南京市政府关于印发南京市公共租赁住房管理办法的通知

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市公共租赁住房管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

 

2015年4月29日

南京市公共租赁住房管理办法

第一章  总  则

第一条为加强全市公共租赁住房管理，完善住房保障体系，根据《江苏省公共租赁住房管理办法》、《省政府关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》、《关于全面推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》、《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区（以下称江南六区）行政区域内的公共租赁住房的规划、建设、租赁和监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称公共租赁住房，是指由政府投资建设（筹集）或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给保障对象租住的保障性住房。

本办法所称租赁补贴，是指由政府向在市场上自行租赁住房的低收入住房困难家庭发放的货币补贴。

本办法所称中低收入住房困难家庭是城市低收入住房困难家庭和中等偏下收入住房困难家庭的合称，指本市行政区域范围内，家庭人均年收入、住房建筑面积、财产状况、车辆拥有量等符合规定条件的家庭。

本办法所称家庭是指因婚姻关系形成的家庭（含单亲家庭）。

本办法所称新就业人员，是指自高等院校、科研院所毕业不满5年，在本市有稳定职业，并具有本市户籍的从业人员。

本办法所称外来务工人员，是指在本市有稳定职业，连续工作一定年限，不具有本市户籍的从业人员。

第四条发展公共租赁住房应当遵循“政府主导、社会参与、市场运作、循序渐进”的原则。

第五条建立和施行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候和退出等制度，确保公共租赁住房的配租和管理公开、公平与公正。

第六条市住房保障行政主管部门负责全市公共租赁住房建设、管理的指导、协调和监督工作，具体工作由市住房保障实施机构（以下称市住保办）承担。

市发改部门负责新建市属公共租赁住房项目核准审批工作；市财政部门负责市属政府投资（筹集）的公共租赁住房资金的筹集、管理、监督工作；市规划部门负责做好公共租赁住房的规划审批，会同市住建（住房保障）部门、各区政府及相关功能平台落实公共租赁住房的规划选址；市国土部门负责公共租赁住房建设项目用地保障等工作；市民政部门负责指导区民政部门、街道对申请公共租赁住房的城市中低收入住房困难家庭的收入、资产情况进行核查及在保对象的年审工作；市地税部门负责公共租赁住房建设与运营中税收优惠政策的落实；市物价部门负责公共租赁住房的租金标准制定；市公安部门负责流动人口管理等工作；市审计部门负责政府投资（筹集）的公共租赁住房建设、运营的审计工作。

各区政府、开发区、产业园区、功能板块等负责组织本区域内公共租赁住房的建设管理工作，并配合做好市级公共租赁住房建设和管理；街道负责公共租赁住房保障家庭的申请受理和初审工作。

第七条根据本市城市居民上一年度人均可支配收入水平和住房状况，结合经济发展状况和财政承受能力，市政府确定城市中低收入家庭收入线标准、住房困难、财产和车辆等标准，适时调整，并及时向社会公布。

第八条公共租赁住房不得对个人出售。

第九条市政府对公共租赁住房实行目标责任制管理，对责任主体目标任务完成情况进行监督检查。

第二章  优惠和支持政策

第十条政府投资的公共租赁住房建设和运营，涉及的现行行政事业性收费和政府性基金按照相关规定予以减免。

第十一条公共租赁住房的建设和运营依法享受税收优惠。具体的税收优惠按照国家和省有关规定执行。

第十二条公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供、优先安排。

政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨方式供应；非政府投资建设的，建设用地采取出让、租赁或作价入股等有偿方式供应。

第十三条公共租赁住房实行谁投资、谁所有，投资者权益可以依法转让，但转让后原土地和房屋的性质、用途不得改变。

第三章  规划建设和房源筹集

第十四条市规划部门负责会同市住建（住房保障）、国土部门、各区政府及相关功能平台进行全市公共租赁住房规划选址。公共租赁住房规划选址应按照本市城市规划和住房保障规划要求，综合考虑城市产业布局、公共配套和交通出行条件，合理选址布局。

