西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

我市棚户区改造自2007年启动以来，在各方共同努力下取得了明显成效，为改善群众居住条件、完善城市基础设施、改变城市面貌做出了重要贡献。但随着市场变化，制约棚户区改造项目正常推进的问题和矛盾逐渐凸显。为尽快解决目前面临的实际困难，本着“积极稳妥、依法依规”的原则，提出如下意见：

一、完善现行用地政策

集体土地上棚户区（城中村）改造项目在继续延用原有用地政策同时，可采取改造综合用地按项目核定成本结合区域土地出让市场价确定的办法，进一步补充完善城中村改造项目用地政策。各区（县）、开发区和相关部门要严格按照《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》（附件1）执行。

已批准实施的改造项目，各区（县）、开发区对因人口核算改造用地形成遗留问题的，可参照本意见重新核算安置用地和开发用地面积，改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。

二、调整配建廉租房政策

在国有土地上棚户区改造项目继续实行低收入家庭备案的基础上，集体土地上棚户区（城中村）改造项目配建廉租房采取缴纳易地配建费的方式进行，易地配建费按现行标准50%收取。

对已签订国有建设用地使用权出让合同但未实物配建或缴纳配建费的改造项目按上述规定执行；对已实物配建或缴纳配建费的改造项目按《西安市配建廉租住房实施细则》执行。

三、做好回迁安置项目移交社会管理工作

市民政局要在改造项目回迁安置涉及的社区设立、人员配备、经费保障等方面予以政策倾斜和扶持。各区（县）、开发区和民政、公安、卫生、教育等相关部门要按照《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》（附件2）做好相关工作。

四、依法开展房屋征收补偿

棚户区改造项目的房屋征收补偿，应按照《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）规定的程序和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号），开展房屋征收补偿和申请法院强制执行工作。在《办法》施行前，已由市人民政府作出房屋征收决定的棚户区改造项目，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，经市城中村（棚户区）改造办公室（以下简称“市城改办”）对补偿方案审核或备案后，加盖“西安市人民政府国有土地上房屋征收补偿专用章”，作出补偿决定。集体土地上棚户区（城中村）改造项目集体土地转为国有土地后，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，由各区人民政府作出征收补偿决定。被征收人或公有房屋承租人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在规定的期限内不搬迁的，由各区人民政府、开发区管委会依法申请房屋所在地人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民政府依法组织实施。

五、依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目

各区（县）、开发区要对本辖区内改造项目长期未启动和未开工项目进行全面清理摸排，对建设滞后、暂时停工、长期不能启动和开工的项目要分门别类，查找原因，制定措施，做出计划安排，尽快启动和开工建设。

针对一些因资金短缺等原因长期不能启动和开工建设的项目，要充分发挥政府主导作用，结合各区（县）、开发区和项目实际，由各区（县）、开发区依法组织实施项目部分或项目整体清盘，并制定具体实施方案，在完成资产清理、经济核算等工作后，应重新确定实施主体，加快项目实施工作。

六、加强房屋新建、扩建、改建及分户、分证、户籍等管理

在改造项目列入棚户区改造计划后，各区（县）、开发区应在15日内向市城改办提出暂停新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理申请，由市城改办向国土、房管、公安、工商等部门发函，按照规定暂停该项目改造范围内的房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理工作，并在报刊等媒体上予以公告。

七、加快商品房预售证手续办理

在棚户区改造项目配套开发部分取得《建设用地规划许可证》，并进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》后，由市房屋管理部门先行办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续及公积金贷款等抵押贷款手续，剩余1/2的预售手续待其土地出让手续完善后再予办理。房屋预售资金监管工作由房屋管理部门具体负责。

八、积极有效推进货币化安置

各区（县）、开发区要严格执行《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3），切实加大棚户区改造货币化安置的政策引导，适当提高货币化安置奖励标准，严控实物安置优惠政策，鼓励被征收人选择货币化安置；要主动搭建平台，组织被征收人团购现有商品房，并积极引导开发企业给予优惠、让利于民。新实施的棚户区改造项目货币化安置比例不低于40%。

