自贡市住房和城乡建设局 中国人民银行自贡市中心支关于印发《自贡市商品房预售资金监管办法》的通知

各区（含高新区）县住房城乡建设局，各商业银行，各房地产开发企业：
为强化商品房预售资金使用管理，防范房地产市场交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，我局会同中国人民银行自贡市中心支行制定了《自贡市商品房预售资金监管办法》，现予印发，请结合实际贯彻执行。

附件：1.自贡市商品房预售资金监管办法；
2.自贡市商品房预售资金监管协议书。


自贡市住房和城乡建设局    中国人民银行自贡市中心支行
2020年5月21日

附件1

第一章  总则
第一条  为加强新建商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，防范房地产市场交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  本市中心城区范围内（含自流井区、大安区、贡井区、沿滩区、高新区管委会）新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。
第三条  本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款项（包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等）和项目取得预售许可后未售房源的在建工程抵押贷款。
本办法所称监管银行，是指市住房城乡建设行政主管部门、开户银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议、开立预售资金监管账户的银行。
第四条   市住房城乡建设行政主管部门（以下称为“监管部门”）负责建立预售资金监管信息系统、核定项目预售资金的监管金额、审核预售资金的支取使用条件、在监管银行的配合下监管预售资金的缴存和支取，以及商品房预售资金监管的其他有关工作。
中国人民银行自贡市中心支行负责对辖内银行机构开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）相关业务进行监督检查。
监管银行负责对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。
第五条  商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证起，至商品房项目完成不动产权首次登记并完清增值税后止。商品房预售资金只能用于与该项目有关的工程建设。
第二章 监管银行及账户
第六条  具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经监管部门审核确认后，可以列入商品房预售资金监管银行名录，配合开展商品房预售资金监管业务。
第七条  监管银行应与监管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议，提供相应的金融服务，并由专人负责，实现信息互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷、高效。
第八条 开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一个商品房预售许可证开立一个监管账户”的原则，选择该商品房项目贷款（包含土地抵押贷款、在建工程抵押贷款）主要发放银行或预购商品房抵押贷款主要发放银行作为监管银行，开立预售资金监管账户，并与监管部门、监管银行签订预售资金监管协议。监管账户不得支取现金。
第九条 预售资金监管协议应包括以下内容:
（一）当事人名称、地址，被监管项目名称、坐落位置；
（二）监管账户名称、账号（或预开户账户名称、账号）；
（三）监管资金范围、监管资金额度；
（四）监管资金的收存、支出、使用方式、使用节点；
（五）违约责任；
（六）争议解决方式；
（七）其他需要说明的情况。
第十条 开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，将监管银行、监管账户等信息与《商品房预售许可证》一并在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房买卖合同中明示该项目的监管账户和监管银行。
第三章 预售资金收存和使用管理
第十一条  开发企业在收取购房款时，须引导购房人仔细核对《商品房买卖合同》中预售资金监管银行和监管账户，购房人选择刷卡支付购房款（含定金、首付款及分期付款）的，须用与监管账户关联的专用POS机刷卡，将款项直接缴入该楼栋监管账户；购房人选择在线支付购房款（含定金、首付款及分期付款）的，开发企业须引导购房人将款项直接转入该楼栋监管账户或用与监管账户关联的扫码终端向购房人收款；购房人选择现金支付购房款（含定金、首付款及分期付款）的，开发企业须引导购房人到项目监管银行将购房款直接存入该楼栋监管账户。严禁开发企业向购房人收取购房现金，严禁将购房款项存入开发企业其他账户。
第十二条  购房人申请公积金或商业贷款购房的，开发企业在收到银行按揭款后应立即全额缴入相应监管账户。
按揭贷款银行应在每月5日、15日、25日前将已发放按揭贷款的房屋信息、资金等相关信息报送至监管部门。
开发企业利用取得预售许可后的未售房源办理在建工程抵押贷款的，应当及时将贷款资金全额缴入监管账户。
第十三条 开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，开发企业凭监管银行出具的商品房预售资金监管账户购房款入账凭据等资料，办理商品房买卖合同备案手续。
第十四条   监管银行应建立统一标准的商品房预售资金收入、支出台帐，配合监管部门实时核查。
第十五条  商品房预售缴入监管账户资金包含重点监管资金和一般监管资金两部分。重点监管资金额度在监管协议中进行约定；一般监管资金为监管账户内重点监管资金额度以外的资金，开发企业可自行提取该部分资金用于该项目有关的工程建设。
重点监管资金范围为取得商品房预售许可的项目所涉及的税费及土建、安装、装修、园林绿化、基础设施和公共配套设施等费用。重点监管资金额度为批准预售的商品房面积与商品房建设工程造价标准的乘积,计价标准参照建设工程造价管理部门发布的造价信息并结合开发项目具体情况予以确定。
开发企业已修建但未出（预）售或按照招商引资协议自持的房源可采取申请实物房源计价的方式，折算计入重点监管资金余额。
因银行或公积金按揭款放款滞后原因导致监管项目按揭款未能及时缴入监管账户，开发项目又确需使用监管资金的，由开发企业提供贷款银行或住房公积金管理部门确认材料报监管部门后，将未发放的贷款计入重点监管资金总额。
第十六条  商品房重点监管资金的支取按照总量控制、分阶段节点审核拨付相结合的方式执行，按照工程建设进度分为7个控制节点,分别为建成层数达到规划设计总层数的五分之一、五分之二、五分之三、五分之四、主体结构封顶以及完成基础配套设施、房屋所有权首次登记。