第十五条市住房保障部门每年第四季度应会同规划、国土资源等部门和区政府编制公共租赁住房筹集计划，合理确定下一年度供应规模和结构。

新建公共租赁住房采取集中建设与配建相结合的方式。市规划、国土资源、住房保障等部门和区政府应当根据需求，提出在经营性用地项目、共有产权保障房和普通商品住房项目中配建公共租赁住房建议方案。

第十六条市、区政府应当按规定筹集公共租赁住房保障资金，并按照财政资金规范管理的程序安排用于政府投资的公共租赁住房建设。政府筹集的公共租赁住房保障资金的来源主要包括：

（一）市、区财政公共预算安排的住房保障资金；

（二）住房公积金增值收益中按规定计提的住房保障资金；

（三）土地出让净收益中安排的不低于10%的住房保障资金；

（四）上级财政补助的公共租赁住房保障资金；

（五）政府投资建设的公共租赁住房的租金收入和公共租赁住房项目中配建的商业设施出售出租收入；

（六）公共租赁住房产权出让收入；

（七）社会捐赠的资金；

（八）其他符合国家规定的资金。

公共租赁住房项目用地中配建的商品住房出售、出租收入，市、区政府已明确作为公共租赁住房项目总体平衡资金来源的，按市、区政府确定的方案执行；没有明确的，收入全额上缴财政，纳入住房保障资金管理和使用。

第十七条经政府批准同意，通过住房公积金贷款和商业银行贷款筹措的，用于政府投资建设的公共租赁住房保障资金，应当由政府列入本级财政预算，按照还款计划从公共租赁住房保障资金中列支偿还。

第十八条公共租赁住房房源主要包括：

（一）政府投资新建、改建（造）、购买、租赁的住房；

（二）各类开发区、产业园区、功能板块投资新建、改建（造）、购买、租赁的住房；

（三）企事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建（造）的住房；

（四）普通商品住房项目中配建的公共租赁住房；

（五）闲置的直管公房；

（六）社会捐赠的住房；

（七）其他可以用于公共租赁住房的房源。

第十九条公共租赁住房分住宅和宿舍两类。住宅套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上控制在60平方米以下，供应人才类的保障对象单套面积可适当放宽。在商品住宅中配建的公共租赁住房，应按照住宅的规划要求进行审批管理。经市政府批准的园区、科技特区和企事业单位建设的公共租赁住房，应按照宿舍的规划要求进行审批管理，不得改变原有土地性质。

第二十条公共租赁住房项目实行验收和备案制度。项目竣工后，应严格按照规定进行验收和备案，未经验收或验收不合格的不得交付使用。

建设单位对其开发建设的公共租赁住房项目质量负最终责任。

第二十一条公共租赁住房应当按照规定办理公共租赁住房产权登记，但不得分割登记，不得办理分户产权证。

第二十二条任何单位不得擅自利用农村集体建设用地、企业工业用地兴建公共租赁住房。

第二十三条政府投资的公共租赁住房建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由政府委托公共租赁住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择房地产开发企业建设，具体建设办法和标准另行制定。

政府投资建设的公共租赁住房建设资金实行单独建帐核算，并接受市住房保障、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

第二十四条经营性用地项目及可建住宅建筑面积在5万平方米以上的商品住房项目用地出让前，由市住建（住房保障）部门会同市规划、国土资源等部门和相关区政府共同研究项目中配建公共租赁住房方案，报市政府土地出让与储备专题会议审定。

在商品住房项目中配建公共租赁住房的，应当在项目用地出让合同中，明确配建公共租赁住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交产权等事项。配建的公共租赁住房建成后，建设单位应按约定移交给政府委托机构，由市住建（住房保障）部门牵头，市国土、财政等部门参与办理移交手续，纳入政府筹集的房源统一管理。

