九江市人民政府办公室关于印发九江市物业服务企业承接退出服务项目管理暂行办法的通知

九江市人民政府办公室关于印发九江市物业服务企业承接退出服务项目管理暂行办法的通知

九府办发〔2020〕10号

USHUI.NET^®提示：根据《 九江市人民政府办公室关于修改和废止部分市政府规范性文件的通知》（九府办发〔2021〕14号》规定， 将第十九条修改为“物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的,由所在区物业管理行政主管部门将该物业服务企业的不良行为书面报送市住房和城乡建设主管部门,记入企业及法人诚信档案。有严重不良行为的向社会公布,自社会公布之日起,其管理的物业服务项目2年内不得参与各级物业管理示范(优秀)项目评选活动。”

USHUI.NET^®提示：根据《 九江市人民政府办公室关于公布规范性文件清理结果的通知》（九府办发〔2023〕3号》规定，继续有效。
各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、八里湖新区、鄱阳湖生态科技城管委会，市政府各部门，市直及驻市各单位：

《九江市物业服务企业承接退出服务项目管理暂行办法》经市政府第41次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻实施。

2020年3月26日

（此件主动公开）

九江市物业服务企业承接退出服务项目管理暂行办法

第一条  为规范物业服务企业承接退出物业服务项目管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，构建安全、文明、和谐的居住环境，根据国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）和《九江市加强和改进物业管理工作实施意见》（九办发电〔2018〕20号）等法规和政策文件，制定本办法。

第二条  本市中心城区行政区域内，因选聘前期物业服务企业或物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业承接前期物业、物业服务企业退出物业服务项目和新聘物业服务企业承接物业服务项目，适用本办法。

本办法所称物业服务项目，是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据物业服务合同的约定提供服务的项目。

第三条  物业服务企业承接退出物业服务项目应当本着维护社会和谐稳定、保证业主正常生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  市住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务企业承接退出物业服务项目的监督管理工作。

各区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业服务企业承接退出物业服务项目的具体监督管理和业务指导工作。

各区人民政府（管委会）负责制订本辖区内小区应急管理预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业服务企业承接退出服务项目管理工作实施监督和组织协调，按《江西省物业管理条例》规定，根据实际情况召开物业联席会议。社区协助街道具体做好有关工作。

自然资源、城市管理、公安、应急管理（消防救援）、生态环境、发改、市场监督、信访等相关职能部门要按照各自工作职责共同做好物业服务企业承接退出服务项目管理相关工作，各区有关部门要加强与街道办事处（乡镇人民政府）及各区物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业服务企业承接退出服务项目管理阶段性衔接工作。

供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等业务单位应当认真履行职责，协助区人民政府（管委会）和有关部门做好物业服务企业承接退出服务项目管理阶段性衔接工作。

第五条  物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，主动协助解决物业项目遗留问题，做好新老物业管理衔接工作，保持物业项目管理的连续性。

第六条  业主大会应当从保持物业项目管理的连续性和长远利益出发，保障物业项目的正常运转。

第七条  物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第八条  住宅及同一物业管理区域非住宅的开发建设单位，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业服务。

规划总建筑面积在2万平方米以上的物业管理区域，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。规划总建筑面积在2万平方米以下的物业管理区域，可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。

法律、法规规定不宜公开招标或者经过两次依法公正公开招标而流标的，且规划总建筑面积在5万平方米以下的物业管理区域，经项目所在地辖区住建部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第九条  前期物业管理期间，物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知合同对方，并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时按照本办法第八条规定的要求选聘新的物业服务企业，物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合九江市物业管理招投标要求的，应由开发建设单位按有关规定重新招标。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并抄报物业项目所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区。

第十条  物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月，将退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，同时告知项目所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区和区物业管理行政主管部门。

（二）业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业服务区域内进行公告征求业主意见，公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业协商退出事宜，并依法签订退管协议。退管协议应在物业服务区域内公告7天，同时抄报项目所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区和区物业管理行政主管部门。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于退管协议约定解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

（四）公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方可通过司法途径解决问题。

第十一条  物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的，业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业服务区域内公告，同时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。

（二）经业主大会表决通过提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会做出决议后3日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，并抄报项目所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区和区物业管理行政主管部门。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于退管协议约定解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

（四）业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决问题。

（五）业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的，对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以在物业区域内张贴字报或在各种信息群内发布信息等形式影响物业服务的正常秩序。

第十二条  业主委员会应于物业服务合同期满前三个月，在当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导下组织召开业主大会研究续聘或选聘物业服务企业事宜，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的，应于业主大会决议后10日内书面告知原物业服务企业，同时抄报项目所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区和区物业管理行政主管部门。

第十三条  符合第八、九、十、十一条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

（一）原物业服务企业应当在合同终止之日前1个月，在物业区域内公布物业经营性收入的收支情况；