海市自然资源局关于印发《珠海市老旧小区综合整治更新技术规范指引》的通知

各有关单位：

为促进珠海市老旧小区综合整治更新工作，不断完善城市管理和服务，保障老旧小区综合整治更新工作有序开展，我局制定了《珠海市老旧小区综合整治更新技术规范指引》。现予以印发，请各有关单位在老旧小区综合整治更新具体工作中参考实施。

特此通知。

附件：珠海市老旧小区综合整治更新技术规范指引

                               珠海市自然资源局

                           2019年12月30日

总则：珠海市老旧小区综合整治更新技术规范指引
为了适应城市发展，城市老旧城区的改造可以节约资源，延续住宅使用时间，改善居住环境。在老旧小区改造过程中由于缺少必要的技术指引，改造过程存在不统一、不协调的状况。为了更好地推进改造进程，保障改造成果，现编制《珠海市老旧小区综合整治更新技术规范指引》，为老旧小区的改造工作提供技术指引。本指引共分为市政管线改造、环境提升改造、建筑本体改造、信息安全改造、停车设施规划改造、议事协商机制指引等六部分，各区在具体工作中，应及时结合建设、环卫、市政等相关主管部门的相关规范及要求组织实施。落实珠海市老旧小区综合整治更新工作。

第一章 市政管线改造指引
第一条    管线改造宜与道路改造同步进行，按照“先规划，后实施，先地下、后地上”的原则，整治更新供水、供气管道及供电、通信、有线电视、停车场充电桩等电气线路。架空的管线能埋地的，应进行埋地；不能埋地的管线应由相应的专业经营单位，进行梳理归整。

第二条    改造前期应对小区地质状况完善地勘和物探技术资料，总图设计单位应对所有管线进行综合设计，并协调好电力、燃气、通信等专项设计单位，依据相关规范完成总图设计，做到管线一张图的设计成果要求。技术方案应充分考虑现状管线和构筑物，以及建筑安全。

第三条    包括燃气、电力、给水、排污、通信和有线电视等在内的所有管线实施单位在实施管线改造时候需按照总图设计要求和图纸内容实施改造。

第四条    管线设计和实施需接到用户分户点，每户计量设备以内的管线由建筑单体改造完成，通信线路和有线电视管线需改造到入户位置。

第五条    供水和供电改造应将小区设备房纳入改造范围，改造后移交给各管线单位使用，各管线单位负责管线的后期维护工作。

A.          给排水改造：

第六条    按用水性质、管理要求及《绿色建筑评价标准》的要求，设置计量装置。如住户、物业、消防、景观、绿化、设备用房等处改造过程中应设置单独计量。

第七条    地下给水、消防管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的老旧小区，对小区地下给水管道及附属设施进行更换，管材更换应按《珠海市供水管网设计、施工、管材选用规定》要求进行更换

位置	管径要求	管材要求
室内给水管（包括横干管及立管）	DN32-150范围
卫生间厨房等配水支管	DN20-25mm范围	薄壁不锈钢管，其中DN>100mm壁厚不低于3mm
室外埋地	DN<100mm	厚壁不锈钢管，
	DN ≥ 100mm	球墨铸铁管
二次供水泵房管道	DN ≥ 50mm	厚壁不锈钢管，壁厚不低于3mm
生活计量总水表组	DN ≥ 50mm	厚壁不锈钢管，壁厚不低于3mm

埋地不锈钢管及管件应根据土质和环境条件采取合适的防腐措施。选用的底漆必须是不锈钢、铝合金、铜金属等专用环氧磷酸锌底漆，以保证足够的粘结力。表面处理应采用非金属磨料打磨，防腐层结构为底漆（环氧磷酸锌底漆）-中间漆（环氧云铁）-面漆（脂肪族聚氨酯），干膜厚度≥180μm；或采取环氧煤沥青冷缠带缠绕。改造后的管网应满足生活、消防用水的使用要求。

第八条    核查现状雨污水管情况，对堵塞的雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤进行疏通，对破损的及不均匀沉降的雨水、污水管道进行修复或更换；对于雨污混排的小区，进行雨污分流制改造。