第二十五条各类产业园区、功能平台、外来务工人员集中的大型企业、新就业人员较多的高等院校、科研院所等单位，在符合城市规划规定用途前提下，经市政府批准，可以利用自有土地新建、改建、扩建公共租赁住房，或者改造现有闲置房屋作为公共租赁住房，所需资金由建设单位自主筹集。

第二十六条鼓励房地产开发企业参与公共租赁住房投资和建设。

房地产企业投资建设的小户型普通商品住房，建成后可由政府购买或承租作为公共租赁住房，费用在住房保障专项资金中列支；承租期满后如不再续租的，房源归还房地产开发企业处置。

第四章  对象和条件

第二十七条公共租赁住房保障包括租赁补贴发放和实物配租两种方式。

租赁补贴发放对象为符合规定条件、在市场上自行租赁住房的低收入住房困难家庭。

公共租赁住房实物配租对象为符合规定条件的中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员以及经市政府认定的其他住房困难人员。

第二十八条中低收入家庭申请政府投资建设（筹集）的公共租赁住房保障应同时具备下列条件：

（一）具有江南六区户籍满5年的城镇居民；

（二）家庭人均月收入在规定标准以下；

（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下；

（四）家庭人均财产在规定标准以下；

（五）家庭车辆在规定标准以下。

符合上述配租条件的低保无房、低收入无房、低保、低收入家庭优先配租公共租赁住房。

年满35周岁的单身个人可参照中低收入家庭标准申请公共租赁住房。

有下列情况之一的，不享受公共租赁住房保障：

（一）已由社会福利院收养的；

（二）户籍为通过购买住房方式迁入本市的；

（三）在本市已经领取征收拆迁安置补偿金5年以内的；

（四）正在享受住房保障政策的；

（五）市政府规定的其他情形。

第二十九条除申请家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：

（一）与申请家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女。

除申请家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女；

（四）原同户籍的服刑人员。

第三十条下列房屋认定为申请家庭的住房：

（一）家庭成员的私有房屋；

（二）家庭成员承租的公有房屋；

（三）现实际居住的父母或子女的房屋；

（四）家庭成员转让或被征收拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；

（五）已购买或征收拆迁已安置的房屋；

（六）依合同尚未交付的房屋。

第三十一条新就业人员申请政府投资建设（筹集）的公共租赁住房保障，应当同时具备下列条件：

（一）具有南京户籍；

（二）获得大中专院校本科及以上学位证书和毕业证书，毕业未满5年；

（三）劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入；

（四）在本市连续缴存社会保险和住房公积金1年及以上；

（五）本人、配偶及未成年子女在本市无住房。

第三十二条经市政府认定的各类引进和创业人才，申请政府建设（筹集）的公共租赁住房条件，按市政府批准的相关规定执行。

第三十三条外来务工人员申请政府投资建设（筹集）的公共租赁住房保障，应同时具备下列条件：

（一）在本市连续工作5年及以上；

（二）在本市连续缴存社会保险和住房公积金5年及以上；

（三）家庭人均年收入低于上一年度本市城市居民人均可支配收入50%的；

（四）本人、配偶及未成年子女在本市无住房。

在本市务工期间获得市级及以上表彰，职工职业技能竞赛活动市级及以上技术能手称号或竞赛综合成绩前三名，取得技师及以上职业资格证书或高级工资格证书，经市相关部门认定的，在我市连续工作年限、缴存社会保险和住房公积金最低年限放宽至2年。

第三十四条新就业、外来务工人员有下列情形之一的，不得享受政府投资建设（筹集）的公共租赁住房保障：

（一）申请之日起前5年内在本市有房产登记、交易行为的；

（二）申请人父母、成年子女或申请人配偶的父母在本市拥有2套及以上住房且人均住房建筑面积超过35平方米的。

第五章  申请和审核

第三十五条中低收入家庭申请政府投资建设（筹集）的公共租赁住房及审核程序：

（一）由户主或其配偶向户籍所在地（或实际居住地）街道办事处提交书面申请，填写《南京市低收入（中等偏下收入）住房困难家庭认定申请审批表》，签署《诚信承诺书（授权书）》，并提交下列材料：

