广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局印发关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知

各区人民政府，各有关单位：

  经市人民政府同意，现将《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。实施中遇到问题，请径向广州市住房和城乡建设局和广州市规划和自然资源局反映。

  广州市住房和城乡建设局

  广州市规划和自然资源局

  2022年5月23日




各区人民政府，各有关单位：

  根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）、《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）等规定，现就我市城市更新项目（以下简称“更新项目”）配置政策性住房和中小户型租赁住房提出以下意见：

  一、总体原则

  更新项目应统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

  二、统一政策性住房和中小户型租赁住房分类

  政策性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和人才公寓，户型面积设置遵照有关规定。

  中小户型住房具体户型为：集体宿舍（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》JGJ36—2016）、单间宿舍（建筑面积30平方米以下）、小户型住宅（建筑面积30平方米~70平方米）、中户型住宅（建筑面积70平方米~90平方米）。

  三、利用规划节余优先配置政策性住房

  更新项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余（以下简称“规划节余”），应当优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

  政策性住房户型以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。政策性住房及其配套车位（车库）以集中建设为主，相应的用地按划拨处理，其具体类型、户型布局、建设标准、交付时间、回购价格、违约责任等在土地出让合同中书面约定。

  四、明确复建安置区中小户型住房配置

  按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。租赁住房按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）建设并配套生活服务设施。

  复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置区全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。

  五、完善详细规划方案、片区策划方案、实施方案的编制和审查

  在组织编制和审查旧村庄等城市更新单元详细规划、片区策划方案时，应当明确规划节余优先配置政策性住房和复建安置区在征求村民、村集体经济组织意见基础上配置中小户型租赁住房原则要求。项目实施方案编制时，应落实城市更新单元详细规划和片区策划方案的要求，进一步明确政策性住房、复建安置区中小户型租赁住房的具体配置比例、配置类型以及回购价格、回购主体等内容。

  六、做好规划、用地、设计、施工、验收各环节指标传导和审验

  规划和自然资源行政主管部门按照经批准的详细规划，在出具旧村庄等更新项目规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，应当注明规划节余配置政策性住房和复建安置区在征求村民、村集体经济组织意见基础上配置中小户型租赁住房要求，并作为传导性指标传导至下一环节。

  建设工程设计单位应当按照已批准的项目实施方案和已核发的规划条件、建设工程规划许可证所明确的政策性住房和中小户型租赁住房配置要求开展设计，编制设计文件；施工图审查机构应当按照已核发的规划条件、建设工程规划许可证及法律、法规相关规定进行施工图审查，出具审查意见。

  住房和城乡建设部门核发施工许可证时，应确保施工图设计文件已按规定审查合格并按时提交；组织竣工联合验收时，在规划条件核实中应对配置政策性住房和中小户型租赁住房是否符合规划条件进行审验，在质量竣工验收中对是否符合施工图审查合格文件进行审验。

  七、进行日常监管和统计评价闭环管理

  各区人民政府应将本意见相关内容列入监督管理协议，按规定纳入监管范围，并按住房用途、户型分类进行统计评价。

  八、鼓励对已审议更新项目进行优化调整

  本意见公布实施前，已经审议通过的城市更新单元详细规划、片区策划方案、更新项目实施方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善配置政策性住房和中小户型租赁住房相关内容，并由更新项目所在地的区人民政府依法履行决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。

  九、本意见自2022年5月23日起施行，有效期5年。

  一、起草背景

  2020年9月，广州市委、市政府联合印发了《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》，提出要“保障民生，补强短板，在城中村改造中…统筹配建公共租赁住房、共有产权住房以及人才公寓，合理配置小面积市场化租赁住房”。

  2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）发布，要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。

  2021年9月，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）出台，提出要进一步加强我市住房保障工作，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系，不断提高住房保障水平；制定系列配套落实文件，进一步完善保障性住房规划计划管理、保障性住房用地保障、商品住宅用地公开出让配建保障性住房和人才公寓、城市更新（城中村改造）项目配置中小户型住房、支持专业化规模化住房租赁企业整租“城中村”住房等制度。

  当前，我市旧村庄自建房是住房租赁市场的重要房源，但普遍存在着散、乱、差等低效经营情况和诸多安全隐患，在旧村庄等更新时，有必要根据国家有关规定进行住房配置、住房租赁方面的规范指导，以便在改造时深耕细作、改造后为住房租赁市场提质增效打好基础。

  二、政策法规依据

  —《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）

  —《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）

  —《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）

  —《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 （ 建科〔2021〕63号）

  —《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）

  —《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）

  —《广州市公共租赁住房保障办法》（穗府办规〔2016〕9号）

  —《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）

  —《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅印发<广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）>的通知》（穗办〔2021〕12号）

  其他主要参考文件：

  —《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号）

  —《广州市住房和城乡建设委员会 广州市公安局 广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）

  —《广州市人才公寓管理办法》（穗建规字〔2019〕17号）

  —《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号）

  以及规划和自然资源、住房和城乡建设、财政和国有资产监督管理等方面的政策法规。

  三、主要内容

  《意见》共9条，包括城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房要求、配置方式、落实措施、监督管理等。

  （一）总体原则。规范配置政策性住房和中小户型租赁住房规划建设，完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

  （二）户型分类。中小户型住房户型划分为四类：集体宿舍型、30平方米以下单间宿舍型，30~70平方米小户型，70~90平方米中户型。

  （三）配置方式。对规划节余建设量、复建安置区配置政策性住房和中小户型租赁住房，作出配置比例、户型面积、建设方式等要求。

  （四）落实措施。通过城市更新单元详细规划、片区策划方案、项目实施方案编制和审核，以及核发规划设计条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证、设计、施工图审查、施工许可、竣工联合验收等环节，落实配置政策性住房和中小户型租赁住房要求。

  （五）监督管理。由区人民政府将住房配置意见纳入监管范围，并通过统计评价实现闭环管理。已经审议通过的更新项目，鼓励修改完善配置政策性住房和中小户型租赁住房。

  四、答疑解惑

  （一）本规定适用于哪些城市更新项目？

  按照《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）第五条对“三旧”改造项目的分类规定，本规定主要适用于旧村庄全面改造、混合改造类型的城市更新项目，其他城市更新项目可以参照执行。

  （二）中小户型住房户型划分标准怎样确定？

  按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）、《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）、《广州市住房和城乡建设委员会 广州市公安局 广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）等规定并结合房地产市场情况，中小户型住房分为四类：集体宿舍型—建筑面积一般在30平方米以下为主且人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》JGJ36—2016；单间宿舍—建筑面积一般在30平方米以下；小户型住宅—建筑面积30平方米~70平方米；中户型—建筑面积70平方米~90平方米。“以下”或上限包括本数，“以上”或下限不包括本数。

  本意见所涉及住房建筑面积、住宅建筑面积及相关比例的计算，均指居住使用功能的纯住宅建筑面积，不包括车位（车库）、其他用房、居住区配套公共服务设施的建筑面积。

  （三）更新项目政策性住房如何配置？

  政策性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类保障性住房，以及人才公寓。政策性住房户型以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。

  更新项目项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的，优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用，也可以作为保障性租赁住房和共有产权住房使用。

  （四）更新项目自身改造