辽宁省地方税务局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发[2005]53号）规定的标准执行。

第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件1）。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管税务机关批准清算的开发项目；

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请、受理与审核

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2）。

第九条 凡主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件3－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管税务机关办理清算税款手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。

（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；

（七）清算项目的工程竣工验收报告；

（八）清算项目的销售许可证；

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的增值税（注：包括营改增前缴纳的营业税）、城建税、教育费附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；

（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 主管税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。

第十二条 主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。

附件１：《土地增值税清算税款鉴证报告》

附件２：《土地增值税清算申请表》

附件３-01：《土地增值税清算通知书》

附件３-02：《土地增值税清算受理通知书》

附件３-03：《土地增值税清算补充材料通知书》

附件３-04：《土地增值税中止清算审核通知书》

附件３-05：《土地增值税终止清算审核通知书》

附件３-06：《土地增值税核定征收通知书》

附件４：《土地增值税清算材料清单》

附件５：土地增值税清算各项通知书编号说明

附件１

土 地 增 值 税 清 算 税 款

鉴 证 报 告

单位签章：

年   月   日

土地增值税清算税款鉴证报告

单位：

我们接受委托，对贵单位转让 “            ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“                              ”项目：

取得转让房地产收入为                          元；

其中：1、货币收入                         元；

2、实物收入                         元；

3、其他收入                         元；

扣除项目总金额为                              元；

其中：1、取得土地使用权所支付的金额为                  元；

2、土地征用及拆迁补偿费为                     元；

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为        元；

4、公共配套设施费的成本为                        元；

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为            元；

6、与转让房地产有关的税金为                      元；

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为            元；

增值额为                        元；

增值额与扣除项目金额之比                      %；

应缴土地增值税税额为                        元；

免缴土地增值税税额为                          元；

已缴土地增值税税额为                          元；

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为        元。

特此报告

附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税费鉴证表》

中介机构负责人：                    中国注册税务(会计)师：

中介机构名称：                       中国注册税务(会计)师：

地址：                                 联系电话：

年   月   日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“                         ”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、基本情况：

（1）项目简介、（2）项目座落地、（3）总建筑面积、（4）批准总销售面积、（5）总自用面积、（6）总配套设施面积、（7）本次清算建筑面积、（8）项目分类用途情况，（9）项目装饰装修情况、（10）允许分摊的配套设施面积、（11）竣工验收情况、（12）符合普通标准住宅面积情况、（13）立项批复文件、（14）税务机关要求提供的其他有关情况等

二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务（会计）师：

中国注册税务（会计）师：

年  月  日

附件1－1

土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期：    年    月    日至      年    月    日           金额单位元

中介机构：（公章）                                         单位：（公章）

机构负责人：                                              财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）                                  年  月  日

参加鉴证人员：                           年  月  日

附件1－2

土地增值税缴款情况汇总表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                        单位：（公章）

机构负责人：                                   财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）                      年   月   日

参加鉴证人员：                      年  月   日

附件1－3

房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：    年    月    日至    年    月    日    金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位：（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）                                年  月  日

参加鉴证人员：                          年  月   日

附件1－4

扣除项目汇总表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－5

取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－6

土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－7

前期工程费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章） 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－8

建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－9

基础设施费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－10

开发间接费用鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－11

公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－12

利息支出鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件1－13

与转让房地产有关的税费鉴证表

金额单位：元

中介机构：（公章）                                      单位:（公章）

机构负责人：                                           财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）                                 年  月  日

参加鉴证人员：                         年  月   日

附件2

土地增值税清算申请表

单位：平方米

填表说明：1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算手续时据实填写本表。

2、项目清税终了后，本表与纳税申报表及清税相关资料一同存档。

3、本表一式两份，地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关、纳税人各留存一份。

附件3－01

土地增值税清算通知书

号

：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，你（单位）的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起90个工作日内，到

办理土地增值税清算手续。

签章：

年   月   日

附件3－02

土地增值税清算受理通知书

号

：

经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。

签章：

年  月   日

附件3－03

土地增值税清算补充材料通知书

号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。

需要补正提交的清算材料及要求如下：

签章：

年   月   日

附件3－04

土地增值税中止清算审核通知书

号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料，本机关决定中止审核。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。未按规定期限提交补正清算材料的，按《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条有关规定处理。

需要补正的清算材料和要求如下：

签章：

年   月   日

附件3－05

土地增值税终止清算审核通知书

号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《辽宁省土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的

清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算的有关规定，决定终止清算审核。

终止审核的理由如下：

签章：

年   月   日

附件3－06

土地增值税核定征收通知书

号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，税务机关决定对你（单位） 项目按确定的销售收入  %的征收率，核定征收土地增值税。

核定征收的理由如下：

签章：

年  月 日

附件４

土地增值税清算材料清单

纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址： 编号：第   号

附件５

土地增值税清算各项通知书编号说明

土地增值税清算各项通知书编号共计18位阿拉伯数字，前两位为省籍代码（21），三四位为市籍代码，五六位为县区籍代码，七八位为机构代码，如征收科01、综合科02等，各地可自行排列，九十位为事项代码，固定为：01：清算通知书（附件3－01） 02：清算受理通知书（附件3－02）、03：清算补充材料通知书（附件3－03）、04：中止清算审核通知书（附件3－04）、05：终止清算审核通知书（附件3－05）、06：核定征收通知书（附件3－06），十一至十四位为年份代码，十五至十八位为流水号。