德州市人民政府关于进一步加强中心城区土地储备出让工作的通知

德政发〔2020〕4号

德城区人民政府，德州经济技术开发区、运河经济开发区管委会，市政府有关部门、单位：

为充分发挥土地储备出让对城市发展的保障和调控作用，进一步提升土地储备出让工作效能，促进中心城区加快发展，根据相关法律法规和我市工作实际，制定中心城区土地储备出让工作有关规定，现将具体事项通知如下。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大精神，促进中心城区土地资源合理配置和充分利用，进一步优化土地的“统一规划、统一征收、统一储备、统一出让、统一管理”政策，加强土地市场调控，高效便捷开展土地储备出让有关工作，提高城市自然资源管理水平，改善城市环境和城镇居民居住条件，加快城市功能布局调整，促进中心城区经济社会全面协调可持续发展。

二、适用范围

德城区、德州经济技术开发区、运河经济开发区（以下简称“三区”）辖区内土地收储、出让适用本通知。

三、土地储备

（一）编制土地储备计划

实行土地储备计划管理，依据国土空间规划、城建计划、产业发展规划，结合城市发展用地需求和土地市场调控需要，市自然资源局组织编制年度土地储备计划和土地储备三年滚动计划，在总量、结构、布局等方面作出统筹安排。三区政府（管委会）负责提报辖区内拟纳入储备计划地块。市自然资源局负责拟纳入储备计划地块的审查、筛选，编制储备计划，经市政府批准后公布实施。根据需要，经市政府批准，可对土地储备年度计划进行年中调整，对土地储备三年滚动计划进行年末调整。土地储备计划应优先保障棚户区改造、城中村改造、旧城改造及重点项目。纳入储备计划地块应满足城市规划、成方连片、不留死角、切实可行等要求。

（二）实施土地房屋征收

对纳入储备计划的地块，市自然资源局负责编制规划条件。三区政府（管委会）在市政府统一领导下实施土地房屋征收及相关工作，涉及征收集体土地的，依法实施土地征收补偿安置，同时办理不动产变更或注销登记；涉及国有土地上房屋征收的，按照《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第4号）执行，同时办理不动产变更或注销登记；涉及需经市政府批准后收回国有土地使用权的，经市政府批准后收回国有土地使用权。土地房屋征收产生的各项费用，三区政府（管委会）可通过区级财政资金投入、申请土地储备专项债券解决，也可通过委托土地一级开发商投资土地征收拆迁等方式解决。

（三）收储地块入库

对完成土地房屋征收，达到土地取得方式和程序合法、产权清晰、已按协议补偿到位、不动产登记手续办理完毕、完成地上建（构）筑物及附着物拆迁、完成土壤污染状况调查及评审无土壤污染风险、相关材料齐全等条件的地块，市土地储备整治中心组织验收，纳入土地储备库。根据中心城区规划发展需要，建立一定规模的土地储备，发挥土地储备调控作用，促进地价、房价平稳有序，土地收入平稳增长。对存在土壤污染等情况的地块，三区政府（管委会）或责成相关单位（个人）按照有关规定完成核查、评估和治理后，方可收储入库。

（四）储备地块管护

对纳入土地储备库的地块，三区政府（管委会）负责地块出让成交前的管护，防止各类违法侵占行为发生。短期无需出让的储备地块，三区政府（管委会）负责管护，不得修建永久性建筑物，不能影响土地供应。通过出租、临时使用等方式加以利用的储备地块，所得收入归三区政府（管委会）所有。同时，三区政府（管委会）负责在地块出让前按入库标准恢复地块原状，确保达到出让条件，相关费用由辖区承担。

（五）收储成本核算及拨付

土地收储范围为规划条件规划范围内所有涉及土地，包括为出让土地配套的设施用地及相邻的公建用地；对因土地收储致使原权利人无法正常生产、生活、经营的土地，也应一并收回，纳入收储范围。单宗土地收储成本由三区政府（管委会）在严格执行土地征收拆迁补偿政策规定的基础上，根据实施土地房屋征收支出据实核算并确认。除市级项目外，市政府有关部门不再对收储成本进行审核审查。

市级储备项目地块实施土地房屋征收拆迁前，三区政府（管委会）负责编制土地征收补偿方案，经市自然资源局、市住房城乡建设局、市财政局审定后实施，在项目拆迁补偿启动时拨付核定成本的50%，拆迁安置协议签署并拆成“净地”后，再拨付50%，保证项目拆迁补偿资金及时到位。

使用土地储备专项债券的地块应在还款期限届满一年前完成土地收储，达到“净地”条件，实施出让。土地出让后，市财政局在拨付三区政府（管委会）土地剩余出让价款时扣回债券资金本息。

四、土地出让

（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅“四类”经营性用地出让土地使用权供应

1. 编制土地出让计划。依据城建计划、产业发展规划、土地储备计划和市政府要求，结合城市发展用地需求和土地市场调控需要，市自然资源局组织编制土地出让计划。三区政府（管委会）负责提报储备计划地块中年度可完成出让的地块。市自然资源局负责审查、筛选，编制土地出让计划，经市政府批准后公布实施。根据需求，经市政府批准，可对土地出让计划进行年中调整。土地出让计划应优先保障棚户区改造、城中村改造、旧城改造及重点项目。