开发企业应根据工程建设进度做好资金支取计划，严格按照规定的控制节点申请支取监管资金，至主体结构封顶时，支取比例不超过重点监管资金总额度的70%，室外基础配套设施完成时累计支取比例不超过重点监管资金总额度的95%。对于高层、超高层或者大体量建筑,以及使用装配式建造技术的房地产开发项目,可适度增加控制节点,但监管资金留存比例不突破上述规定。
第十七条 开发企业需缴纳税费的，可通过“其他”节点向监管部门进行申请，同时，应在申请资料要件中附上一次完税单据。
第十八条  监管部门可根据企业信用情况，适当调整预售资金监管金额及支取总额。对信用等级A级企业，重点监管资金经申请可按50%的标准进行监管，同时，主体结构建设阶段预售资金支取总额可上调5%-10%；对信用等级B级企业，重点监管资金经申请可按80%的标准进行监管；对信用等级D级企业，预售资金使用实行全过程严格监管，同时，主体结构建设阶段预售资金支取总额下调5%-10%。
第十九条 开发企业申请使用商品房预售重点监管资金范围内的资金，应当按照下列要求通过监管系统提交相应材料，并对材料的真实性负责，提交的材料字迹、章印以及楼栋楼层号等关键信息应清晰可辨识：
（一）每笔用款申请均须提交预售资金支取申请书，申请书应当详细说明支取数额及款项用途；
（二）申请主体建设阶段施工进度款的，提供项目监理单位出具的工程形象进度说明材料（需注明楼栋规划设计总层数以及当前建设完成层数），建设工程形象部位照片，并根据实际情况提供已支付的大宗设备（建筑材料）款凭证，已支付的劳务合同费用凭证（包括设计、监理、民工工资、缴纳民工工资保证金等），已缴纳税费完税单据或缴费凭证；
（三）申请完成配套基础设施节点款项的，提供项目监理单位出具的室外基础设施竣工说明，以及相关影像、图文资料。
第二十条 监管部门应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核工作，对符合条件的，出具同意拨付证明；有下列情形之一的，出具不予拨付通知书：
（一）申请资金超出用款额度的；
（二）实际用途、收款单位与合同约定不符的；
（三）该项目之前用款未按照要求使用的；
（四）未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；
（五）不按照规定使用预售资金的其他情形。
第二十一条  监管银行应当按照监管部门同意拨付证明，核对商品房预售资金管理信息系统的相关电子信息后拨付相应款项。
第四章 终止和解除
第二十二条 开发企业取得房屋所有权首次登记证书后，可以申请终止商品房预售资金监管，如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）终止监管申请书；
（二）授权委托书及受托人身份证复印件；
（三）税务部门出具的交易税收完清证明；
（四）住宅专项维修资金管理部门出具的维修资金缴纳证明；
（五）法律、法规规定的其他文件材料。
第二十三条 开发企业申请终止商品房预售资金监管，监管部门应当自受理之日起1个工作日内进行审核。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》；不符合条件的，出具不予终止通知单。
第二十四条 监管银行应当按照《商品房预售资金监管终止通知单》、核对商品房预售管理信息系统相关电子信息后终止监管。
第二十五条  开发企业与购房人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房买卖合同的，开发企业可持网签合同注销证明等资料向监管部门申请解除该部分房款的监管。监管部门应当在5个工作日内进行核实，经核实情况属实的，通知监管银行解除对该部分房款的监管。
第二十六条  有关部门对监管账户资金进行冻结或者扣划的，监管银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门。
第五章  监督管理
第二十七条  开发企业有下列行为的，监管部门应责令其限期整改，并约谈其企业负责人。整改期间，暂停受理该企业监管资金用款申请，并将违规行为记入企业信用档案。拒不整改的，可暂停其预售合同网签业务，并将其违法违规行为移交有权机关依法查处：
（一）违反本《办法》第十一条规定，未及时将商品房预售款项及时缴入监管账户的；
（二）违反商品房预售资金使用规定，未将预售资金用于与项目有关的工程建设的；
（三）违反本《办法》第十九条规定，提供虚假用款证明材料违规支取预售资金的；
（四）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第二十八条  银行机构有下列行为之一的，监管部门可抄送人行市中心支行，责令其限期整改，并由人行市中心支行纳入监督考核。情节严重的，监管部门可按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任：
（一）按揭贷款银行为开发企业违规支取预售资金提供虚假证明材料的；
（二）按揭贷款银行未按照本《办法》第十一条相关规定及时将按揭贷款发放情况抄送监管部门的；
（三）监管银行未经监管部门同意，擅自支付、截留、挪用或者无故拖延支付商品房预售资金的；
（四）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第二十八条  商品房建设项目的勘察、设计、施工、工程监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式，协助开发企业违法违规支取商品房预售资金的,由监管部门予以通报，将其违法违规行为计入企业诚信档案，并向社会公示，造成严重后果的，将其违法违规行为移交相关部门依法查处。
第二十九条  监管部门、监管银行的工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由有权机关依法追究责任。
第六章  附则
第三十条  富顺县、荣县新建商品房预售资金监管工作可参照本办法执行。
第三十一条  本办法施行之日起核发《商品房预售许可证》的项目按照本办法规定执行商品房预售资金监管。
第三十二条  本办法自2020年7月1日起施行，由市住房城乡建设行政主管部门负责解释。原《自贡市商品房预售资金监管办法（试行）》（自住建发〔2019〕52号）即行废止。

附件2
自贡市商品房预售资金监管协议书

甲方：自贡市住房和城乡建设局
地址：自贡市自流井区中华路1号
乙方（监管银行）：
地址：
丙方（房地产开发企业）：
地址：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》以及《自贡市商品房预售资金监管办法》，经甲乙丙三方协商一致，现就丙方开发并拟预售的商品房预售资金监管事宜达成如下协议：
一、受监管项目概况
项目名称：                                ，项目坐落：                            ，预售楼栋号（工程规划许可证）：