齐齐哈尔市人民政府办公室关于印发《齐齐哈尔市中心城区老旧住宅小区综合改造工作实施细则（暂行）》的通知

USHUI.NET^®提示：根据《 齐齐哈尔市人民政府关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（齐政发〔2023〕40号》规定，保留

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：

  经市政府同意，现将《齐齐哈尔市中心城区老旧住宅小区综合改造工作实施细则（暂行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                   齐齐哈尔市人民政府办公室

                                                     2020年5月8日

 


  为加快推进我市中心城区老旧住宅小区综合改造工作，不断改善人居环境，增强人民的幸福指数，根据《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号），《黑龙江省人民政府办公厅关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》（黑政办规〔2018〕37号），省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅《关于印发<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造工作方案>和<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引>的通知》（黑建房〔2019〕14号）精神，结合我市中心城区实际，制定本实施细则。

  一、指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，以更新改造老旧小区基础设施和必要的公共服务设施为重点，补齐民生短板，统筹推进老旧小区综合改造工程，探索建立老旧小区后期管理长效机制，让群众共享发展成果。按照“市级统筹、区级主责、业主参与、共建共治”的工作机制，扎实推进老旧小区改造，切实提高群众生活品质。

  二、基本原则

  （一）党建引领，共同缔造。充分发挥各级党组织的领导核心作用和党员先锋模范作用，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造的全过程。坚持问计于民、问需于民、问效于民，充分调动小区业主参与改造的积极性。对于小区业主参与度不高、“拆违治乱”工作不到位的不改，居民出资部分筹集不到位的不改，小区自治组织不健全、业主房屋维修资金没有按照要求交存、补齐的不改，后续管理方案措施不落实的不改，坚持成熟一个、改造一个。

  （二）规划先行，突出民生。按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整体思路，坚持“先规划后建设、先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上”，突出区域特色、文化元素、一区一策、统筹规划。重点解决影响居民基本生活的用水、用电、用气、交通出行及安全隐患等问题。通过楼体修缮、绿化美化等方式对小区环境及建筑物本体进行适度提升。 

  （三）明确主体，有序推进。中心城区人民政府对辖区内老旧小区综合改造工作负总责，科学组织实施。市直部门要结合职能分工做好对老旧小区改造工作的指导和统筹协调。各相关企业及管线单位要根据职责积极配合老旧小区改造工作。街道、社区要积极组织小区业主参与综合改造工作。结合我市中心城区老旧小区现状，按先急后缓次序进行改造，先改群众反映强烈、急需解决的，量力而行，尽力而为。

  （四）创新方式，简化审批。老旧小区的改造工作，要统一标准，规范程序，坚持标准化实施和管理。对供水、供热、供气、排水等专业管网线实施统建统管，由专业经营单位组织建设和后期维护管理。结合实际，推行建设项目工程总承包试点工作。对规模小、分布散的老旧小区改造项目，可由牵头部门组织建设单位会同相关专业经营单位，采取合理划分改造区域或将项目捆绑、打包等方式，通过公开招标择优选定项目设计、施工、监理单位和材料、设备供应商，缩短项目准备时间和建设周期。对于不新增建设用地、没有新建建筑、对环境影响小的改造项目，无需办理土地、规划、施工许可、环评等审批手续。

  （五）整管结合，注重长效。坚持整治与管理相结合，把推进城镇老旧小区改造与加强基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合，充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，推动构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系。着眼长远，建立长效管理机制，落实物业管理，巩固整治成果。

  三、工作目标和实施范围

  从2020年到2025年，利用6年时间，完成2000年以前建成的城镇老旧小区（单散楼）改造任务，实现基本功能恢复，全部达到基本功能型改造的标准。鼓励老旧小区居民和物业、供水、供热、供电、供气等单位出资参与老旧小区改造建设，具备条件的达到功能完善型改造的标准。可改造意愿强烈的，要引导居民出资与引进社会化投资相结合，向宜居型改造标准努力。切实改善城镇老旧小区居民居住条件和生活品质。

  齐齐哈尔市中心城区2000年以前建成投入使用的住宅小区列入综合改造范围。对建成于2000年至2006年底的住宅小区，根据国家和省安排部署随时纳入综合改造范围。老旧住宅小区不包括已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及居民自建住房为主的区域和城中村等。

  四、综合改造的标准和基本内容

  （一）改造标准

  按照改造需求和实际改造内容，标准由低至高划分三类：

  1.基本功能型改造。包含屋面防水改造、墙体保温、供水、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造的，且必须满足两项（如含供热需满足三项）以上改造内容。

  2.功能完善型改造。在基本功能型改造的基础上，增加小区绿化、硬化、照明和无障碍改造等小区实际需要的改造内容，且必须满足五项（包含五项）以上改造内容。

  3.宜居型改造。在功能完善型改造的基础上，结合小区实际，增加建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、换热站、加装电梯、建设地上地下停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等公共服务和便民服务设施改造内容。

