、商业、旅游、娱乐等用途采用招拍挂方式租赁外，其他用途可采用协议方式租赁。

第九条（项目立项）取得土地的项目实施主体按规定向经济发展部办理项目立项手续。

第十条（规划建设）项目实施主体根据规划和土地租赁要求申请办理规划和建设手续，规划许可、施工许可须注明“土地 1.5级开发项目，建筑有效期限应与土地租赁期限一致”。

第四章 合同要求

第十一条（承租人权利）土地租赁期限内，承租人有权按照土地租赁合同约定的规划用地性质、规划条件和其他要求，对租赁土地进行开发、利用和经营，并享有占有、使用和收益权利。

第十二条（评估确定租金）国有土地租赁标准应与地价标准相均衡，规划建设部委托具备资质的专业机构，按照现行规程、规范要求进行评估，土地租赁价格由国土空间委综合考虑产业发展导向、公益性要求等因素，参考评估结果集体决策确定。

第十三条(土地交付标准) 规划建设部在交付土地时，宗地须是手续完善的国有储备用地，权属清晰合法、面积准确、无争议。

第十四条（期满交回土地）租赁期届满，租赁土地由管委无偿无条件收回，规划建设部履行收回行政审核职能。

第十五条（期满交回建筑物）

租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物使用期限与土地租赁期限相同，期满后承租人须自行拆除并恢复原状，费用由承租人承担，土地租赁合同上另有约定的除外。

租赁期限届满，承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建筑物、构筑物的，管委可以按照约定拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并清场，相关费用由承租人承担，土地租赁合同另有约定的除外。租赁土地上拆除的建筑物、构筑物不予补偿。承租人拒不执行的，可提请通过司法途径解决。

第十六条（承租人终止的收回）承租人有下列情形之一的，管委应当无偿无条件收回土地：

(一)企业法人依法终止、解散的。

(二)企业法人依法被吊销营业执照的。

(三)企业法人或者其他组织资格存续年期届满且不续期，或者存续年期尚未届满，但停止使用原租赁的国有土地一年以上的。

（四）在租赁期内，承租人主动申请提前解除土地出租合同的。

第十七条（提前收回租赁土地的情形）有下列情形之一的，管委有权依照合同约定提前收回：

（一）承租人不按照土地租赁合同约定的用途使用租赁土地或者违法使用租赁土地，责令限期改正逾期仍不改正的。

（二）非政府原因，承租人不按照土地租赁合同约定时间开工建设，责令限期动工逾期仍未动工的。

（三）因教育、医疗、国防建设、道路及其他城市基础设施建设等国家利益、公共利益需要提前收回的。

（四）因抢险救灾需要的。

（五）法律、法规规定和管委研究确定的其他情形。

依照前款第（三）、（四）项规定提前收回租赁土地的应当给予承租人适当补偿，依照前款第（三）规定提前收回的应当提前三个月通知承租人，土地补偿额按照市场评估价确定，但不得超过剩余租赁期限的租金。

第五章 后续监管

第十八条（履约监管协议）承租人与管委签订履约监管协议，违约责任在履约监管协议中予以明确，对相关约定未达到履约监管协议要求的，应按履约监管协议有关要求追究其违约责任。将企业落实承诺行为信息记入信用档案，由相关部门依法依约予以处置，并向社会公开披露。信用评价结果作为企业享受差别化优惠政策的重要参考，对严重失信的用地企业实施联合惩戒。

第十九条（土地用途管制）租赁土地严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，严禁变相开发商品住宅项目。承租人未按照土地出租合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地，或存在其他违反土地出租合同约定情形的，应当责令其限期改正；逾期不改正的，管委有权解除土地租赁合同，提前收回租赁土地，追究承租人违约责任。涉及行政处罚的，由有关行政主管部门依法给予行政处罚。

第二十条（权利管制）未经批准不得将不动产权，租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物向第三方进行转让。未经批准不得将土地租赁权，租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物进行抵押、质押、担保或其他处置。凡有上述情况的，管委有权解除土地出租合同，提前收回租赁土地，并追究承租人违约责任。

土地租赁期满时，土地承租人必须收回全部建筑物、构筑物使用权，并确保权属清晰、无争议。凡因地上建筑物、构筑物权属不清晰或存在争议影响交回土地的，管委有权向土地承租人追究法律责任。

第二十一条（部门监管职责）各相关职能部门按照职责进行监管，对违规行为按规定进行查处。

第六章 附则

第二十二条（解释权）本办法由规划建设部负责解释。