江苏省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知

苏建房管〔2013〕432号

USHUI.NET^®提示：根据《 江苏省住房和城乡建设厅关于公布2019年度规范性文件清理结果的公告》 （ 江苏省住房和城乡建设厅公告〔2019〕第26号）规定，决定修改。

USHUI.NET^®提示：根据《 江苏省住房和城乡建设厅关于公布2021年度规范性文件清理结果的公告》 （ 江苏省住房城乡建设厅公告〔2021〕第26号 ）规定，决定修改。

USHUI.NET^®提示：根据《 江苏省住房和城乡建设厅关于废止、修改部分规范性文件的公告》 （ 江苏省住房城乡建设厅公告〔2021〕第10号）规定，删除（十一）中的“，企业信用档案应当作为考核企业资质的依据”。

各省辖市建设局（委）、房产局，昆山市、沭阳县建设局，泰兴市房产局：
根据厅党组党的群众路线教育实践活动边征求意见边进行整改工作部署，为进一步加强商品房预售市场监管，规范商品房预售行为，整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者的合法权益，防范市场风险，促进房地产市场健康发展，现就有关事项通知如下：
一、严格执行商品房预售制度
（一）严格商品房预售许可管理。各地要严格执行商品房预售许可法定程序和许可条件，结合当地实际，进一步细化完善商品房预售许可最低规模和工程建设进度条件，商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。要进一步改进和优化商品房预售许可管理流程，对工程进展和资金投入等情况要进行现场核查，对开发企业的申报资料要依照法定条件和程序进行核查。要切实加强对预售方案的审核，预售方案不符合规定要求的项目，一律不予发放预售许可证书。各地可参照全省商品房预售方案参考文本（见附件1），进一步规范开发企业预售方案的制定和申报，确保预销售管理各项规定得到有效落实。
（二）规范商品房预售合同备案管理。各地要不断完善商品住房买卖合同示范文本，全面落实商品房预售合同网上签约即时备案制度，确保合同备案与商品房销售现场销售情况一致，防止一房多售现象发生。要严格执行商品房购房实名制，已签订商品房预售合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，由房地产开发企业递交申请、说明理由，并对其申请材料实质内容的真实性负责，所退房源应当公开销售。
（三）加强商品房预售资金监管。各地房地产主管部门要切实强化商品房预售资金监管，认真履行监管职责。没有建立商品房预售资金监管制度的地区，要在10月底前建立该项制度。已经建立商品房预售资金监管制度的地区要根据当地实际，进一步优化监管程序，明确监管责任，改进监管措施。预售资金要全部纳入监管账户，专款专用，确保预售资金用于商品住房项目建设，保障买受人的购房权益。要掌握每个项目的监管账户资金情况，确保资金安全，并留有足够资金保证建设工程竣工交付。
二、加强商品房销（预）售行为监管
（四）加强预售许可后的动态监管。要建立商品房预售许可动态监管机制，对预售方案的实施情况进行跟踪管理，开发企业必须按照商品房预售许可批准的预售方案进行预售，对违反预售方案的行为，要责成房地产开发企业限期整改，对拒不整改或整改不到位的，可暂停该项目合同网签备案资格。商品房预售方案不得随意变更，确需变更的，房地产开发企业要向原商品房预售许可机关重新申报预售方案，并办理预售许可变更手续。
