深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

深府办〔2022〕17号

各区人民政府，市政府直属各单位：

  城镇老旧小区改造是贯彻以人民为中心的发展思想的具体举措，是基本的民生保障工程和事关全局的发展工程，也是深入贯彻新发展理念和促进高质量发展的有效手段。为进一步完善我市城镇老旧小区改造工作机制，做好改造工作，推动惠民生扩内需，切实提高人民群众的获得感、幸福感、安全感，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发〈关于推动城乡建设绿色发展的意见〉的通知》（中办发〔2021〕37号）、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 （ 国办发〔2020〕23号）、《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》 （ 粤府办〔2021〕3号）等文件规定，经市政府同意，结合我市实际制定本实施意见。

  一、总体要求

  （一）指导思想。

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻党的二十大精神和中央城市工作会议精神，落实党中央、国务院和省委、省政府关于城镇老旧小区改造的一系列决策部署，践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，认识、尊重和顺应城市发展规律，坚持以人为本、科学发展、改革创新、依法治市，转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，助力打造宜居、枢纽、韧性、智慧城市。立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，落实碳达峰、碳中和目标任务，促进城市绿色发展，完善城镇老旧小区各类配套设施，补齐短板、优化功能、提升环境，解决好群众最关心最直接最现实的问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，努力把城镇老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、安全和谐的绿色宜居社区，进一步打造民生幸福标杆。

  （二）基本原则。

  政府统筹，多方参与。坚持政府引导与居民自愿相结合，完善群众参与机制，激发居民主动性、积极性，坚持市级统筹与属地负责相结合，明确市级推动、区级组织、街道实施的责任分工，因地制宜、一区一策，鼓励社会资本、社会力量参与改造运营，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

  保护优先，历史传承。坚持做好历史文化遗迹、历史风貌区、历史建筑、古树名木等保护修缮与活化利用工作，在改善居住条件、提升环境品质的同时，展现城市特色，传承历史文脉。

  区域统筹，有机更新。坚持“留改拆”有机结合，以保留改造提升为主，统筹做好区域规划、空间优化、功能转化等工作，坚持整体与局部相协调，统筹规划、建设、管理三大环节，在片区、社区及有条件的小区实施“微改造”和“混合改造”，完善社区公共配套设施和服务设施。

  试点先行，压茬推进。坚持先易后难，能够马上解决的问题立即解决，复杂问题或难点问题明确近期、中期和远期目标，分阶段解决。坚持重点突破、以点带面，从局部到整体逐步推进。

  党建引领，建管并重。坚持党建引领与群众共建共治共享相结合，将基层党组织建设与社区治理能力建设融入改造过程，持续完善物业管理模式、管理规约、居民议事规则等，构建长效管理机制，促进基层治理模式创新，实现一次改造、长期保持。

  （三）工作目标。

  2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，建立完善类、提升类改造长效机制。到“十四五”期末，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区基础类改造，选择具备条件的小区、社区、片区开展完善类、提升类改造，加快推动实现“住有宜居”。

  二、明确改造范围及内容

  （一）明晰改造工作范围。

  “十四五”期间，本市城镇老旧小区改造工作范围主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区（含单栋住宅楼）。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。同时，各区可结合实际情况将2005年底前建成的城镇老旧小区纳入改造范围。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、已纳入土地整备实施项目的不得纳入城镇老旧小区改造范围。

  （二）合理确定改造内容。

  城镇老旧小区改造属于综合整治类城市更新范畴，在依法依规且保持小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行改造。改造内容可分为三类，即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

  1．基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，市政配套基础设施改造提升包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。改造提升时应充分满足绿色、节能、低碳等理念。

  2．完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、探索实施城市第六立面提升、建筑屋面平改坡等。其中，环境及配套设施改造建设包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、儿童友好设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、步行慢道、物业用房等配套设施。

  3．提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

  三、健全组织实施机制

  （一）建立健全统筹协调机制。

  1．构建工作管理架构。按照市政府牵头统筹、区政府具体落实的工作机制，各区政府（大鹏新区管委会）应参照市城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称市领导小组）的架构，成立辖区城镇老旧小区改造工作领导小组，深汕特别合作区管委会可参照成立辖区城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称辖区领导小组）。各区政府（含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会，下同）应保障辖区领导小组日常工作经费，构建形成辖区住建部门统筹、各街道办事处组织实施、各有关部门密切配合的工作机制，共同解决重点难点问题，推动改造项目顺利实施。

  2．调查摸清改造底数。各区应统筹街道办事处持续、动态开展城镇老旧小区改造调查摸底工作，掌握现状问题，摸清改造需求和重点。根据规划和小区现状，结合居民意愿、改造需求、地区发展需要等，评估按需改造后的影响。在此基础上，结合本区财政承受能力，形成项目储备库。各街道办事处优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿、提前建立后续管养基金的小区实施改造。