第九条    排水管道修复管材选用应符合：管径小于DN600mm，宜采用污水用球墨铸铁管材、钢筋混凝土类管材（包括普通钢筋混凝土管、钢筋混凝土复合管、内衬改性PVC钢筋混凝土管等）、预应力钢筋混凝土管、钢管。管径小于DN400mm，埋深小于4m，除上述管材外，还可以采用HDPE管双壁波纹管、结构壁缠绕内肋增强聚乙烯管等全塑料管材。

第十条    对有渗漏损坏情况的化粪池应进行维修或更换。化粪池更换建议采用一体化成品化粪池或钢筋砼结构化粪池。其位置应便于机动车清掏，并不得对现有建筑物基础的安全性产生不良影响，化粪池臭气应经通气管进行臭气净化处理或应引至高空排放，避免臭气污染周边空气；

第十一条 老旧小区内用于营业的餐饮场所的排污，应按照餐厅含油污水须经隔油处理后独立排入市政污水管，污水排水不能顺畅重力排出至市政管网时（管道末端高程低于市政接驳检查井的高程时），可设置污水提升装置。

B.          海绵改造

第十二条 对小区内的低洼内涝区域，应按照海绵城市设计要求，进行新的竖向设计改造，并合理增大绿化及透水铺装面积，低洼区可增设调蓄水体（人工湖或地下模块式储水池），满足海绵城市设计指标径流控制率的要求，对于有倒灌风险的区域应设置调蓄雨水池及排涝泵站。

第十三条 小区内的雨水口设置数量，应满足内涝防治（暴雨重现期不小于30年）雨水口排水能力的要求，设置位置应按照海绵城市设计的要求，在绿地及其他海绵设施内合理布置。

第十四条 小区雨水管网的改造应符合海绵城市设计要求,综合考虑路面、楼栋屋面、广场和园林绿化的雨水排放与收集，而住宅的阳台、露台等排水设施则要接入小区污水管网；雨水立管设置应满足《建筑给水排水采暖工程施工质量验收规范》要求。

C.          消防改造

第十五条 核查现状小区消防设施的设置，当小区消防设施的设置不符合消防要求，需要进行修缮、改造或建设，应符合《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》和《建筑设计防火规范》中有关消防设施设置的规定。

D.          三线改造

第十六条 小区内架空线路入地应结合道路改造工程等小区建设工程，应对小区具备下地条件的架空线路实施线路入地改造。

第十七条 下地管道的路径的选择，应符合下列规定：

（1）应避免管道遭受机械性外力、过热、腐蚀等危害；

（2）满足安全要求条件下，应保证管道路由最短；

（3）应便于敷设、维护。

第十八条 位置：管沟的布置应与城市规划相结合，应与各种管线及其它市政设施统一安排，应征求城市规划等相关部门的认可；小区内的管线应进行管线综合、统一安排，按规划、建设部门的相关规划进行优化改造。

第十九条 电力电缆间距：管沟中电力电缆相互之间允许最小间距以及电力电缆与其它管线、构筑物基础等最小允许间距应参照《城市工程管线综合规划规范》、《电力工程电缆设计标准》、《城市电力电缆线路设计技术规定》，如局部不符合规定的，应采取必要的保护措施。

第二十条 通信电缆间距：管沟中通信电缆相互之间允许最小间距以及通信电缆与其它管线、构筑物基础等最小允许间距应参照《城市工程管线综合规划规范》，如局部不符合规定的，应采取必要的保护措施。