（五）规范商品房预售行为。凡预售商品房的项目，必须取得预售许可证后方可预售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。各地房地产主管部门要畅通渠道，为购房者提供信息查询服务，确保商品房销售现场公布的已售房源信息与网上备案系统信息保持一致，并为购房者提供商品房网上签约即时备案查询等服务。房地产开发企业不得通过签订虚假商品住房买卖合同等方式制造房源紧张的假象，不得采取返本销售、售后包租的方式预（销）售商品房。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用，不得参加任何展销（展示）活动。
（六）强化销售代理和经纪机构的管理。实行代理销售商品房的，应该委托在房地产市场主管部门备案的经纪机构代理，对未办理备案的经纪机构，其居间代理业务不予网上备案和预售许可。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息或未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围、误导和欺骗当事人。
（七）加强商品房销售人员管理。各地房地产主管部门要加强商品房销（预）售人员相关法律法规、房地产专业知识和行业道德培训，并实行持证上岗。房地产经纪机构从业人员和房地产开发企业售楼人员的职业资格证书应当在商品房售楼场所公示。销售人员不得泄露或不当使用委托人的个人信息商业秘密，谋取不正当利益；不得为购房人弄虚作假、规避限购政策或者房屋交易税费等提供便利。
（八）加强商品房销售现场管理。房地产主管部门要加强商品房销售现场信息公示管理，商品房销售现场应达到全省规范化标准的要求（见附件2），各地要结合实际进一步规范和细化信息公示内容。销售现场除公示有关证件外，应将销售许可批准的商品房预售方案、一房一价、销售进度、预售资金监管协议、权利状态（如抵押、查封、限制）等信息在现场明显位置进行公示。由经纪机构代理销售商品房项目的，还应在售楼场所公示商品房销售委托书、营业执照、房地产经纪机构备案证明、销售人员职业资格证书等内容。
三、完善房地产市场监管机制
（九）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开。
（十）健全房地产信息公开机制。各地房地产主管部门要充分利用房地产市场信息系统，建立健全房地产市场信息公开机制，将批准的预售信息、可售楼盘及二手房源信息、房地产开发企业、中介机构、从业人员违法违规行为查处情况等向社会公开。
（十一）建立房地产开发和中介企业信用管理体系。各地要研究建立房地产开发和中介企业信用管理系统，积极拓展信用管理系统的功能和覆盖面，充分发挥信用管理系统作用，及时记录、公布和处理房地产开发和中介企业的违法违规行为。
（十二）加大违法违规行为查处力度。各地要加强房地产市场监督检查，建立健全商品房预（销）售动态监管机制。要进一步畅通举报投诉渠道，加大房地产市场违法违规行为的曝光和处罚力度，对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点进行核查。对拒不整改的房地产企业和人员，要依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《房地产经纪管理办法》等法律法规，依法从严追究相关责任。
省住房城乡建设厅将通过明察暗访等形式对各级主管部门和开发企业贯彻落实商品房预售管理相关规定和要求的情况进行监督检查，对发现的问题将依法予以处理。

