云浮市自然资源局关于印发《云浮市云城区 国有建设用地使用权价格计收暂行规定》 的通知
云自然资〔2020〕14 号
各县（市、区）人民政府，市直有关部门：
《云浮市云城区国有建设用地使用权价格计收暂行规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
云浮市自然资源局
2020年2月6日
云浮市云城区国有建设用地使用权价格计收暂行规定
第一条 为加强土地市场管理，规范地产交易行为，完善国有土地有偿使用制度，实现土地资源宏观调控，根据《
中华人民共和国土地管理法》《
中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《
中华人民共和国资产评估法》等相关规定，结合本市云城区实际，制定本规定。
第二条 云浮市城区范围内，下列情形适用本规定：
1、以出让或划拨方式供应的国有建设用地计收地价款；
2、以划拨方式取得的国有建设用地使用权,办理协议出让计收地价款；
3、以出让方式取得的国有建设用地使用权，因调整容积率后增加建筑面积或者改变用途等补缴土地价款。
第三条 本规定所称国有建设用地价格指国有建设用地土地使用权价格，主要包括基准地价和市场评估地价。
基准地价由市自然资源部门会同有关部门制定，经市人民政府批准后公布施行，并且根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。
市场评估地价由相应土地评估资质的土地评估中介机构评估并且综合确定，评估经费纳入政府年度财政预算。
第四条 基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地四种，其他用途土地的价格标准见土地用途（类别）修正系数表（附表）。
第五条 经批准采取无偿划拨方式提供的土地使用权，按照现状供地。宗地红线外通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯和宗地红线内土地平整的土地开发费、征地补偿费等费用，由用地单位承担。
第六条 以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地价款。
公开出让的起始价为公开出让底价。
起始价不得低于相应地段、相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价标准。
第七条 以协议出让方式供应的政府储备国有建设用地，按拟出让时市场评估地价计收土地价款。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳税费之和。有基准地价的片区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％，不得低于国家、省规定的土地出让最低价标准。
第八条划拨土地协议出让时，补缴地价款按以下标准计收：
1、出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，按照自然资源部门同意协议出让时现状使用条件下的出让土地市场评估地价，减去原划拨土地市场评估地价的差额计收；
2、出让时重新设定规划条件的，按照自然资源部门同意协议出让时新设定规划条件下的出让土地市场评估地价，减去现状使用条件下的划拨土地市场评估地价的差额计收、
第九条 以出让方式（含划拨土地协议出让、出让土地后转让，下同）取得使用权的土地经批准改变用途或容积率等规划条件的，按以下标准计收补缴地价款：
1、调整容积率。调整容积率的，补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积。楼面地价按新容积率的规划条件、自然资源部门依法受理补缴地价款申请时点的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件后新增的建筑面积为准，或者以规划条件核实（规划竣工验收）时实测的新增建筑面积（施工误差范围内）为准。
因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
容积率调整前后均低于1.0的，按容积率1.0核算楼面地价。
2、调整用途。调整用途的，补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为自然资源部门依法受理补缴地价款申请时点的正常市场价格。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
3、多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件在自然资源部门依法受理补缴地价申请时点的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下在自然资源部门依法受理补缴地价申请时点的正常市场楼面地价确定。
第十条 在符合规划、不改变用途的前提下，以出让方式取得的工业用地提高土地利用效率和增加容积率的，经核准不增收出让金。工业用地中配套的行政办公及生产、生活服务设施原则上不得超过项目总用地面积的7%或总建筑面积的14%；经批准超过项目总用地面积7%或总建筑面积14%的部分，按超过部分用途市场评估地价计收地价款，两种都超过时按孰高原则取高者收取地价款。经认定的新型产业项目用地，配套的行政办公及生产、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可按工业用途管理。
第十一条 土地出让合同约定的配套设施建筑面积涉及调整的，地价款按以下标准计收：
1、原土地出让合同未计收出让金的配套设施，现配套设施的建筑面积发生调整，原合同已有约定的，从其约定；未约定的，应当按照配套设施的用途，根据现有政策核查增加建筑面积，确定补缴地价款。
2、已签订土地出让合同的公开出让项目，在原规划批准建筑面积的基础上增加配套设施建筑面积（属正常调整的除外），而且该配套设施无偿移交政府的，增加建筑面积部分无需补缴地价款，按划拨方式办理，但是不得擅自改变用途。
第十二条 用地容积率小于或等于1.0的，按用地面积计价；用地容积率大于1.0的，按计容建筑面积计价。土地使用合同另有约定的除外。
第十三条 为鼓励利用地下空间，对商服用途的地下空间（包括半地下室）建筑面积计收地价款。其他用途的，不计收地价款。
以有偿方式取得土地使用权的地下空间用作零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地或其他商服用地的，按附表中对应的各自用途市场评估地价的42%计收地价。
第十四条 涉及“三旧”改造土地使用权的地价款计收标准按照现行“三旧”改造政策执行；涉及征地留用地的地价款计收标准按照征地留用地政策执行。
第十五条 办理地价款计收时，商服用地按项目整体的计算容积率建筑面积和商服用途地下空间建筑面积，分别核算计收。若核算地价款减少的，仍按原约定执行。
因调整容积率、改变用途和用途结构调整等土地使用条件，核算地价款减少的，不予退回。
第十六条 政府及其职能部门的工作人员，在办理土地出让、划拨土地协议出让、建设用地改变用途等地价款计收工作中收受贿赂、玩忽职守的，依有关规定给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 土地使用权人申请办理国有建设用地协议出让、提高容积率、改变用途时提供虚假资料或者办理过程中贿赂工作人员等违反法律、法规的，由相关主管部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 本规定自 2020 年3 月10 日起实施，有效期 至2022 年12 月 31 日。
其他县（市、区）、云浮新区可以参照本规定执行。
附表：
云浮市云城区土地用途（类别）修正系数表
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一级类
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二级类
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含义
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土地利用现状分类
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城市用地分类