第二十一条     强电线路规整技术指引：

（1）高度：低压绝缘电力线在建筑物外墙敷设高度应尽量一致，一般为3米；路由选择应不妨碍建筑物的门窗关启，电缆接头的位置不得选在门窗部位。

（2）间距：低压绝缘电力线路应高于弱电线路且垂直距离不应小于1.5米；与窗户的垂直水平距离应不小于0.5米；电力线与弱电线路交越时，其垂直距离不应小于2.0米。

（3）材料：桥架（槽盒或套管）采用SMC复合材料，标签采用不锈钢。

（4）颜色：

桥架（槽盒或套管）：宜采用白色或与建筑墙体相近的颜色。

室外箱变：宜采用绿色。

（5）尺寸

桥架（槽盒）：B*H=（100~300）mm*（100~200）mm；

桥架（套管）：φ110，φ150；

标签：150*210mm或50*90mm。

第二十二条     弱电线路规整技术指引：

（1）高度：弱电线在建筑物外墙敷设高度应尽量一致，一般为2.5-3.5米；路由选择应不妨碍建筑物的门窗关启，电缆接头的位置不得选在门窗部位。

（2）间距：电力线路应高于弱电线路且垂直距离应不小于1.5米；与窗户的垂直水平距离应不小于0.5米；电力线与弱电线路交越时，其垂直距离应不小于2.0米。

（3）材料

桥架（槽盒或套管）采用SMC复合材料，标签采用不锈钢。

光交箱：采用钣金箱体。

分纤箱、放大器箱、分配器箱：采用SMC复合材料或金属材料。

（4）颜色

桥架（线槽或套管）、分纤箱、放大器箱、分配器箱：采用白色或与建筑墙体相近的颜色 。

光交箱：采用绿色。

标签：标识牌颜色统一标准，各管线单位需悬挂对应该区域的相关线路运营商属下的线路养护维修单位名称及电话。

（5）尺寸

桥架（槽盒）：B*H=（100~300）mm*（100~200）mm；

桥架（套管）：φ110，φl50；

大光交箱：1450*1080*400mm，1450*750*520mm；

小光交箱：955*520*288mm， 1460*750*320mm；

大分纤箱：420*320*125mm， 500*460*170mm；

中分纤箱：350*340*100mm， 350*280*120mm；

小分纤箱：240*160*70mm；

放大器箱：400*370*200mm；

分支分配器箱：270*360*130mm；

标签：150*210mm或50*90mm。

E.          燃气

第二十三条    直埋的电力和通信电缆与地下燃气管道之间应保证0.5米安全净距，敷设在导管内的应保证1.0米安全净距。电杆中心与地下燃气管道之间应保证1.0米安全净距。两者之间的最小垂直净距为：1.电力线电压在3KV以下的，应有1.5米；2.电压在3~10KV之间的，应有3.0米；3.电压在35~66KV之间的，应有4.0米。

第二十四条     小区改造改造中涉及在外立面设置燃气管线的，燃气管线应根据外立面装修效果要求进行美化设计。

第二十五条     对已通气老旧小区的燃气调压柜、立管，因周边环境发生变化的，设置防车辆冲撞栏加以保护，并在醒目位置挂设警示牌。

F.          小区内步行道及人行出入口

第二十六条     道路面层应采用硬质透水砖铺设，并设置人行道照明系统，有条件的应进行绿化种植设计。应依据《无障碍设计规范》的要求设置无障碍设施。

第二十七条     小区应尽可能进行人车分流，并设置明显的警示标识。小区内部道路组织应结合既有内部道路和绿化带进行优化，在改造中应完善照明和标识系统。

第二章 环境提升改造指引
第二十八条     补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏。小区楼牌、门牌应准确清晰，便于查找。宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处，便于群众浏览。

第二十九条     室外合理集中配置体育健身设施，满足小区居民基本生活要求。通过绿化等隔离设施，避免健身锻炼对附近居民的影响。

第三十条 根据小区实际情况和居民自愿原则，可采用改建的方式提供小区物业管理、业委会办公、党建活动用房、居民文化生活用房，满足基本的管理使用和文娱生活需求。

第三十一条     按照居民意愿整治小区绿化，适当增加居民活动空间，休憩娱乐设施。应做到绿化整体布局合理，乔灌花草配置得当，视觉效果良好。

第三十二条     全面整治、维修小区围墙。改造后的围墙应与城市风貌协调统一、安全稳固、功能完整、整洁美观

第三十三条     垃圾分类收集

（1）清理小区内垃圾，根据环卫部门的要求进行分类。

（2）对于原有建筑内部的垃圾道进行拆除。

（3）环保垃圾房的设置应与居民建筑保持不小于10米的距离，不宜设置在正对楼栋出入口位置，垃圾屋或垃圾收集点应设置冲洗和灭蝇装置。

第三十四条     便民设施

（1）根据小区的实际情况，增设公告宣传栏及快递柜；

（2）根据小区实际情况改善室内公共活动场所和公共卫生间的条件。

（3）有条件的小区可根据居民意愿利用公共服务用房配套家居养老服务站。

第三章 建筑本体提升改造指引
第三十五条     清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理，楼宇间和楼道内无乱堆杂物。