本意见自发布之日起实施。



附件：1．西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程

2．西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案

3．西安市棚户区改造货币化安置实施方案







西安市人民政府

2015年7月17日




附件1






为进一步规范全市棚户区改造工作，节约集约利用土地，根据《土地管理法》、《陕西省实施土地管理法办法》、《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）等相关法规文件，结合我市改造工作实际，制定集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地规程。

一、核算内容

（一）改造综合成本。

改造综合成本包括按照国家、省、市相关规定涉及的改造项目所有土地整理成本及改造规定的开发用地出让金。主要包括项目涉及宅基地部分房屋补偿安置费（包括残值补偿费、临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费、村集体公建补偿费等，安置房及公办学校等配套公建的建设费），项目涉及土地（包括改造综合用地中除宅基地外的土地及项目代征城市道路绿地等城市公共设施用地）征地补偿费，国家、省、市规定的应缴纳相关税费，无形改造费用（包括被征地农民养老保险费、无形改造工作费等），其它费用（包括评估费、房屋拆除及垃圾清运费、动迁劳务费，规划编制及安置房设计费，不可预见费，项目管理费等），及配建廉租房建设费和城中村改造规定的开发用地土地出让金。

各区（县）、开发区应按照国家、省、市相关规定及《办法》规定的征收补偿标准，并结合各区实际，统一制定《改造项目征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），及《改造综合成本核算改造综合用地意见》（以下简称《核算意见》），分别明确改造项目土地整理成本中的具体项目和相关标准等内容。改造项目征收补偿时必须严格按照《征收补偿方案》相关规定执行。

（二）改造综合用地核算方式。

改造综合用地由安置用地和开发用地构成。其中，安置用地面积根据项目安置面积（含配套公建）结合规划指标确定，即安置用地面积=安置面积（含配套公建）÷安置地块容积率；开发用地面积按照项目改造综合成本结合开发用地出让价确定，即开发用地面积=改造综合成本÷开发用地出让价。

（三）开发用地出让价。

测算改造综合用地时，开发用地估算出让价由各区（县）、开发区土地部门按照相关规定，根据项目所在区位、规划部门提供的规划技术指标等因素，并参照同期周边土地出让价格确定。核定改造综合用地时，开发用地出让价为土地“招、拍、挂”时实际出让价。

城六区国土资源分局由市国土资源局委托做好土地估算出让价的审定工作。

二、核算主体

各区（县）、开发区负责改造综合用地的核算工作，对改造综合用地测算及核定意见负责。各区（县）、开发区主要负责人和分管负责人应对意见签字认可。

各区（县）、开发区可委托市审计局、市财政局下属评审机构或以公开招标方式选定3—5家有相应资质的中介机构，参与辖区内改造项目改造综合用地核算工作。

三、核算程序

（一）改造综合用地的测算阶段。

对已取得改造计划的改造项目，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，根据辖区《征收补偿方案》、《核算意见》并结合项目实际情况，测算并审定安置面积（含配套公建）、改造综合成本及改造综合用地，按程序委托规划部门编制改造项目控制性详细规划。

（二）改造综合用地的核定阶段。

改造项目完成拆迁后，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，在核定实际安置面积（需经村民代表会议认定）基础上，结合规划部门审定的安置地块规划条件核定安置用地面积。

改造项目开发用地出让时，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，在核定项目改造综合成本基础上，结合实际土地出让价核定开发用地面积。

改造项目测算改造综合用地面积大于核定用地面积部分不享受改造优惠政策，多出的用地面积按照土地评估市场价全额缴纳出让金，涉及的建筑面积按照普通商品房现行政策标准全额缴纳相关税费。测算开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。

本规程出台前，因人口核算在用地方面形成遗留问题的项目，由各区（县）政府、开发区管委会进行核算，并将结果报市城改办初审，初审意见报市政府研究同意后，由市城改办根据审定的安置用地和开发用地面积完善改造方案批复。

