广州市住房和城乡建设局关于贯彻实施《广州市物业管理条例》的意见

各相关单位：

  为贯彻实施《广州市物业管理条例》，做好《广州市物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）等本市法规、政府规章、规范性文件的衔接工作，利于业主、物业使用人、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务人、行政管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会等个人、单位理解和执行《广州市物业管理条例》（以下简称“《条例》”），现就《条例》的实施提出以下意见：

  一、同一事项的法律适用

  按照《中华人民共和国立法法》等规定，在《条例》施行后，《条例》与《办法》等本市法规、政府规章、规范性文件之间对同一事项的规定不一致的，适用《条例》的规定。

   二、物业服务区域的划定或备案

  （一）在《条例》施行后，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，其物业服务区域的确定按照《条例》第十二条第一款规定执行。

  （二）在《条例》施行后，土地使用权已划拨、已出让的新开发建设项目但尚未划定物业服务区域的，以及已实施物业管理的建设项目但尚未划定物业服务区域的，应当按照《广东省物业管理条例》第八条第一款、第二款、第三款的规定，分别由建设单位、物业服务人、街道办事处或者镇人民政府向区住房建设行政主管部门申请办理区域备案手续。

  （三）备案需提交的资料，在《办法》未废止前，可以按照《办法》的规定执行；在《办法》废止之日起，由市住房城乡建设局另行制定后颁布。

  三、首次业主大会筹备组的期限

  在《条例》施行前，首次业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）已成立，且在《条例》施行后工作期限未届满的，筹备组的工作期限按照《办法》第三十三条规定执行，筹备组自工作期限届满之日起解散。

  在《条例》施行后工作期限未届满的筹备组，可以继续筹备成立首届业主委员会工作，但应当按照《条例》的规定组织召开业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》，组织选举首届业主委员会委员。

  在《条例》施行后存在工作期限未届满的筹备组，又有业主申请成立物业管理委员会的，可以按照《条例》第四十七条等规定成立物业管理委员会。筹备组在其工作期限内负责筹备成立首届业主委员会。在筹备组工作期限届满且未成立首届业主委员会的，由物业管理委员会负责筹备成立首届业主委员会。

  四、业主共同决定或者业主大会的表决规则

  在《条例》施行前，《办法》第三十四条第一款规定业主共同决定事项已投票结束的，表决规则适用于《办法》第三十四条第二款等相关规定。

  在《条例》施行后，《条例》第二十二条第一款规定的业主共同决定事项，应当按照《条例》第二十二条第二款、第二十八条、第二十九条、第三十条等规定进行表决。

  五、管理规约和议事规则的修改

  在《条例》施行前，经业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，其约定的相关事项与《条例》规定不相符的，业主委员会应当在《条例》施行后，按照《条例》的规定修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，并提交业主大会表决。

  街道办事处、镇人民政府应当会同区住房建设行政管理部门，指导业主委员会按照《条例》的规定修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件。对拒不修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件的，街道办事处、镇人民政府应当责令业主大会、业主委员会限期修改或者撤销管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件中违反《条例》的相关内容。

  六、业主委员会的选举和换届

  （一）成立物业管理委员会

  业主需要成立首届业主委员会的，应当按照《条例》第四十七条的规定，先向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会。街道办事处、镇人民政府应当主动听取业主意见，加强物业管理委员会制度的宣传，动员业主、特别是动员党员业主支持并报名参加物业管理委员会，依法组织成立物业管理委员会。

  （二）筹备成立首届业主委员会

  物业管理委员会应当按照《条例》的规定，起草管理规约、业主大会议事规则，通过召开座谈会等有效方式，听取业主对管理规约、业主大会议事规则草案的意见并集体讨论，在草案成熟后提交业主大会表决。

  物业管理委员会应当按照《条例》相关规定和业主大会议事规则约定，组织产生首届业主委员会委员候选人，要鼓励和支持党员业主报名参选业主委员会委员；候选人符合《条例》