第三十六条     清理疏通消防通道，确保防火间距和疏散楼梯间有效疏散宽度要求。

第三十七条     整修楼宇外墙、楼宇公共部位内墙与顶棚，维修外立面外墙开裂、孔洞和渗漏，去除原墙面非广告位的外挂广告或废弃空调螺栓。小区楼宇外立面整洁，饰面美观，体现小区特色。公共部位内墙与顶棚平整洁净，饰面颜色符合城市风貌指引，宜以浅色、亮色为主，宜做耐污墙裙。

第三十八条     楼宇内管线由相关责任部门参与改造，协调统一布置，入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理，供电、供水、通讯设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户，对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。

第三十九条     屋面改造应确保消防疏散功能，做好防止渗漏和隔热构造。作为公共空间的屋面应考虑晾晒和邻里活动需要。屋面雨水排水方式应采用有组织排水，排入雨水管网，不应将雨水直接排至室外地面。

第四十条 小区雨污分流从源头进行改造，禁止阳台洗衣机排水接入雨水立管。经征求小区居民同意，可增设公共污水立管，以供洗衣机、住宅建筑各层生活阳台（开放式阳台）排水，应在各层排水口设不小于50mm存水弯。

第四十一条     外立面空调机位宜协调统一，应完善空调排水立管，管材和机位安装应满足牢固美观要求，原有机位上的装饰百叶已破损或者不牢固的需及时替换成坚固耐用的装饰百叶。对于空调水散排的楼体应增设空调排水立管，收集后的空调冷凝水应间接接入小区雨水管网。

第四十二条     改造后增设的各排水立管，宜进行外部包装，使其与整体建筑外立面相协调；无法外包的可刷涂与外墙颜色一致的外漆。

第四十三条     对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。在设置洗衣机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

第四十四条     依据居民意愿，对年代较早或者不能满足抗风和节能要求的私有产权门窗进行改造，改造门窗需满足节能要求。

第四十五条     整修公共楼梯踏步和扶手，确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、外观整洁。

第四十六条     修缮楼宇公共部位窗户。通过维修或更换，改造后的窗户应采取预埋构件安装牢固，窗体完整无变形，开启灵活、关闭严密、满足规范要求三性指标。窗框应与洞口边缘连接紧密、抹灰平整，不得堵塞窗底泄水孔。

第四十七条     维修楼宇单元入口台阶、坡道，使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。条件具备的，应建设无障碍坡道。

第四十八条     如果原建筑已经设置防雷措施，检测避雷带是否保持电气联通，防雷引下线是否保持电气联通，破损的避雷带应进行修复，防雷引下线如果损坏，应重新沿外墙设置明装引下线，做法详GB50057-2010。如果按规范需要设置防雷设施的，而建（构）筑物没有设置的，应按规范设置避雷带和明装防雷引下线，并应满足防雷接地电阻要求。

第四十九条     如果有建筑外立面改造的并需要设置防雷设置的旧建筑，如果新增加突出屋面的金属构筑物体（如铝单板）应与原避雷带电气连接；如果有新增竖向外立面的金属构筑物（如铝单板），构筑物内的金属支架应与防雷引下线电气连接。

第五十条 地下室人员和车辆出入口应考虑防倒灌止水板构造改造。车辆入口处两侧如不是实体栏板，应改造为实体栏板，高度均不低于1.2米。地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应采取防洪防倒灌措施。

第五十一条     对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土。

第五十二条     对锈蚀变形严重的难以修复的钢结构构件可拆除并更换新的构件。

第五十三条     鼓励老旧小区集中增设电梯，具体要求需符合《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》等相关文件的要求。

第四章 信息安全改造指引
第五十四条     鼓励小区监控与公安部门联网，并做到全覆盖。

第五十五条     鼓励小区安装视频监控系统，在小区主要出入口、小区周界、重要通道、公共设施、车辆集中停放区域设置监控探头。视频监控系统接入物业值班室、街道综治维稳中心或派出所三级平台，监控录像保存期限不少于30天。老旧小区改造应完善消防监控室功能。