1．家庭收入情况证明；

2．房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；

3．家庭成员身份证和户口簿；

4．家庭成员婚姻情况证明；

5．需提交的其他证明。

（二）街道办事处应当自受理之日起15个工作日内，完成对申请家庭的收入、人口、住房、财产等信息全面核查，提出初审意见，并在社区内公示10日。经公示无异议或异议不成立的，街道办事处应将初审通过的家庭申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障部门。

（三）区住房保障部门自收到街道报送材料之日起10个工作日内完成对申请家庭住房状况审核。审核通过的，将相关材料转送区民政部门。

（四）区民政部门自收到区住房保障部门转送的申请材料之日起10个工作日内完成对申请家庭经济状况审核。

经初审经济状况符合规定条件的家庭，区民政部门在《南京市低收入（中等偏下收入）住房困难家庭认定申请审批表》上签署收入认定意见，并将申请材料和认定意见集中转交区住房保障部门。

（五）区住房保障部门自收到区民政部门反馈意见10个工作日内，应提出申请家庭是否可享受公共租赁住房保障初步审核意见，并将初审通过的家庭全部材料提交市住保办。

（六）经市住保办复核符合条件的家庭，由市住保办予以登报公示10日。公示期满，无异议或异议不成立的，批准其申请。

经审核，不符合规定条件的，按照审核程序由审核部门书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。

第三十六条新就业人员和外来务工人员申请政府投资建设（筹集）的公共租赁住房保障及审核程序：

（一）申请人向用人单位提交申请书及下列证明材料：

1．申请人和共同承租家庭成员的身份证；

2．户口簿或其他居住证明；

3．劳动合同或聘用合同；

4．社会保险和住房公积金缴纳证明；

5．婚姻状况证明；

6．所需的其他材料。

新就业人员还需提供学位证书和毕业证书。

（二）用人单位对申请人提供的申请书及有关证明材料真实性进行初审，并在本单位公示10日。

（三）用人单位应当将申请人的申请材料、初审意见和公示情况等报送市住保办审核，市住保办审核通过后，登报公示10日。公示期满，无异议或异议不成立的，批准其申请。

经审核，不符合规定条件的，按照审核程序由审核部门书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。

新就业人员和外来务工人员承租公共租赁住房的租期，应当结合劳动合同或聘用合同中的用工期限约定。

第三十七条承租公共租赁住房的家庭，因家庭结构、年龄等发生变化导致新增自然家庭的，该新增家庭申请公共租赁住房，除符合申请公共租赁住房规定条件外，申请人应当结婚满3年或年满35周岁，且原保障家庭住房面积应当重新审核。

第三十八条申请家庭中如有成员户籍没有迁入本市（指江南六区）或迁入不满5年的，其成员应提供户籍地房产和住房保障的相关证明。

第六章  租赁和管理

第三十九条市住房保障部门应当根据申请对象居住需求、本市居住水平，合理确定配租公共租赁住房类型。公共租赁住房的套型建筑面积、人均最低租住标准应当符合国家和省有关规定。

具体配租标准为：

（一）供应中低收入家庭的公共租赁住房以成套住宅为主，家庭人口在2人及以下的，一般应配租一居室；人口在3人及以上的，配租二居室。

符合公共租赁住房保障条件的低收入住房困难家庭可申请承租公共租赁住房或选择租赁补贴。选择租赁补贴的低收入住房困难家庭，应与区住房保障部门签订《租赁补贴协议》，协议应明确补贴标准、停发补贴规定及违约责任等；区住房保障部门应就此及时向市住保办备案。租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。