附件：1. 江苏省商品房预售方案参考文本
2. 江苏省商品房销售现场规范化标准（试行）

江苏省住房和城乡建设厅
2013年9月3日

附件1：

江苏省商品房预售方案参考文本

江苏省商品房预售方案

项目所在城市：        市        县（市）

项目名称：

项目地址：

申报单位（盖章）：

申报日期：

审批单位（盖章）：

审批日期：

江苏省住房和城乡建设厅制

填  写  说  明

1. 本方案样表从江苏省住房和城乡建设厅网站（http://www.jscin.gov.cn）“房地产/资料下载”栏，直接下载填写，如有涂改应加盖公章。

2. 本方案有关资料必须真实、合法有效。

3. 本方案中提交的所有复印件，均应加盖申请人公章，由收件人员与原件核对后，在复印件上加盖“与原件一致”印章并签字后方可生效。

商品房预售方案

根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，特制定本方案。

第一条  项目基本概况

第二条  申请预售商品房情况

本次申请预售商品房共  幢，总面积为      ㎡，其中   幢，面积    ㎡；   幢，面积    ㎡；   幢，面积    ㎡；   幢，面积    ㎡。

1.分幢情况。

房屋概况（幢号：        ）
总层数        层（其中地上            层，地下（含半地下）             层）
权利受限情况	土地抵押情况	有□,抵押权人：            ，抵押期限：
		无□
	工程抵押情况	有□,抵押权人：            ，抵押期限：
		无□
	其他受限情况	有□,抵押权人：            ，抵押期限：
		无□
建设工程规划 许可证号				规划批建面积	㎡
施工许可证号				施工合同号
开工日期				竣工日期
保留用房面积（㎡）
公建配套的具体部位及面积
房屋结构		依据施工许可证填写：
房屋统计		（一）住宅共计    套，其中： 60㎡以下     套；60㎡～90㎡     套；90㎡～120㎡    套；   120㎡～144㎡     套；144㎡以上     套。 （二）其它共计    （间或个），其中： 商业     间；办公     间；车（库、位）     个； 物业服务用房     间；设备用房      间；社区用房      间；其它（                ）     。
已完成建筑面积		㎡	占预售面积比例			%
本次申请 预售面积		㎡	开盘时间
			交房时间

2.分户情况。

幢

房号	性质	建筑 面积	套内 面积	公摊 面积	单价 （元/㎡）	房价 （元）	车库 序号	车库 面积	单价 （元/㎡）	车库 价（元）	总价 （元）
合计
备注	房屋单价、车库单价合计栏填写均价。

（如一次同时申报多幢商品房预售，请按上述表格格式复制后粘贴）。

第三条  小区配套用房情况

名 称		规划面积	规划定位	建筑面积（m2）	预计交付 时 间	所有权归属	备注
物业服务用房	1
	2
	3
社区用房	1
	2
	3
公共 车场	1
	2
	3
公共 车库	1
	2
	3
文体 活动 中心	1
	2
	3
会所
幼儿园
集贸 市场
封闭设施	小区主入口     （位置），小区次入口  个        （位置），值班室        个，监控设施        （有无）
其它

第四条  价格管理

1. 本次申请预售商品房价格保持相对稳定，确需上浮申报价格的，履行相关手续后再作调整。

2. 本次申请预售商品房价格（均价）分别为：住宅     元/㎡、商业用房      元/㎡、车库      元/㎡、其它（       ）      元/㎡、其它（      ）     元/㎡、其它（      ）     元/㎡。

第五条  预售资金监管

本次申报的商品房预售款监管银行分别是：          幢(楼) 为                   银行(监管帐号：         ) ；  幢(楼)为        银行(监管帐号：              )。

第六条  前期物业服务

本项目的前期物业服务企业采用               方式选聘，并向                               进行备案，前期物业服务合同于                               签订，前期的物业服务企业为                  ，其资质证号                  。

第七条  物业服务用房、社区用房

1. 本项目已按规定确认在网上限制物业服务用房     ㎡，房（幢）号：       ；社区用房     ㎡，房（幢）号：       。

2. 如不能同期建设，已经所辖市、县（市）房地产主管部门确认的同等比例并在网上已限制的临时物业服务用房     ㎡，房（幢）号：       ；临时社区用房     ㎡，房（幢）号：       。

