​海南省自然资源和规划厅海南省住房和城乡建设厅海南省市场监督管理局关于优化调整商业、办公类建设项目管理工作的意见

琼自然资规〔2024〕2号

各市、县、自治县人民政府：

为发挥我省商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类项目功能[具体指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》明确的二级类中商务金融用地（0902）、其他商业服务业用地（0904）上建设的商业、办公类项目，以下简称“商办类项目”]，维护我省健康有序的房地产市场秩序，结合我省房地产有关调控政策，在坚决遏制商办类项目变相开发建设成“类住宅”项目的前提下，对我省商办类建设项目管理工作进行优化调整，现提出如下意见：

一、严格建筑设计要求

商办类项目应严格落实有关公共建筑设计规范和标准，外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。不得采用住宅套型设计形式及标注住宅类功能描述；除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置燃气设施。

二、优化调整销售政策

在坚持不得将商办类项目变相开发建设成为“类住宅”项目的前提下，由各市县落实城市主体责任，因城施策优化调整本地区商办类项目销售政策，并合理确定商办类项目产权分割销售最小单元建筑面积。

三、加强全过程监管

各市县自然资源和规划、住房城乡建设、市场监管、综合执法、行政审批及营商环境等主管部门要履行商办类项目监管职责，依法依规开展土地供应、规划审批、施工建设、销售登记等环节的监管行为，加强日常检查和沟通联动，形成全过程监管的合力。对商办类项目擅自修改设计方案、不按经图审的施工图进行施工、违规按“类住宅”宣传和销售等违法违规行为严肃查处，并将有关企业失信信息纳入相关信用监管平台，实施失信惩戒。

四、分类稳妥施策

本意见印发前，已取得土地使用权的存量商办类项目，由各市县根据项目土地供应、规划审批、施工建设等实际情况，做好政策衔接，分类稳妥施策。其中对于未取得建设工程规划许可证和施工许可证的“未批未建”项目，按照本意见内容执行；已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的“已批未建”项目，以及已取得施工许可证但未取得商品房预售许可证的“在建未售”项目，尚可局部调整设计方案或套型的，可由业主单位申请，经有关部门审查符合条件后，按程序办理相关变更审批手续，设计方案局部调整应严格按照本意见第一条规定执行，业主单位不申请调整设计方案或套型，仍按原方案执行。各市县可结合本地区实际，细化落实分类政策措施。

五、其他要求

对《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》明确的三级类中零售商业用地（090101）、批发市场用地（090102）的项目建筑设计方案参照本意见第一条规定执行。除解决历史遗留问题的产权式酒店、酒店式公寓用地外，严禁旅馆用地（090104）建设项目分割销售和不动产登记。以康养、总部经济等之名建设的项目参照执行，坚决防止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

本意见的有关问题由省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅、省市场监管局负责解释。

《海南省自然资源和规划厅 海南省住房和城乡建设厅 海南省市场监督管理局关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（琼自然资规〔2021〕12号）同日不再执行。

本意见自2024年5月15日起施行，有效期5年。


海南省自然资源和规划厅   海南省住房和城乡建设厅

海南省市场监督管理局

2024年4月1日

（此件主动公开）

海南省自然资源和规划厅海南省住房和城乡建设厅海南省市场监督管理局关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见【不再执行】

各市、县、自治县人民政府，洋浦经济开发区管委会：

  为加强我省商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类建设项目管理[具体指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》明确的二级类中商务金融用地(0902)、其他商业服务业用地(0904)上建设的商业、办公类项目，以下简称商办类项目]，遏制将上述项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序，经省委、省政府同意，现提出如下意见：

  一、规范建设项目土地出让要求

  市场主体应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，严禁擅自改变规划用途。进一步加强规划实施监督管理，严格规范规划调整和审查审批程序，坚决维护规划的严肃性和权威性。

  自然资源和规划主管部门要依据经批准的控制性详细规划严格落实规划条件等要求，在土地供应时，应会同有关部门，明确规划条件、对赌条款等各项要求，并将其作为土地出让条件载入招拍挂交易文件。要加强土地出让合同、对赌协议签订和履约情况的跟踪监管。对未按照土地合同和对赌协议约定的条件进行建设的，要依法追究责任。

  二、严格建筑设计要求

  建设项目在申请建设工程规划许可时，行政审批主管部门应严格按照土地用途及用地规划条件对设计方案进行审查。商办类项目建筑设计方案应当符合以下要求：

  (一)平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。

  (二)建筑平面形体应规整，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式。外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。

  (三)盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置(首层商铺除外)。阳台(含露台)、空中花园等应与公共走廊、电梯厅等公共空间相连，不得在套内设置。

  (四)不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位(道)、孔洞。除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置燃气设施和厨房，在设计方案中应明确予以注明。

  三、加强建设施工和竣工验收管理

  住房城乡建设主管部门要在图审、施工、联合验收等环节加强监督管理，督促建设、设计、施工(含精装修)等单位落实主体责任，不得弄虚作假，不得预留、违规增设可作为住宅用途配套设施的条件，不得违规增设结构梁、结构楼板、插层等。

  建设单位应严格按照土地出让合同和核准的规划设计方案要求开发建设。设计单位应根据相关规范标准以及核准的规划设计方案要求，进行建筑单体设计和施工图设计。施工图审查机构应将建筑设计方案要求纳入图审内容，对施工图设计文件严格审查。建设工程质量安全监督机构要加强对项目的工程建设过程质量安全监管，重点加强建筑主体、承重结构和消防等方面监管，在办理项目竣工验收手续时，严格按照规定要求把关核验。行政审批主管部门应当严格按照规划条件和建设工程规划许可内容进行规划核实。