四、监督管理

市级财政、建设、规划、国土、城改等相关部门按照各自职能，做好改造综合用地核算的指导、服务工作。

市、区两级审计、监察部门应加强对此项工作的监督检查。


附件2






为加强和规范棚户区改造回迁安置项目的移交管理工作，切实保障回迁群众的合法权益，根据市委、市政府《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》和《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）等相关政策规定，结合我市棚户区（城中村）改造工作实际，现制定我市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案如下。

一、履行各自职能

落实主体责任。各区人民政府负责本辖区内的棚户区改造项目回迁安置后的移交和管理协调工作，要提前成立包括各区公安、民政、房管、教育、卫生和辖区街办等相关行政管理部门的联席协调机构，按照各自分工职责，提前准备改造回迁安置项目公建配套设施的建成联验和移交管理等工作。各区城中村（棚户区）改造办公室（以下简称区城改办）具体负责本辖区内棚户区改造项目回迁安置工作的组织实施和监督管理，及时将回迁安置工作计划按年度告知各区民政局和相关街办等部门。各区民政局和相关街办要提前做好各个回迁项目涉及社区的相关机构设立、人员配备、经费保障等具体工作。

集体土地上棚户区（城中村）改造项目回迁安置前应按《办法》规定完成改制。开发区范围内的集体土地上棚户区（城中村）改制工作，由项目所在区人民政府负责，开发区管委会予以配合。集体土地上棚户区（城中村）改制后，原村民的入学、就业、养老、医疗、低保等统一纳入城市保障体系。其原有的基础设施按程序移交市政统一管理，其原有环卫基础设施和公共环境卫生由相关部门纳入城市管理体系统一管理。

二、具体工作内容

加强前期物业管理。棚户区改造项目回迁安置小区的前期物业管理按照《西安市物业管理条例》有关规定执行。在改造项目计划回迁安置前3个月内，要提前选用物业服务企业进行前期物业管理。国有土地上棚户区改造项目回迁安置小区选用前期物业服务企业由各区城改办负责；集体土地上棚户区（城中村）改造项目回迁安置小区选用物业服务企业由新成立的经济组织或社区居民委员会负责。项目改造主体应当按照《条例》规定的标准提供物业管理用房。

按规定移交公建配套设施。棚户区改造项目回迁安置小区的公建配套设施按照《西安市居住区公建配套设施建设管理办法》有关规定和已审批的项目规划执行。各区城改办负责辖区内棚户区改造项目公建配套设施建设的管理工作，督促开发企业完成公建配套设施移交手续。改造项目安置小区配建的社区办公用房和活动用房应按相关规定移交给辖区街办；配建的公办类中小学、社区卫生服务中心等配套设施，移交给区教育和卫生部门。配建的幼儿园由开发企业投资建设的，幼儿园的经营由开发企业与相关当事人约定，并接受所在区县教育行政主管部门的指导和管理。

落实安置房查验事项。各区城改办按照年度回迁安置计划编制好回迁安置实施方案，组织对回迁安置房和小区进行查验，安置房应符合国家质量安全标准，基本具备入住条件或符合安置协议约定且产权清晰，安置小区“水、电、路”等配套设施要基本到位，保障群众基本生活需要。

指导成立业主委员会。各区住建局和辖区街办要会同开发企业提前开展改造项目业主委员会成立的筹备工作，待群众回迁入住后，要按照《业主大会和业主委员会指导规则》指导小区业主尽快成立业主委员会，并负责对业主大会和业主委员会的正常活动进行指导和监督。

加强安置小区社会管理。回迁安置工作结束后，该安置小区纳入各区政府社区规范化管理范围，各区相关行政管理部门共同做好安置小区的社区组建、户口登记、医疗社保、入学入托等涉及群众生活的相关事项。

及时办理安置房房产证。项目开发企业负责办理安置房整个项目总房产证，项目原征收搬迁实施主体会同开发企业负责为安置群众分户办理每户的房产证，项目所在区城改办和开发区管委会相关机构为监督主体。市管棚户区改造项目安置房整个项目总房产证由安置房代建单位办理，项目原征收搬迁实施主体负责为安置群众分户办理房产证。

三、其他事项

按规定缴纳安置房大修基金。按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有产权的建筑面积交存维修资金，业主交存的维修资金属于业主所有。

运营好集体商业