  （二）改造内容

  老旧小区综合改造要处理好重点与一般的关系，突出“一拆三改一加强”，即重在拆除违章建筑，重在实施配套基础设施改造、既有建筑节能改造、小区线缆整治，重在加强小区后期管理。同时，各区政府要因地制宜，综合考虑改造资金、业主意愿、小区特点等因素，结合此次疫情防控的需要，从整治居住环境、改造基础设施、提升物业管理、完善功能设施四个方面的内容中选择适宜的改造项目。

  1.突出“一拆三改一加强”

  （1）拆除违章建筑物，疏通消防安全通道（具备拆除条件的小区可将统建仓房、车棚一并拆除）；

  （2）实施供水、供热、排水、二次泵站整合、改造，疏通雨水、污水管道以及化粪池，实现雨污分流；

  （3）实施建筑节能改造，规整建筑外墙及屋面各类构筑物；

  （4）捆扎序化改造小区内及楼道内供电、通信、有线电视等管网线路，有条件的小区实施线网入地。实施小区全封闭，安装智能门禁；

  （5）加强后期管理，指导业主选聘专业化物业服务企业实施物业管理；

  2.整治居住环境

  （6）清理整治楼宇垃圾箱、老化的电缆线及屋面、楼顶杂物；

  （7）拆除违法违规户外广告；

  （8）清理地桩地锁，清理废弃机动车和非机动车；

  3.改造基础设施

  （9）维护、整修建筑物屋面防水、墙体开裂和伸缩缝；

  （10）维修、更换或增设落水管；

  （11）整修和粉刷楼体外墙、楼梯间内墙、公共设施用房外墙；

  （12）修缮公共部门单元窗户，整修或增设公共楼梯踏步和扶手。有条件的可利用楼道内在用或废弃封死的灰道，整修改造成规范的封闭式管网井；

  （13）维修或安装单元入户门，维修单元入口台阶、坡道；

  （14）完善小区车行、人行道路标识系统，补齐路沿石；

  （15）硬化、修复或更新小区内道路，修复与小区相连的巷道；

  （16）合理设置垃圾收储设施，实行垃圾分类；

  （17）完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯；

  （18）完善小区楼牌、门牌、单元标识；

  （19）整治、维修小区围墙，设置、整修小区主要出入口、大门；

  4.提升物业管理

  （20）组织老旧小区业主召开业主大会，选举业主委员会，健全业主管理组织；

  （21）对暂不具备专业化物业管理条件的，由街道办事处（社区）采取区域整合、捆绑打包、业主自治等方式开展物业服务；

  5.完善功能设施

  （22）增加或完善小区消防设施、监控、智慧安防系统，有条件的可安装车辆道闸等出入管理系统；

  （23）完善小区内无障碍设施；

  （24）规划、增建机动车停车位，施划停车标线，设置电动自行车停放区域，增设电动自行车充电设施；

  （25）对小区绿地进行调整与再利用规划，对黄土裸露硬化或绿化；

  （26）合理设置、制作小区公示牌（栏）、火灾疏散示意图、文化宣传栏；

  （27）整修或增加小区居民公共活动场地，增设和完善健身设施、休闲设施。

  五、实施步骤

  （一）总体规划和发动阶段

  1.编制专项改造规划。结合中心城区的老旧小区现状，对老旧小区的空间布局、地下管网、主体维修、道路通行、应急救援、庭院建设等进行科学规划，对单散楼、小型小区等进行优化整合，完善区域性公共服务功能，制定中心城区老旧小区专项改造规划。（牵头部门：市住建局，责任部门：北三区政府，配合部门：市自然资源局、市城管局）

  2.制定年度改造规划。按照城镇老旧小区认定标准和分类标准，组织开展存量调查摸底，将相关信息录入城镇老旧小区改造管理系统，建立分年限、分类别的城镇老旧小区存量数据库。按照老旧小区实际和老旧小区居民改造意愿，资金筹集情况等，科学编制各区老旧小区2020年至2025年改造规划。（牵头部门：市住建局，责任部门：北三区政府，配合部门：市城管局）

  3.加强宣传发动。市、区要通过广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种形式，向群众大力宣传老旧小区综合改造工程的重要意义，强化群众主体地位，树立美好生活共同缔造理念，提高群众参与感、认同感、获得感，把群众满意作为改造工作的重要标准，把业主是否积极参与作为确定老旧小区改造工作的重要依据。（牵头部门：市委宣传部，责任部门：北三区政府，配合部门：市住建局、市城管局）

