苏州市住房城乡建设局关于印发《苏州市住宅小区业主委员会履职工作指引》的通知

项目

序号

履职内容

组

织

建

设

1

选举组建

在镇人民政府（街道办事处）指导下依法筹建、改选或者重选业主委员会

2

成员资格

业主委员会成员资格符合国家、省、市、街道相关规定及本小区业主大会议事规则要求

3

人员分工

人员齐备，机构健全，分工明确

4

材料备案

成立或者改选后及时到所在地镇人民政府（街道办事处）履行备案手续

5

换届选举

业主委员会任期届满九十日前，应当书面告知镇人民政府（街道办事处），并在其指导下成立换届选举小组组织召开业主大会会议，进行换届选举

6

资格终止

业主委员会成员符合资格自行终止条件或者被提议罢免，并经业主委员会提请业主大会审议决定终止资格的，应在物业管理区域内显著位置公告

7

缺额补足

业主委员会任期内，成员出现空缺额时，应当及时增补、在候补成员中递补或重新选举

8

业务培训

积极参加物业管理行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）组织的培训

制

度

建

设

9

议事规则

修改业主大会议事规则、业主委员会工作规则，并依法召开业主大会会议表决通过

10

管理规约

修改管理规约，并依法召开业主大会会议表决通过

11

印章管理

建立业主委员会印章管理制度，指定主任以外的专人保管印章；印章如不慎遗失，保管人应当在第一时间向业主委员会、社区居（村）民委员会和镇人民政府（街道办事处）报告

12

财务制度

建立财务制度、公共收益使用及工作经费收支公示制度。涉及公共收益的支出计划应当经过业主大会通过，每项支出在使用前应当公示；小区公共收益收支情况应当每半年至少一次、业主委员会日常工作经费的预算、结算情况应当每年至少一次在物业管理区域内显著位置公告，接受全体业主和镇人民政府（街道办事处）的监督和管理

13

财物交接

新一届业主委员会依法成立后，上一届业主委员会应当在十日内将其使用和保管的所有文件、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作；业主委员会成员资格终止或者被罢免的，应当在三日内将其使用、保管的文件、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会

14

档案归集

制定档案管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，档案资料健全、完善

民

主

决

策

15

联席会议

积极参加由镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会、派出所、物业服务企业等单位参加的联席会议，协调处理物业管理重大事宜

16

定期会议

按照大会议事规则的规定定期召开业主大会会议和业主委员会会议，并做好会议书面记录

17

临时会议

按照大会议事规则的规定召开业主大会临时会议和业主委员会临时会议，并做好会议书面记录

规

范

履

职

18

示范带头

业主委员会成员履行业主义务，按期交纳物业管理服务费、住宅专项维修资金等；依法配合物业服务企业，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施

19

工作纪律

业主委员会成员认真履行职责，开展业主委员会工作，参加业主委员会会议，不得委托他人代行业主委员会成员职责

20

物业选聘

通过法定程序选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

21

物业交接

监督物业服务企业完整移交有关物业、财物和档案资料，做好交接工作

22

欠费催缴

对未按照物业服务合同的约定支付物业服务费用的业主（物业使用人），督促其限期支付

23

更新改造

依法及时对共用部位共用设施设备进行维修更新改造，保障小区安全

24

信息公开

按相关法律法规和小区管理规约及业主大会议事规则、业主委员会工作规则的要求，及时将业主委员会成员信息及成员变动情况、物业服务合同、业主大会和业主委员会的决定、业主大会和业主委员会日常工作经费的预算、结算情况、住宅专项维修资金、公共收益的收支情况等，在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台向全体业主公告

25

及时整改

镇人民政府（街道办事处）对业主大会、业主委员会违反法律法规和业主大会议事规则、管理规约的决定责令限期改正的，应当及时整改

26

依法维权

正确引导业主依法合理维权，确保小区和谐稳定

沟

通

报

告

27

主动沟通

及时、主动与政府相关部门和镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会沟通协调，依法运作

28

违规处置

对小区内的违法建设等违法违规行为，业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门依法处理

29

决定告知

召开业主大会会议，应当告知镇人民政府（街道办事处）和社区居（村）民委员会并听取其建议；会议作出的决定应当书面告知镇人民政府（街道办事处）和社区居（村）民委员会，并在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台公告；业主委员会依法做出的决定，应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台向全体业主公告；业主委员会成员资格终止或者被罢免的，应当在规定时限内将有关事项书面报告街道办事处

30

邀请决策

重大事项会议可以邀请镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会、派出所、相关主管部门参加，作出的决定依法及时告知镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会和相关主管部门

31

多方协作

业主委员会、物业服务企业和社区居（村）民委员会应当建立良好的合作关系，共同致力于和谐社区建设；发挥主观能动性，积极参与矛盾纠纷调处工作

社

区

建

设

32

志愿服务

配合社区居（村）民委员会组建志愿服务工作站，配置志愿服务人员；加强物业管理宣传，积极传播各类公益广告、法制宣传内容

33

文明创建

认真执行文明城市创建测评标准，积极配合社区居（村）民委员会组织参与各项文体和创建活动

满意

度评价

34

业主评价

定期组织业主对业主委员会履职情况开展评价

35

物业服务企业评价

定期组织物业服务企业对业主委员会履职情况开展评价

其

他

36

党员参与

鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、机关和国有企事业单位工作人员、社区居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员，逐步提高业主委员会中的党员比例

37

交叉任职

鼓励“交叉任职”，积极推动符合条件的社区“两委”班子成员或者党小组长等通过法定程序进入业主委员会

38

履职承诺

推行业主委员会成员和业主委员会换届小组成员履职承诺制度

39

财务审计

按照业主大会议事规则，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况、业主委员会工作经费进行换届财务审计；鼓励进行年度财务审计、半数以上成员集体辞职的换届财务审计；实施业主联名书面提议的相关审计鼓励优先从财政审计局建立的优质审计机构备选库中选择第三方审计机构。审计结果应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台公示，并向所在地镇人民政府（街道办事处）和社区居（村）民委员会报告

40

物业考评

积极配合有关部组织的住宅小区物业服务质量考评或其它考评

41

平台决策

积极倡导优先使用物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统公开、公平、公正决策公共事务