第五十六条     有条件的小区可实行封闭式管理，主要出入口设置门卫并安装抬杆或电动伸缩门。

第五章 停车设施规划改造指引
第五十七条     全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位。

第五十八条     明确机动车辆停放区域，统一管理停车，停车标识规范，车辆停放有序。确定非机动车停车区域，非机动车应有序停放。

第五十九条     对于有条件的老旧小区可设置立体停车设备。

第六十条 有条件的老旧小区内集中地段的停车位可增设充电桩。

第六章 议事协商机制指引
第六十一条     老旧小区内开展各项整治工作应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第六十二条     鼓励参与改造的老旧小区应完善小区自治制度，业委会作为协调统筹改造的牵头人、楼长或楼栋议事代表作为推动改造的主体代表，建立透明的小区公共资金管理办法和运作机制，能够对改造后的成果进行长效管理。

附表1：老旧小区楼体改造做法指引

项目			构造做法	面材选择	备注
楼道内工程	地面	地铺地面	1.               原结构面层清理 2.               素水泥浆一道 3.               聚氨酯防水涂膜2厚（根据需要） 4.               1:2.5水泥砂浆30厚，表面撒水泥粉 5.               面层材料铺贴	1，防滑通体地砖（颜色、规格另定）2，人造石地面（颜色、规格另定） 3，预制水磨石板
		地坪漆地面	1.          原结构面层清理 2.          水泥砂浆掺建筑胶一道 3.          1:2.水泥砂浆20厚找平层 4.          环氧树脂底层漆 5.          环氧树脂自流层	颜色另定
	墙面	乳胶漆墙面	1、墙体基础清理，去除空鼓 2、20厚1:2聚合物水泥砂浆修补墙面 3、界面剂一道甩毛（甩毛前墙面用水琳湿） 4、108胶素水泥一道（内掺水重3%~5%的108胶） 5、5厚1:0.3:2.5水泥石灰膏砂浆找平 6、刮腻子三遍 7、封闭乳液底涂料一道 8、合成树脂乳液砂壁状涂料二道	颜色为浅色
		瓷砖墙面	1、墙体基础清理，去除空鼓 2、15厚1:2聚合物水泥砂浆修补墙面 3、界面剂一道甩毛（甩毛前墙面用水琳湿） 4、4~5厚1:1水泥砂浆加水重20%建筑胶镶贴 5、瓷砖（马赛克）贴面，1:1白水泥砂浆勾缝	釉面砖或陶瓷面砖（颜色规格另定）	高度不低于2.2米
	天棚	乳胶漆	1、墙体基础清理，去除空鼓 2、8~10厚1:2聚合物水泥砂浆修补墙面 3、界面剂一道甩毛（甩毛前墙面用水琳湿） 4、108胶素水泥一道（内掺水重3%~5%的108胶） 5、5厚1:0.3:2.5水泥石灰膏砂浆找平 6、刮腻子三遍 7、封闭乳液底涂料一道 8、合成树脂乳液砂壁状涂料二道
室外工程	天面（平屋面）	上人屋面	1.           原屋面清理，素水泥浆一道 2.           合成高分子防水涂膜2厚，分两次刷涂 3.           聚氨酯防水涂膜3厚，分次刷涂（或采用1.2厚高分子防水卷材） 4.           干铺聚酯纤维无纺布一层 5.           最薄处40厚C20细石混凝土找坡层（坡度2%，坡向地漏），分隔缝纵横间距不宜大于6m，缝宽20，内嵌填建筑油膏	预制混凝土隔热地砖、FSP防水节能装饰复合板或成品种植盒	防水层高度需刷涂至女儿墙压顶
		不上人屋面	1.           原屋面清理，素水泥浆一道 2.           20厚（最薄处）1:8水泥憎水性膨胀珍珠岩找坡2% 3.           20厚1:2.5水泥砂浆找平层 4.           合成高分子防水涂膜2厚，分两次刷涂 5.           聚氨酯防水涂膜3厚，分次刷涂（或采用1.2厚高分子防水卷材） 6.           满铺0.3厚聚乙烯薄膜一层 7.           25厚1:2水泥砂浆找平层	预制混凝土隔热地砖、FSP防水节能装饰复合板或成品种植盒	防水层高度需刷涂至女儿墙压顶