第八条  白蚁防治

本项目已签定《白蚁防治合同》，合同号为：             ，白蚁防治     m2。

第九条  装饰和设备标准情况及其它节能、节材、节水措施

1. 采暖系统：

（1）集中采暖：【 _________________________】；

（2）分户采暖：【 _________________________】；

（3）采暖设备品牌：【______________________】。

2. 保温材料：

（1）外墙保温：【                    】。

（2）内墙保温：【                    】。

3. 外墙装饰材料：【                     】。

4. 内墙装饰材料：【                    】。

5. 顶棚装饰材料：【 _____________________】。

6. 室内地面：【                           】。

7. 门窗：

（1）开启方向：【                    】；

（2）门窗型材：【                    】。

8. 厨房装修标准及设备：【                    】。

9. 卫生间装修标准及设备【                     】。

10. 阳台封闭情况及型村：【                    】。

11. 电梯：

（1）电梯品牌名称：【                    】；

（2）电梯速度：【                    米/秒】；

（3）电梯载重量：【                    千克】；

（4）其他：【                    】。

12. 太阳能：

（1）【有】【无】；

（2）太阳能品牌【___________________________________】。

13. 入户门材料及品牌：【                    】；

14. 单元对讲门类型及品牌：【                    】。

15. 安防系统品牌及有关情况：【                    】。

16. 中央空调品牌：【                    】。

17. 其他设施：

_________________________________________________________；

_________________________________________________________；

_________________________________________________________；

__________________________________________________________。

第十条 预售行为承诺

本公司承诺： （一）未取得预售许可不进行预售，不以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不参加任何展销活动。 （二）取得预售许可后，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 （三）不将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不进行虚假交易。 （四）不捂盘惜售、哄抬房价，不以畸高价格销售等方式人为制造房源紧张。 （五）严格执行商品房预售资金监管制度，商品房预售资金全部存入监管账户，用于商品房项目工程建设。 （六）统一使用财政专用票据代收业主物业维修资金，并按规定及时将资金存入市物业维修资金专户。 （七）严格按照本方案预售商品房。预售方案中主要内容发生变更时，及时报所辖市、县（市）房地产主管部门备案并公示。 （八）提交的所有资料真实、合法。 如违反以上承诺，本公司负全部责任。 开发企业（盖章） 法定代表人（签字盖章） 年   月  日

附件2：

江苏省商品房销售现场规范化标准

（试行）

一、现场信息披露的基本要求

1、房地产企业商品房销售信息披露应当遵循准确、真实、有效原则。

2、房地产企业预售和现售商品房，应当在销售现场设立公示栏和信息查询台等，方便购房者了解该商品房项目的基本情况。

3、公示栏、信息查询台应集中设在销售现场显著位置，并进行标识。摆放时间为从商品房预（销）售开始，直至售房结束。

4、房地产企业在售楼现场公示的相关信息有变化的，应及时更新，并应保持销售现场公示的信息、房地产市场信息发布系统所公示的信息与实际情况相一致。

5、公示栏相关内容应用喷绘或纸张等形式分别进行制作公示，规格为每张（幅）不小于1000mm×600mm，便于购房者查询。

二、信息披露的主要内容

1、设立证件公示栏，公示如下证件或信息：

（1）企业营业执照；

（2）房地产开发企业资质证书；

（3）商品房预（销）售许可证或房屋所有权证；

（4）国有土地使用证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）建筑工程施工许可证；

（7）商品房预（销）售委托书及房地产经纪咨询机构资质备案证书(代理销售应公示)；

（8）其他需要公示的相关证件。

2、设立文件公示栏，公示如下文件信息：

（1）商品房预（销）售管理办法；

（2）商品房预售方案；

（3）商品房定金合同、预（销）售合同示范文本及补充协议；

（4）建筑节能相关能耗、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息；

（5）所售房屋享受特殊政策或受政策限制情况；

（6）其他需要公示的相关文件。

3、设立可售房源信息公示栏，公示可售房源的面积、价格和销售动态信息：

（1）批准预售当期和原有的可售房源总套数、建筑总面积、最高单价、最低单价和平均销售价格(按建筑面积计算)；

（2）每套商品房建筑面积(含套内建筑面积、公摊面积)；

（3）每套房屋的销售单价和总价；

（4）抵押相关信息；

（5）房地产企业应采用不同标记对商品房房源的限制销售、“可售”、“预定”、“已售”、“已登记”等销售状态信息进行公示。

4、设立咨询服务电话公示栏：

（1）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；

（2）建设、房管、物价等相关主管部门的监督举报电话；

（3）其他需要提供的咨询服务电话。

5、设立信息查询台，提供如下信息查询服务：

（1）商品房预（销）售现场应提供电脑和网络等设备，可以免费查询现场公布的已售房源信息与网上备案系统是否一致，并为购房者提供商品房网上签约即时备案查询等服务；

（2）房产预测绘、实测绘成果报告；

（3）《白蚁预防合同》或实施房屋白蚁预防的证明文件；

（4）前期物业服务合同；

（5）物业共有部分清册；

（6）相关管理部门规定的其他需要提供查询的信息。