2. 编制土地出让方案。市自然资源局对纳入土地出让计划的地块，根据三区政府（管委会）来函，依据土地收储情况，结合规划条件、三区政府（管委会）核算确认的土地成本编制土地出让方案，由市土地资产管理委员会审议通过后形成拟出让地块出让方案，经市政府批准后实施。土地出让方案主要内容包括：出让地块基本情况、出让方式、出让起始价格、土地用途、出让年限、加价幅度、竞买保证金比例等。

3. 出让方案实施。市自然资源局按照批准的土地出让方案，发布出让公告，在市公共资源交易中心完成出让工作。土地成交后，竞得人按规定签订《成交确认书》，与自然资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让价款全部上缴市级财政。

（二）工矿仓储用地出让土地使用权供应

市自然资源局根据三区政府（管委会）来函，依据土地征收拆迁情况，结合规划条件、三区政府（管委会）核算确认的土地成本编制土地出让方案，按照项目用地位置分别经德州中心城区专题会议或德州东部城区开发建设指挥部审议通过后形成拟出让地块出让方案（减河以西用地项目提报德州中心城区专题会议，减河以东用地项目提报德州东部城区开发建设指挥部），经市政府批准后实施，土地出让价款全部上缴市级财政。

（三）协议出让土地使用权供应

以协议出让方式供应土地，由市自然资源局组织编制出让方案经市政府批准后实施，土地出让价款全部上缴市级财政。

五、土地出让价款分配

（一）“四类”经营性用地(不含城中村、旧住宅区、棚户区改造用地)

出让“四类”经营性用地，市财政局按土地出让价款的一定比例计提市级土地收益。其中，减河以东区域市级按出让价款的70%计提，减河以西区域（包括运河经济开发区、德城区和德州经济技术开发区减河以西区域）按出让价款的50%计提。收益返还三区政府（管委会）或企业的特殊“四类”用地，市级按土地出让价款的30%计提。使用土地储备专项债券资金的，市财政局核算并扣除债券资金本息后，将剩余土地价款拨付三区政府（管委会）。市政府另有规定的，从其规定。

（二）城中村、棚户区、旧住宅区改造用地

市财政局按土地出让价款的10%计提市级土地收益，剩余价款返还三区政府（管委会）。

（三）工业（仓储）、其他用途用地

市财政局按土地出让价款的15%计提市级土地收益，剩余价款返还三区政府（管委会）。

（四）国有土地划拨转出让、土地用途改变、容积率调整产生的土地收益

土地收益全部留存市级。

（五）对市级财政出资储备土地及市级其他项目

土地出让价款全部上缴市级财政，三区政府（管委会）按总价款的10%分成。

六、其他

本通知自印发之日起施行。《 德州市人民政府关于统一中心城区旧城改造国有土地收回补偿标准的通知》 （ 德政发 〔2013〕 15号）、《 德州市人民政府关于进一步加强中心城区土地管理工作的意见》 （ 德政发 〔2013〕 16号）同时废止，市政府已出台的其他文件涉及的相关规定进行相应修改。



德州市人民政府

2020年4月15日

（此件公开发布）

为充分发挥土地储备出让对城市发展的保障和调控作用，进一步提升土地储备出让工作效能，促进中心城区加快发展，根据相关法律法规，结合我市实际，市自然资源局牵头起草了《关于进一步加强中心城区土地储备出让工作的通知》。现将有关情况说明如下：

一、政策背景

目前，我市中心城区土地储备出让工作主要执行市政府《关于统一中心城区旧城改造国有土地收回补偿标准的通知》 （ 德政发 〔2013〕 15号）、《 关于进一步加强中心城区土地管理工作的意见》 （ 德政发 〔2013〕 16号）。上述文件在促进中心城区土地规范管理，维护政府与土地使用权人、市区两级合法利益和合理关切等方面，发挥了重要作用。但随着形势的发展变化，相关规定也暴露出诸多问题。主要表现在：

（一）程序繁琐复杂，土地收储出让进度慢。目前，中心城区土地实行“五统一”管理，在土地收储程序上，区政府（管委会）提出申请，经市规委会、市土委会、市政府专题会研究通过后，列入市级土地收储计划，区政府（管委会）垫资拆迁安置补偿，市自然资源局以“净地”收储，并组织出让。市财政局在收入全部入库后计提“五金一费”等费用，审查三区提报并经市自然资源局或市住建局审核的土地征收补偿方案，计算分配土地收益，拨付资金。从启动收储到挂牌出让成交，到收入全部入库，分配拨付资金，程序复杂，资金回收周期长，影响土地收储出让进度。

（二）土地收储成本审核困难。一是土地收储成本审核影响因素多，补偿物情况复杂，各区补偿政策和标准不统一，国有土地与集体土地核算方法不同，审核困难。二是成本审核结果涉及市区两级土地收益分配，市区两级经常发生争议。三是第三方评估结果存在主观预估因素，很难保证准确。

（三）中心城区土地储备机制尚未真正建立运行。现行的土地储备由三区政府（管委会）提出土地收储申请，报市政府批准后，列入中心城区土地储备计划。三区负责垫付资金拆迁安置、腾空土地，由于三区资金筹集困难，影响拆迁补偿和土地收储。中心城区现在是成熟一宗、收储出让一宗，无实际独立的储备阶段，土地储备平衡地价、平抑房价的调控作用没有得到有效发挥。

二、决策依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（三）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定