扬州市发展和改革委员会扬州市住房和城乡建设局扬州市市场监督管理局关于进一步明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知

邗江区、广陵区及各功能区发改委（经发局、发改局），住建局，市场监管局；市区各物业服务企业：

为进一步规范市区物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发﹝2018﹞3号）和《扬州市住宅物业管理条例》等相关规定，现就市区住宅物业服务收费的有关事项明确如下：

一、市发改委会同市住房和城乡建设局负责制定物业服务收费管理有关政策规定，指导市区物业服务收费的管理工作。各区发展改革（价格）主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

二、普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价，业主大会成立后的实行市场调节价。法律法规另有规定的，从其规定。改变用途用于经营的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

前期物业公共服务收费，是指新建物业交付之日起，至业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业服务企业因提供物业公共服务所收取的费用。

三、建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业。普通住宅前期物业服务合同应当严格执行政府指导价，并在房屋买卖合同中包含前期物业服务合同所约定的服务内容、服务等级、收费标准等内容。

前期物业服务合同自签订之日起十五日内，物业服务企业应到物业所在地价格主管部门、物业行政主管部门备案，对于超出政府指导价的不予备案。

普通住宅前期物业服务期间，变更物业服务企业的或调整物业公共服务费、汽车停放费的应重新备案。

前期物业服务合同可以约定期限。如未约定期限或期限持续较长的，街道办事处（乡镇人民政府）可每过3-5年，牵头对物业服务企业履约情况进行评价，并组织全体业主共同决定续聘或重新选聘物业服务企业。

四、业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整有效的物业服务成本相关信息向业主征询意见，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内调整。

新收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示时间不少于二十日，并在公示结束后十个工作日内到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，备案材料包括：

（一）收费标准调整的说明，包括调整理由、调整程序、征询意见情况；

（二）公示件及其在公示状态下所拍摄的带有日期（包括起始日期和结束日期）的照片。

上述材料应加盖物业服务企业印章，并由街道办事处（乡镇人民政府）签署意见盖章确认，新收费标准超出政府指导价的不予备案。

五、业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、交付通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过一年。

业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的普通住宅物业，业主应当事前告知物业服务企业，并经确认后按合同约定的标准减免30%交纳空置期间的物业公共服务费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定减免时限和具体标准。

六、物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别专有权益、服务管理成本等因素收取汽车停放费和车位租金。

汽车停放费由物业服务企业或管理机构根据物业服务合同约定收取，车位租金由车位、车库专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收。

人防车位的汽车停放费和车位租金可以采取预收方式，但预收的期限最长不得超过三年。

七、住宅管理区域内连续六个月（含）以上未使用的已售（租）车位，业主或物业使用人应当事前告知物业服务企业，并经确认后按合同约定的标准减免30%交纳空置期间的汽车停放费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定减免时限和具体标准。

物业服务企业不得对业主所有的独立车库收取汽车停放费。

八、住宅物业管理区域室外临时停放的各类轿车、小型汽车，业主的在2小时内免交临时停放费，非业主的在1小时内免交，合同约定免费停放时间的按合同约定执行。超出免费时段，临时停放的各类轿车、小型汽车每次收费2元。小客车、2.5吨以下货车每次3元，2.5吨以上货车每次6元。

住宅物业管理区域室内临时停放的各类轿车、小型汽车每次3元。

上述每次计费周期为每次12小时，不足12小时的按12小时计费。业主大会成立后，临时停放费标准由业主大会、或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商约定。

九、对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、行政执法、工程抢修等执行公务的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务，临时停放的车辆不得收取停放费。

十、公共能耗费是物业管理区域内共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统等设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代缴的费用，应按照物业合同约定方式向全体业主分摊收取；没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊收取。物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况，分摊费用已计入物业公共服务费成本或单独列支的，不得重复计费。

物业服务企业可以根据物业服务合同约定向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

十一、电梯运行费是电梯日常运行的能耗、一般修理、维护保养、检验、检测、安全评估、责任保险，由物业服务企业负责代收代交的费用。

电梯运行费标准由物业服务企业以实际产生的费用按约定的方式向业主或物业使用人按建筑面积合理分摊收取，物业服务企业应当每年定期公布实际费用和分摊情况。

电梯起始层的住户免收电梯运行费。带有地下车库且电梯从地下车库到达本层的一楼住户，其电梯运行费按不高于一楼的建筑面积的80％收取；一楼以下没有专有（产权、使用权）面积的或户内有楼梯能够到达专有面积的免收电梯运行费。

带有阁楼或跃层式的住户，按电梯到达层的建筑面积分摊。

十二、集中制冷、供暖、恒温恒湿等科技系统的使用收费标准，物业服务企业应按照“单独列账、收支平衡”的原则，以实际产生费用按约定的方式向业主或物业使用人按建筑面积合理分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。

十三、住宅物业管理区域内提供非机动车集中充电设施的服务者，可向用户收取充电费用，包含电费和服务费，电费和服务费应分别列示。服务费应体现集中充电公益性原则，由业主委员会或受委托的物业服务企业与服务提供者协商确定，并实行明码标价。

十四、住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位或物业服务企业应当免费为每户业主配置4张出入证（卡）；实行机动车辆门禁卡管理的，应当免费为拥有所有权或使用权车位、车库的业主提供1张门禁卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

十五、业主或物业使用人对物业进行装饰、装修前，应当与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、约定装修保证金等内容。装修完毕未违反装修协议的，物业服务企业应在协议约定的时间内如数退还装修保证金。

十六、业主或物业使用人对其物业装饰、装修产生的装潢、建筑垃圾可委托物业服务企业或清运公司清运，并承担清运和处置费。装修材料的搬、运等服务由业主或物业使用人自行选择，物业服务企业不得强制指定服务。

物业服务企业不得向业主、物业使用人或装饰（修）企业（工人）收取其他费用。

十七、业主大会成立前，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后,属于业主共有，应当单独列账。可将所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。

物业服务企业应向业主公示，并主动上缴住宅专项维修资金代管部门。业主大会成立后，收益按照业主