物业管理服务增值税政策概况及相关问题解答

物业管理服务增值税政策概况及相关问题解答

 2016-10-28 来源：杭州市国家税务局

政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）

1、物业管理服务按照哪个税目缴纳增值税？

答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业管理属于企业管理服务。

2、物业管理服务具体包括什么服务？

答：物业管理服务，是对区域内的物业进行维护管理，也包括代收业主水电费、车辆停放服务、广告位置出租等。

3、物业公司代业主收取电费的收入如何处理？

答：该业务在缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未对此业务延续差额征税政策。根据财税〔2016〕36号附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若电费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售电处理。分两种情况：

（1）如果物业公司是小规模纳税人，按照向业主收取金额的3%缴纳增值税。

（2）如果物业公司是一般纳税人，按照取得的电费发票计算进项、开具给业主的电费发票计算销项。

4、物业公司代业主收取水费的收入如何处理？

答：根据总局〔2016〕54号公告，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，物业公司可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票，其中一般纳税人自行开具，小规模纳税人可以向税务机关申请代开。

但需要注意的是，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整。

5、物业公司收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税？

答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

因此，物业公司收取的停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，广告位置的出租则按照该广告位置属于不动产还是动产分别按照不动产经营租赁和有形动产经营租赁缴纳增值税。

6、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？

答:财税〔2016〕36号