深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知

深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知

深规划资源规〔2019〕2号

USHUI.NET^®提示：根据《 深圳市规划和自然资源局有效规范性文件目录及拟废止（宣布失效）的规范性文件目录》 （ 2023年12月26日）规定， 有效,

各区人民政府（新区管委会），各有关单位：

  《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

  深圳市规划和自然资源局

  2019年2月28日


  第一条  为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作，提高审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《 中华人民共和国土地管理法实施条例》《建设用地审查报批管理办法》《深圳市城市更新办法》《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，制定本规定。

  第二条  本规定适用于拆除重建类城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地和地下空间（以下简称开发建设用地）及其农用地转用实施方案的审批工作。

  第三条  市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府。

  各区政府（含新区管理机构，下同）负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。

  各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。

  第四条  城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批：

  （一）涉及分期但不分项目实施的，以各分期分别作为一个整体进行用地审批。

  （二）不涉及分期但分项目实施的，以各分项目分别作为一个整体进行用地审批。

  （三）分项目后又分期实施的，以分项目内的各分期分别作为一个整体进行用地审批。

  （四）分期后又分项目实施的，以分期内的各分项目分别作为一个整体进行用地审批。

  一个整体范围内的全部开发建设用地应同时办理用地审批手续，后续应同时办理土地使用权出让合同签订手续。

  第五条  城市更新项目拆除范围内建筑物拆除和不动产权属证书注销工作完成后，实施主体应持以下材料，向区城市更新机构申请开发建设用地审批：

  （一）城市更新项目建设用地申请表。

  （二）发改部门备案文件。

  （三）城市更新单元规划批准文件。

  （四）城市更新项目实施主体确认文件。

  （五）项目拆除范围内相关土地权属证明材料。

  （六）辖区生态环境保护部门出具的项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，或项目已按《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》规定的完成有关工作的证明材料。

  （七）申请用地如位于地质灾害易发区，或在地质灾害（隐患）威胁范围内并可能形成重大、特大地质灾害隐患的，需提供地质灾害危险性评估报告及专家评审意见。

  （八）其他政策要求的相关材料。

  第六条  开发建设用地应同时符合以下审批条件：

  （一）应符合已批城市更新单元规划和城市总体规划、土地利用总体规划，以及基本生态控制线、水源保护区、橙线、蓝线、紫线、黄线、轨道保护区、高压走廊等相关约束要求，不得占用高标准农田、永久基本农田。

  （二）用地总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地（以下简称合法用地指标）及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。

  （三）如涉及未完善征转手续用地的，应在签订土地使用权出让合同前完善相关手续。

  （四）如涉及占用农用地、未利用地的，应按规定办理农用地转用手续。如未办理的，应在用地审批时一并办理，并在签订土地使用权出让合同前取得农用地转用实施方案批复。

  （五）如涉及占用林地的，应按程序办理使用林地手续，并取得林业主管部门意见。

  （六）如涉及压覆重要矿产资源的，应取得省级国土资源行政主管部门出具的压覆重要矿产资源储量登记书。

  （七）如位于地质灾害易发区，或在地质灾害（隐患）威胁范围内并可能形成重大、特大地质灾害隐患的，应进行地质灾害危险性评估并取得专家评审意见。

  （八）如经市生态环境部门认定属于污染地块需开展土壤环境详细调查和风险评估的，应按《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定完成有关工作。

  （九）应落实城市更新单元计划、规划及项目实施监管协议中相关要求。

  （十）应符合国家法律、法规和有关政策的其他要求。

  第七条  根据城市更新单元规划，将拆除范围外的已批未建设用地（以下简称被腾挪用地）通过腾挪方式纳入城市更新单元开发建设用地范围的，按照以下程序办理相关手续：

  （一）计划申报主体应与被腾挪用地土地使用权人共同拟定腾挪方案，与城市更新单元规划一并报审。

  （二）项目实施主体申请人应与被腾挪用地土地使用权人签订土地腾挪协议书。区城市更新机构在确认项目实施主体时，应根据城市更新单元规划有关要求对土地腾挪协议书进行审查，不符合要求的，不得核发实施主体确认文件。被腾挪用地如涉及闲置的，在项目实施主体确认前应依法处置完毕并可由土地使用权人开发建设。

  区城市更新机构与项目实施主体签订的项目实施监管协议应明确对被腾挪用地的监管内容。

  土地腾挪协议书应明确由项目实施主体负责理清已批未建设用地范围内的经济关系，并按照城市更新单元规划明确约定被腾挪用地和项目拆除范围内用于腾挪的土地（以下简称腾挪用地）的坐标、面积、用途、容积率、出让年期等内容。其中，腾挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。