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修正基准
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修正系数
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商服用地
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零售商业用地
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指以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。
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零售商业用地
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零售商业用地（B11）
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商服
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1.0
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批发市场用地
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指以批发功能为主的市场用地。
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批发市场用地
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批发市场用地（B12）
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商服
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1.0
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餐饮用地
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指饭店、餐厅、酒吧等用地。
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餐饮用地
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餐饮用地（B13）
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商服
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1.0
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旅馆用地
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指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。
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旅馆用地
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旅馆用地（B14）
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商服
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0.9
|
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商务金融用地
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指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。
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商务金融用地
|
商务设施用地（B2、含B21、B22、B29）
|
商服
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0.6
|
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总部企业办公用地
|
指在本市行政区域范围内设立的企业，经认定为总部企业的场所用地。
|
商务金融用地
|
——
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商服
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0.55
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会展用地
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指主要用于各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、展销会、展示会、体育竞技运动、文化活动、节庆活动等大型集体性活动的场所用地。
|
商务金融用地
|
——
|
商服
|
0.5
|
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其它商服用地
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指零售商业用地、批发市场用地、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用品修理网点、物流营业网点，以及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。
|
其他商服用地
|
其他公用设施营业网点用地（B49）、其他服务设施用地（B9）、康体用地（B32）
|
商服
|
1.0
|
|
娱乐用地
|
指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地。
|
娱乐用地
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娱乐用地（B31）
|
商服
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0.8
|
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住宅用地
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城镇住宅用地
|
指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，不包含配套的商业服务设施用地。
|
城镇住宅用地
|
居住用地（R，含R1、R2、R3）
|
住宅
|
1.0
|
|
别墅用地、低密度住宅
|
特指容积率小于1.0，建筑形式以独栋、双拼、联排别墅以及叠栋、Townhouse等多层住宅为主的别墅和低密度居住宅用地。
|
城镇住宅用地
|
一类居住用地（R1）
|
住宅
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2.5
|
|
工矿仓储用地
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工业用地
|
指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产服务的附属配套设施用地。
|
工业用地
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工业用地（M，含M1、M2、M3）
|
工业
|
1.0
|
|
仓储用地
|
