深圳市住房和建设局关于印发《深圳市公共住房收购操作规程》的通知

各有关单位：

  为规范深圳市公共住房的收购工作，市住房建设局制定了《深圳市公共住房收购操作规程》，现予印发，请遵照执行。

深圳市住房和建设局

2021年12月14日


  第一条 为规范深圳市公共住房的收购工作，依据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》等相关规定，结合本市实际，制定本规程。

  第二条 本规程适用于市（区）住房主管部门、人才住房专营机构对社会投资主体建设的且纳入本市住房发展实施计划管理的公共住房的收购活动，土地使用权出让合同书已明确收购价格和方式的除外。

  产权限制条件为不得转让的公共住房（以下简称出租型公共住房），其收购价格根据本规程的规定确定；可以转让的公共住房（以下简称出售型公共住房），其收购价格根据公共住房销售价格相关规定确定。

  本规程所称公共住房，包括公共租赁住房、安居型商品房和人才住房。

  第三条 市（区）住房主管部门、人才住房专营机构为公共住房的收购主体，负责组织实施收购，与社会投资主体签订公共住房收购合同。

  第四条 公共住房收购范围包括公共住房专有部分以及与专有部分对应的共有部分。

  宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园等公共设施不纳入公共住房收购范围。

  第五条 出租型公共住房收购价格构成如下：

  （一）地价，指所收购的公共住房实际缴纳的地价；

  （二）建设成本，包含以下三项费用：

  1.基本建设费用，指建设前期工程费及勘察设计费、建筑安装工程费及设备费、基础设施建设费和公共配套设施建设费及工程建设其他费用等；

  2.管理费，指社会投资主体在建设期间发生的管理性开支；

  3.法定规费，指物业专项维修资金、竣工测绘费用等规费；

  （三）资金成本，指社会投资主体为公共住房建设筹措资金所发生的成本。社会投资主体与收购主体在签订收购合同中约定不计资金成本的除外；

  （四）合理利润；

  （五）户内装饰装修造价，收购主体或者其委托机构按实际装饰装修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结果为准；签订收购合同时，项目未确定实际装饰装修配置的，该部分造价以补充合同形式约定；

  （六）法定税金，指增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等国家规定的税费；

  （七）收购双方约定的其他费用。

  前款所列各项出租型公共住房收购价格构成依据附件《深圳市出租型公共住房收购价格测算指引》测算，符合《第二部分 建设成本计算方式》中I基本建设费附注3规定情形的，基本建设费可以按附注3规定执行。

  出租型公共住房收购价格不得包括下列费用：

  （一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

  （二）社会投资主体留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应当分摊的各种费用；

  （三）各种与出租型公共住房开发运营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

  （四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

  （五）按规定已经减免及其他不应当计入价格的费用。

  第六条 出租型公共住房的建设成本测算对象包括：

  （一）主体部分及其附属。包括出租型公共住房主体部分以及为使主体功能得以正常发挥所必须的附属及配套设施，如主体土建（含基坑、桩基）工程、住房公共区域装修、水暖电气消防以及建筑智能、电梯等安装工程及设备、附属工程等；

  （二）地下室。指地下室建筑及安装工程、人防工程、地下室车道出入口及其应当分摊的土方及桩基工程等；

  （三）基础设施及其公共配套部分。基础设施主要包括小区用地规划红线以内的室外土建、园建、园林绿化及照明，小区管网和智能安装等；公共配套部分包括小区居民共同使用或者共有的附属及配套设施，土地使用权出让合同书或者其他法律规定无偿提供给全体业主使用或者无偿移交政府的除外。

  第七条 出租型公共住房收购价格的测算时点按照包含主体结构工程的建设工程施工许可证发证日期确定。

  第八条 收购项目取得建设工程施工许可证，且收购住宅工程进度达到标高±0.00后，社会投资主体根据本规程测算收购价格，报送收购主体。收购主体委托市（区）建设工程造价管理机构或者社会第三方专业机构（造价咨询、财务咨询等）进行价格审核。

