物业公司营改增政策解析与会计实务处理

营改增后，物业公司代收的水电暖费如何进行账务处理，应该怎样缴税？ 

代收的水电费应当计入往来科目。代收的水电费如果想不作为价外费用缴纳增值税，只有一种情况，即电业及水务部门将发票直接开给住户或承租方，不能开给物业公司。然后由物业公司将发票转给住户或承租方。

政策依据：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条

销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项


物业公司业务综合（分商业物业和小区物业）收费项目范围分析：
 

物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用的税目税率是有所不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。 
纳税计算(会计分录参考之前一般纳税人和小规模纳税人模式)
借：银行存款/库存现金/应收帐款等
       贷：主营业务收入（不同行业收入形式不同）
                ----物业费收入
                ----租赁收入
                ----停车收入
                ----维修收入
                -----服务费收入
                ----其他收入
   应交税费---应交增值税（销项税）
对于代收费事项 建议直接走往来帐 即其他应付款
取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下
取得时：借：相关成本费用科目
             应交税费—增值税（进项税）
            贷：银行存款/应付帐款等
物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目,根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征收增值税，如何计算交纳前面不动产租赁中已经涉及。
业务注意与特别说明：
1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。
2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。税负增加物业公司需调整价格。
3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。税负增加物业公司需调整价格。
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：
（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。