指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。
|
仓储用地
|
物流仓储用地（W，W1、W2、W3）
|
工业
|
1.0
|
|
采矿用地
|
指采矿、采石、采砂（沙）场、砖瓦窑等地面生产用地，排土（石）及尾矿堆放地。
|
采矿用地
|
工业用地（M，含M1、M2、M3）
|
工业
|
1.0
|
|
高新技术和新兴产业用地
|
高新技术和新兴产业用地须经市政府或市政府授权的部门认定。
|
工业用地
|
——
|
工业
|
0.8
|
|
公共管理与公共服务项目用地
|
公用设施用地
|
公共设施用地指用于城乡基础设施的用地，包括给水、排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。
|
公用设施用地
|
公用设施用地（U，含U1、U2、U3、U9）
|
公共服务项目用地（类别二）
|
1.0
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公园与绿地
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指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。
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公园与绿地
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公园绿地（G1）
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公共服务项目用地（类别二）
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0.7
|
|
机关团体用地
|
指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等用地。
|
机关团体用地
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行政办公用地（A1）
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公共服务项目用地（类别一）
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1.0
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新闻出版用地
|
指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。
|
新闻出版用地
|
商务设施用地（B2、含艺术传媒用地（B22））
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.0
|
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教育用地
|
指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。
|
教育用地
|
教育用地（A31、A32、A33、A34）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
0.8
|
|
科研用地
|
指用于独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。
|
科研用地
|
科研用地（A35）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.0
|
|
文化设施用地
|
指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。
|
文化设施用地
|
文化设施用地（A2，含A21、A22）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.0
|
|
体育用地
|
指体育馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。
|
体育用地
|
体育用地（A4，含A41、含A42）
|
公共服务项目用地（类别一）
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0.8
|
|
医疗卫生用地
|
指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地。
|
医疗卫生用地
|
医疗卫生用地（A5，含A51、A52、A53、A59）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
0.8
|
|
社会福利用地
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指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。
|
社会福利用地
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社会福利设施用地（A6）
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公共服务项目用地（类别一）
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0.7
|
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交通运输用地
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停车楼、库用地
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指用于地面停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。
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交通服务场站用地
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交通场站用地（S4，含S41、S42）
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公共服务项目用地（类别一）
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0.7
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地下停车场用地
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指位于公共基础设施、广场、公共建筑等地下一层独立的经营性的停车场（库）用地（地下二层按地下一层减半计收，地下三层及以下不计收）。
|
交通服务场站用地
|
交通场站用地（S4，含S41、S42）
|
公共服务项目用地（类别一）
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0.4
|
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铁路用地
|
指用于铁道线路及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
|
铁路用地
|
城市轨道交通用地（S2）
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工业
|
0.7
|
|
公路用地
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指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地
|
公路用地
|
城市道路用地（S1）
|
工业
|
0.7
|
|
交通服务场站用地
|
指城镇、村庄内交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。