  3．科学编制规划计划。各区应结合前期摸底情况和项目储备库，编制本辖区城镇老旧小区改造三年规划（2023－2025年），确定辖区城镇老旧小区改造的总体目标、发展方向。各区应结合居民改造意愿，每年向市领导小组办公室申报本辖区下一年度城镇老旧小区改造需求，并由市领导小组组织审查，确定各辖区下一年度项目安排和资金预算，编制改造计划，报市政府审定后，由市领导小组发文明确。

  （二）完善明晰项目实施流程。

  1．实行初步方案公示。各街道办事处应委托设计咨询单位结合专项工程实施需求、居民改造需求和小区长效管理需求，对纳入计划的项目编制初步改造方案，并由所在街道在项目范围内对初步改造方案组织广泛公示。鼓励各区邀请顾问单位进社区参与改造和方案评审，从设计源头提升项目品质。

  2．开展联合快速审批。结合我市工程审批制度改革，建立城镇老旧小区改造方案联合审查和快速审批机制。各审批部门应进一步精简手续和材料，明确办理时限，实现改造项目申报常态化。

  3．健全项目管理机制。各区落实主体责任，统筹制定辖区项目管理机制、滚动更新项目储备库，提前谋划、靠前部署。明确项目实施主体，鼓励采用EPC（工程总承包）、企业代建、BOT（建设－经营－转让）、辖区政府相关部门作为项目业主等多种模式，保障项目有序实施。

  4．专营单位参与改造。电力、供水、排水、燃气、通信、广电等专营单位，要积极支持和配合有关部门，优先按照相关标准和规定，做好城镇老旧小区相关设施改造和养护。综合考虑地下管线布埋，明确专业管线改造工程标准、资金来源、施工组织及改造完成后的维修、养护责任等，充分结合新技术、新科技、新材料，减少施工时间、延长基础设施使用年限。加强涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

  5．强化项目过程监督。项目实施主体要严格按照相关法律法规和规范标准做好申报并组织实施。辖区住建部门及街道办事处应根据城镇老旧小区改造工作的特点，对工程全过程进行监管。发挥社会监督力量，鼓励具有技术特长的居民参与工程监督，鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务。

  6．实施推进联合验收。城镇老旧小区改造项目应按照相关规定组织验收，如涉及多个行政验收部门的，应按规定实施现场联合验收，联合验收工作可邀请社区工作站（居民委员会）、居民代表参与。

  （三）完善后续长效管理机制。

  1．创新小区治理模式。各街道办事处应加强党建引领，结合改造工作，同步建立健全“基层党组织领导，社区工作站（居民委员会）配合，业主委员会、物业服务企业等参与”的联席会议机制，引导居民协商确定改造过程重大事宜及改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果，并结合消防、治安及公共卫生事件等需要，加强城镇老旧小区改造的后续长效管理。

  2．明确管养维护责任。对于加装电梯、增设立体停车库及新建其他服务设施的小区，各街道办事处应督促相关业主依法建立并落实有关设施的维护保养和定期检查制度。优先委托小区物业管理单位开展有关维护保养和定期检查，保障后续运行安全，可通过设施附带的新增收益、业主自筹等途径解决维护保养费用问题。无物业管理的小区，可探索委托其他具备相应能力的单位作为管家，落实维护保养和定期检查制度。搭建智慧物业管理服务平台，加强社区智慧化建设管理，为群众提供便捷服务。

  3．拓宽公共收益渠道。各街道办事处应结合实际，整合城镇老旧小区内及周边存量闲置房屋等空间资源，利用经过改造治理的房屋及架空层等空间，完善小区配套服务，发展新型社区服务业态，新增服务设施带来的收益应用于社区小区运维。

  四、构建资金共担机制

  （一）分类明确政府出资方式。

  1．财政支出参与改造。对水、电、气、通信等专营领域基础类改造内容，由专营单位组织实施，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专营单位，由其负责后续维护管理。其他基础类改造，主要由各区政府投资并组织实施。完善类、提升类改造，应充分发挥政府资金的引导作用，有效吸引社会资本参与，落实居民合理出资。对国有产权小区进行改造的，鼓励原产权单位和管理单位共同出资或管理单位单独出资参与改造。

  2．落实奖励补贴支持。加大财政支持力度，市、区财政均实施政策性补贴，市、区财政要按照事权划分保障资金。对社会资本投入且改造后达到一定标准条件的完善类、提升类改造项目，按照2万元/户的标准补贴，专款专用于该改造项目，市、区财政各承担50%（加装电梯等已明确补贴标准和方式的，按照有关规定执行）。对区财政投资且改造后达到一定标准条件的项目，市财政按照区财政投资的50%予以奖励。上述有关奖励补贴申领条件另行制定。

  3．善用上级资金补助。鼓励各区积极申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行地方政府专项债券筹集改造资金，提前部署，做好准备，在规定时限内做好申报，并严格落实资金投向和使用要求，加强资金使用审计监督力度。

  （二）推动社会资本参与投资。

  1．建管一体项目自平衡。各街道办事处可结合小区业主意愿，通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，引入市场化管理平台加快推进，实现改造项目建管一体化。在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下，允许将建筑增量用于经营。探索采用合同能源管理模式对城镇老旧小区实行绿色节能改造。