  （三）项目实施主体确认后，被腾挪用地的土地使用权人或经其授权委托的项目实施主体应向不动产登记中心申请注销被腾挪用地的不动产权属证书。

  （四）区城市更新机构在审查项目开发建设用地申请时，应同时审查项目涉及的土地腾挪情况，一并报区政府审批。

  （五）区城市更新机构在开发建设用地签订土地出让合同前应与被腾挪用地土地使用权人、项目实施主体签订土地使用权出让合同补充协议，明确腾挪用地的界址范围、坐标和相关权利义务。其中，腾挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。

  第八条  城市更新单元规划确定的架空连廊、跨街建筑物或地下空间，建设用地审批时应明确其水平投影范围、面积和竖向标高。

  属于开发建设用地范围外的公共架空连廊和公共通道的，其用地申请由区相关部门或其委托实施主体报区城市更新机构审查后，参照本规定第十二条的规定办理后续手续。

  开发建设用地范围内如涉及公共架空连廊的，应在土地使用权出让合同中明确约定，公共架空连廊建成后产权无偿移交政府，24小时无条件对公众开放。

  架空连廊、跨街建筑物或地下空间等涉及与相邻地块互联互通的，应在各相邻地块的土地使用权出让合同或补充协议中约定互联互通的义务。

  在建设工程规划许可阶段，可以根据城市更新单元规划和相关标准规范对其水平投影范围、面积和竖向标高进行适当调整，并签订土地使用权出让合同补充协议，无需重新申请建设用地审批。

  第九条  分期实施的城市更新项目，各期拆除范围内的合法用地指标应在当期使用。如后期拆除范围内合法用地指标不足的，对于不足部分，可使用已签订土地使用权出让合同的项目合法用地指标超出已出让开发建设用地面积的部分。超出的合法用地指标存在多种用地类别时，按照地价测算次序使用。

  第十条  城市更新项目涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的，按照以下规则处理：

  （一）非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定的，重叠部分按非农建设用地处理，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标。

  （二）非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成后调入的，重叠部分按非农建设用地处理的，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标；重叠部分按农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

  第十一条  非农建设用地与旧屋村用地重叠的，重叠部分按非农建设用地处理的，旧屋村用地不计入合法用地指标；重叠部分按旧屋村用地处理的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

  第十二条  区城市更新机构应在受理申请之日起20个工作日内对开发建设用地申请进行审查。经审查符合相关规定的，报区政府审批，区政府审批通过后核发建设用地批复。经审查不符合相关规定或区政府审批不通过的，由区城市更新机构作出不予行政许可决定。

  区政府核发批复后，区城市更新机构按程序办理涉及的农转用实施方案备案、土地使用权出让合同签订等后续手续，并及时录入土地市场动态监测监管系统。

  第十三条  城市更新单元规划确定无偿移交政府的用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交入库。

  城市更新项目拆除范围内涉及非农建设用地的，区城市更新机构应通知规划国土主管部门辖区派出机构在城市更新项目签订土地使用权出让合同前核销非农建设用地指标。

  第十四条  项目如涉及占用农用地、未利用地的，应办理农转用手续，其农转用实施方案由区城市更新机构拟订并与项目开发建设用地同步报区政府审批。

  仅涉及地下空间，地面仍保留为非建设用地的，不需要办理农用地转用实施方案审批。

  架空连廊、跨街建筑物按照其水平投影面积进行农用地转用实施方案审批。

  第十五条  农用地转用实施方案应同时符合以下审批条件：

  （一）符合土地利用总体规划。

  （二）占用土地利用总体规划确定的限制建设区和禁止建设区的建设项目须提供有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复。

  （三）未占用高标准农田和永久基本农田。

  （四）占用耕地的，须按相关规定办理占用耕地手续。

  （五）土地权属、位置、范围、地类、面积准确、清晰。

  （六）涉及违法用地的，须提供违法用地行为已经查处完毕的证明材料。

  第十六条  农用地转用实施方案经区政府审批通过后5个工作日内，区城市更新机构应向市财政主管部门申请缴纳新增建设用地土地有偿使用费，并于取得市财政主管部门出具的缴费凭证后的10个工作日内提请区政府核发农用地转用实施方案批复。批复结果应抄送国家土地督察广州局、省自然资源厅和辖区税务部门。