  （二）项目谋划阶段

  4.编制具体改造方案。各区要坚持“因地制宜、一楼一策”，统筹“城区、街区、社区”规划衔接，组织区住建、城管、自然资源（规划）、社区、物业和可研编制单位等相关部门进行现场勘查，通过召开业主大会、业主委员会、业主座谈会、问卷调查、方案征集等形式，充分听取小区业主的意见，按大多数群众意向，提出改造标准和筹资范围，确定小区综合改造方案，在小区内进行公示，按急迫程度和群众参与度综合排序，报市政府相关部门审核。每年6月30日前，各区要完成下一年度拟改造的老旧小区方案制定工作。每年8月30日前，完成下一年度市区老旧小区改造方案拟定工作。（牵头部门：市住建局，责任部门：北三区政府，配合部门：市发改委、市自然资源局）

  5.拆除违章建筑。及时发布对老旧小区内各类违章建设活动进行查处的通告，对小区内违章建筑、临建、统建车棚及仓房和各类空中线缆、广告牌匾、外挂保温（阳台外张、吊篮）、附墙烟囱、空调架板等彻底规范整治，清理疏通消防安全通道。同时，对小区内既有自行车棚，按照有无正规手续、有无改变使用功能和尊重绝大多数业主意见进行规范整治。每年9月30日前，要完成下一年度拟改造的老旧小区拆违工作。（牵头部门：市城管局，责任部门：北三区政府，配合部门：市公安局）

  6.清理“蜘蛛网”线。电力、移动、联通、电信、铁通、龙江网络等通讯（有线电视）管线产权单位，要对各自空中及附着墙体的线缆进行清理，自行拆除废弃线缆、电线杆（油炸杆），需保留使用的线缆自行按设计进行规范，对无主线缆由实施主体组织专业部门拆除。小区改造后，铺设电力通讯管线的，须经小区业主大会（业主委员会）同意批准，并在物业服务企业监督下，统一进行规范设置。每年9月30日前，要完成下一年拟改造的老旧小区的电力通讯线缆清理工作，须与小区改造同步实施的，管线产权单位要确定同步改造方案。（牵头部门：市通信管理办公室，责任部门：电力、移动、联通、电信、铁通、龙江网络等通讯（有线电视）管线产权单位，配合部门：北三区政府、市发改委、市城管局）

  7.制定物业管理方案。结合小区物业管理现状，广泛征求居民意见，拟定物业管理方案，方案应包括物业管理方式、服务范围、收费标准等内容，逐步完善住宅专项维修资金续缴制度和资金落实。每年9月30日前，要完成下一年拟改造的老旧小区物业管理方案。（牵头部门：市城管局，责任部门：北三区政府）

  （三）组织实施阶段

  8.确定改造任务。依据中心城区老旧小区改造年度规划，按各小区方案成熟度、居民改造意愿、筹集改造资金、拆违治乱、物业管理方案制定等落实情况进行综合排序，确定下一年度老旧小区改造任务，编制可研，组织立项，按规定时限上报，争取国家补助资金。（牵头部门：市住建局，责任部门：北三区政府，配合部门：市发改委、市财政局、市自然资源局）

  9.严格建设程序。对列入改造计划的老旧小区，要依法依规选择设计单位、施工单位和监理单位。建立完善老旧小区相关产品目录，严把材料设备关。要进一步优化老旧小区改造工作流程，简化审批手续，原则上对2021年以后的项目，每年3月底前要完成设计工作，4月中旬完成施工监理招标，确保4月底前开工，12月底完工。对于列入2019年和2020年老旧小区改造计划的，各区要采取超常规措施，超前谋划，统筹安排，同步完成发动群众、拆违治乱、制定物业管理方案等工作。（牵头部门：市住建局，责任部门：北三区政府，配合部门：市城管局、市自然资源局）

  10.质量安全监管。建立老旧小区改造项目公示制度，在小区显著位置公示改造设计总平面图、效果图、改造内容和建设、设计、施工、监理单位名称等内容，设立投诉举报电话，接受群众监督。每个列入改造的老旧小区都要结合实际，成立质量安全监督组，由街道（社区）干部、物业服务企业及管线单位等相关人员和业主代表（至少2名）组成，对项目改造内容、改造进度、施工质量进行监督，并参与项目验收等工作。各区也可结合实际，聘请第三方建设管理团队，对改造项目施工进行全过程监督管理。严格外来施工人员管理，严防发生外来施工人员入室盗窃等违法犯罪行为。严格施工管理，严防堵塞小区应急抢险救援车道，导致消防车、救护车等不能及时通行，危及居民生命财产安全。（牵头部门：市住建局；责任部门：北三区政府；配合部门：市公安局、市城管局）

  11.工程验收和移交。改造项目竣工后，由建设单位牵头，组织施工、监理、设计、街道社区、物业服务企业等单位和业主代表进行竣工验收。尤其是对综合改造后的小区