|
交通服务场站用地
|
交通场站用地（S4，含S41、S42）
|
工业
|
1.3
|
|
港口码头用地
|
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
|
港口码头用地
|
交通枢纽用地（S3）
|
工业
|
1.3
|
|
管道运输用地
|
指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。
|
管道运输用地
|
其他交通设施用地（S9）
|
工业
|
1.0
|
|
城镇村道路用地
|
城镇村道路用地指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地，包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等
|
城镇村道路用地
|
城市道路用地（S1）
|
工业
|
0.7
|
|
特殊用地
|
监教场所用地
|
监教场所用地指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
|
监教场所用地
|
监教场所用地（H42）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.0
|
|
宗教用地
|
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
|
宗教用地
|
宗教设施用地（A9）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.0
|
|
风景名胜设施用地
|
风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地景区内的其它用地按现状归入相应地类
|
风景名胜设施用地
|
文物古迹用地（A7）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
0.7
|
|
殡葬用地
|
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
|
殡葬用地
|
区域公用设施用地（H3）
|
公共服务项目用地（类别一）
|
1.5
|
注：（1）上述修正系数通过修正将一级用途商服、住宅、工业、公共服务项目用地扩大到其他土地利用二级分类，修正后为对应二级用地类型的基准地价参考标准，仅适用于基准地价。
（2）上表中，商服用地除零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地外，其余的旅馆用地、商务金融用地、总部企业办公用地和会展用地以商服基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型的平均楼面地价，不包括商服路线价，容积率修正套用住宅的容积率修正表进行计算。
（3）上表中特殊用地中的殡葬用地以公共服务项目（类别一）用地基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型的地面地价，且不作容积率修正。
（4）其他用地类型土地剩余年期修正系数根据设定使用年期及土地还原率计算年期修正系数，剩余使用年期修正系数的计算公式为:
式中：—对应参照用途的土地还原率；—土地使用权法定最高出让年期；
—其他用地类型土地剩余使用年期；Y—出让年期修正系数 。
关于《云浮市云城区国有土地使用权价格计收暂行规定》的政策解读
日期：2021-01-12
一、制定的目的和必要性。
《云浮市人民政府办公室关于印发云浮市云城区（含佛山〈云浮〉产业转移工业园）土地市场管理若干规定的通知》（云府办〔2013〕60号）已于2018年12月25日失效，近年，国家及省级层面已陆续出台一系列涉及地价计收的政策及规范性文件：
《
广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知
》 （
粤国土资规字〔2017〕2号）要求，市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的，市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。
《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）中规定，2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。
2017年11月1日起实施的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）代替原国标（GB/T 21010-2007）。
《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)，对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确，进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。
针对上述出台的一系列文件，维护公平公正的土地市场秩序，加强廉洁行政风险防控，促进土地市场平稳健康运行，需对我市云城区现有地价管理政策进行重新修订，形成规范完善的地价管理规定。
二、修订依据
微信图片_20210112084723.png
三、修订目标
地价管理规定的修订将与自然资源部、省自然资源厅的有关规定及政策进行充分衔接，以加强我市地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益。
四、相关名词解释
基准地价是指土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下的价格；经市人民政府批准后公布施行，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。
评估市场价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价技术规范》等规定的程序和方法，参照云浮市云城区正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
五、修订的主要内容。
（一）文件标题修改。
《云浮市人民政府办公室关于印发云浮市云城区（含佛山〈云浮〉产业转移工业园）土地市场管理若干规定的通知》（云府办〔2013〕60号）标题变更为《云浮市云城区国有建设用地使用权价格计收暂行规定》。
（二）修订的主要内容。
1、制订依据。增加了《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)、《
广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》 （
粤国土资规字〔2017〕2号）等有关法律、法规。
2、适用范围。本次地价计收暂行规定的适用范围从地域上讲为云城区范围，与（云府办〔2013〕60号）不一致，不含新区。从土地类型方面说是划拨、出让取得的国有土地使用权因调整用途、增加容积率、补办出让需补缴地价款的情形。
3、修订内容。
①增加了条款数量。由原来的九条增加到十七条。
②修订补地价条款。由于《云浮市人民政府办公室关于印发云浮市云城区（含佛山〈云浮〉产业转移工业园）土地市场管理若干规定的通知》（云府办〔2013〕60号）的中关于划拨变更为出让、调整用途、调容积率等补交地价内容与《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)不一致，已全部进行重新制订。原划拨变更为出让补交出让金时按土地使用权人的性质不同，补交的出让金标准不同，现统一调整为“出让土地使用权市场评估价格减去划拨土地使用权市场评估价格的差额计收”；调整用途、容积率补交地价款的表述详见第九、十、十二条。
③完善了部分地价条款。
A、规定了划拨、出让方式供地价格评估及计收的标准，详见《规定》第五、六、七条；
B、增加了地价的表现形式（详见《规定》第十二条）；
C、针对现在许多旧楼增加电梯的状况，明确了该种情形不计收出让金。
D、明确了地下空间计收地价的情形及标准。
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