  涉及占用耕地的，实施主体应办理耕地占用税完税手续，在签订土地使用权出让合同前提供完税凭证。

  农用地转用实施方案备案、供地情况备案等工作由区城市更新机构负责。

  第十七条  区城市更新机构编制更新项目农用地转用实施方案前应征求市规划国土主管部门辖区派出机构意见，明确新增建设用地指标的来源。市规划国土主管部门辖区派出机构根据区政府核发的批复做好辖区农转用指标使用台账管理工作，并按要求定期报市规划国土主管部门汇总。

  第十八条  区政府核发建设用地批复、农转用实施方案批复后，区城市更新机构应分别在项目现场及门户网站将用地批复、农转用实施方案批复予以公开。

  第十九条  本规定自发布之日起施行。

  附件：1．城市更新项目建设用地申请表（略）

  2．××区（新区）城市更新局关于提请审议××项目等×项城市更新项目用地的请示（略）

  3．城市更新项目用地审批表（略）

  4．××区（新区）城市更新局关于提请批复××项目等×项城市更新项目用地的请示（略）

  5．深圳市××区政府（新区管委会）关于××项目等×项城市更新项目用地的批复（代拟稿）（略）

  6．关于××区××××年×半年城市更新项目用地审批情况的报告（略）

  一、政策背景

  2016年我市实行城市更新强区放权。根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府第288号令）（以下简称“288号令”）、《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》（深圳市人民政府令第298号）（以下简称“298号令”），城市更新项目用地审批及其涉及的农转用实施方案审批职权调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。在强区放权新形势下，为做好改革后省、市、区之间的工作衔接，更好的指导和规范拆除重建类城市更新项目用地的审批工作，提高审批效率，结合国家、省、市关于土地管理的相关规定制订《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（以下简称《规定》），作为各区城市更新机构审批城市更新项目用地及其农用地转用实施方案工作的依据。

  二、主要内容

  《规定》共十九条，主要内容如下：

  （一）关于政策适用范围

  《规定》适用于开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。

  （二）关于用地审批职权划分

  根据288号令及其实施意见、298号令，市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府；各区政府负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作；各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。

  （三）关于用地审批范围

  城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批。《规定》区分涉及分期但不分项目实施、不涉及分期但分项目实施、分项目后又分期实施、分期后又分项目实施等四种情形，对开发建设用地审批的单位进行了明确。一个整体范围内包含多块开发建设用地的，全部开发建设用地应当同时办理用地审批手续,后续应当同时办理土地使用权出让合同签订手续。

  （四）关于用地申请材料和审批条件

  按照《国土资源部关于修改〈建设用地审查报批管理办法〉的决定》、《广东省国土资源厅关于贯彻落实国家改进和优化建设项目用地预审和用地审查意见的通知》、《深圳市财政委员会 深圳市规划和国土资源委员会关于进一步明确新增建设用地土地有偿使用费缴交流程等事项通知》、《关于同意授权深圳市人民政府行使相关土地管理权限的批复》、《深圳市城市更新办法》及其实施细则，结合地质灾害防治管理、土壤环境调查评估等相关政策的规定，《规定》明确了开发建设用地及其农转用实施方案审批的申请材料和审批条件。

  （五）关于开发建设用地涉及已批未建设用地腾挪的情形

  与《深圳市城市更新办法实施细则》和《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（以下简称《更新单元规划编制技术规定》）相衔接，《规定》从用地审批的角度出发，对该种情形在城市更新单元规划审批、项目实施主体确认、不动产权证注销、用地审批、用地出让等阶段的工作进行了规定。遵循等面积、等年期、等开发强度、等功能的原则，腾挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。

  （六）关于城市更新单元范围内含架空连廊、跨街建筑物或地下空间的情形

  《规定》与《更新单元规划编制技术规定》相衔接，明确了开发建设用地范围外公共架空连廊和公共通道的用地审批申请人、审批部门和审批程序。同时，《规定》明确了架空连廊、跨街建筑物或地下空间的水平投影范围、面积和竖向标高应在建设用地审批时明确。但考虑到用地审批阶段难以明确其具体空间位置，《规定》提出，在建设工程规划许可阶段，可以根据城市更新单元规划和相关标准规范对其水平投影范围、面积和竖向标高进行适当调整，并签订土地使用权出让合同补充协议，无需重新申请建设用地审批。

  （七）关于分期实施的城市更新单元中存在后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形

  城市更新单元规划以城市更新单元为单位进行规划统筹，分期实施的城市更新单元内可能存在后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形