  第九条 收购双方确定收购价格后签订公共住房收购合同。

  公共住房收购合同应当包括但不限于下列内容：

  （一）项目概况。包括土地来源、建设规模、项目建设工期、建设内容及标准；

  （二）项目收购。包括收购范围、收购价款、收购款支付、收款账户；

  （三）项目移交与保修。包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责任、保修程序等；

  （四）产权登记。包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等；

  （五）违约责任和争议处理。

  第十条 收购款项按照以下方式支付：

  （一）收购房源的建筑面积不足5000平方米的。收购出租型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；收购出售型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价98%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；

  （二）收购房源的建筑面积大于等于5000平方米的，收购款项按照下列规定支付：

  1.项目收购范围住宅工程进度达到标高±0.00后且已签订收购合同的，按照不超过收购总价25%的标准支付；

  2.项目收购范围住宅的全部主体封顶（社会投资主体和监理单位盖章确认）后，按照不超过收购总价55%的标准支付；

  3.取得竣工验收备案回执后，按照不超过收购总价的90%的标准支付；

  4.收购出租型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；收购出售型公共住房的，收购款项在项目移交且产权转移登记至收购主体后按不超过收购总价98%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付。

  签订收购合同时，户内装饰装修造价未审核确定的，户内装饰装修造价按照补充合同约定支付。

  对于市、区政府之间调剂的房源，在房源移交后3个月内一次性支付收购款项。

  第十一条 收购房源的收购价格测算时点在本规程实施前且符合保障性住房收购规定的，按照《深圳市保障性住房收购操作规程》（深建规〔2018〕2号）规定执行。

  本规程实施前，已签订收购合同或者其他涉及收购的协议、市区政府已出具明确收购价格的批复意见等收购房源，其收购价格按照签订的合同或者其他协议、政府的批复意见继续履行；已依据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）缴纳公共住房地价的收购房源，其收购价格按照本规程规定执行。

  第十二条 本规程及附件对法定规费、法定税金的规定，与法律及上位政策规定不一致时，以法律及上位政策规定为准。

  市住房主管部门可以根据法律、政策的变动，结合市场实际情况，会同相关部门适时调整本规程附件所列内容。

  市人民政府与区人民政府之间、各区人民政府之间调剂的公共住房，涉及调剂房源成本价测算的，可以参照本规程规定执行。

  公共住房所包含的住房类型如发生调整，调整后出租型公共住房的收购价格根据本规程的相关规定确定，出售型公共住房的收购价格根据公共住房销售价格相关规定确定。

  第十三条 本规程自2021年12月20日起实施，有效期3年。

表1-2其他费用计算表

其他费用=费用单价×出租型公共住房收购面积

注：根据宗地计容积率总建筑面积采用插值法计算。

Ⅱ管理费计算方式

管理费=费用单价×出租型公共住房收购面积

注：依据收购项目所在宗地的建设规模选择对应的单价。

Ⅲ法定规费计算方式

法定规费=费用单价×出租型公共住房收购面积

第三部分 资金成本计算方式

注：

1.I为资金成本，P为地价及建设成本；i为测算时点的一年期贷款市场报价利率（LPR），测算时点在2019年8月以前的，i取测算时点的3年期贷款基准利率；n为公共住房开发建设周期；Pk为第k期预付款；nk为第k期预付款的计息期(是从支付时点起到开发结束的时间段)。

2.开发期及分期支付的支付时点,详见下表。

第四部分 合理利润计算方式

第五部分 户内装饰装修造价确定原则

表5-1建筑安装工程及设备经济指标对应的房屋室内装修标准

第六部分 税金计算方式

注：

1．法定税金在收购价格计算时已缴纳的，按实际缴纳金额计算。

2.法定税金在收购价格计算时未缴纳的，按上述简易计税方法计算；根据《深圳市财政委员会深圳市住房和建设局关于进一步做好我市公共租赁住房和棚户区改造安置住房建设收费基金减免政策落实工作的通知》的规定，可以减免教育费附加及地方教育附加的，综合税率按5.14%计算。