海口市住房和城乡建设局​关于印发《海口市住宅小区物业服务清单》的通知

海住建规字〔2023〕1号

各区人民政府，海口桂林洋开发区管理委员会，各有关单位：

为进一步规范本市住宅小区物业服务行为，推动物业服务工作公开透明，促进住宅小区物业服务水平的提升，根据《民法典》《海南经济特区物业管理条例》等的有关规定，结合本市实际，我局制定了《海口市住宅小区物业服务清单》(以下简称《清单》)，现印发给你们，并就有关事项通知如下:

一、物业服务人依照《清单》界定的基本服务内容及标准，结合本物业服务小区（物业管理区域）的实际情况开展物业管理服务相关工作。

二、海口桂林洋开发区管理委员会、各区住房和城乡建设局、各街道办事处及各乡镇人民政府要依法加强对辖区物业管理服务活动的指导和监督；发现物业服务人提供物业管理服务不符合《清单》要求的，可依法责令改正。

三、市物业管理行业协会协助指导和督促会员单位做好本《清单》的使用工作。

四、本通知自2023年9月10日起施行，有效期5年。



海口市住房和城乡建设局

2023年7月27日

（此件主动公开）





一、综合服务

（一）服务环境及客户服务

1.设置物业服务办公场所，在小区内有明显指引标识。

2.配备可满足物业服务需要的办公设施设备。

3.小区设置有管务公开栏及其他宣传栏，及时对栏目内容进行更新。

4.设置并公布24小时服务电话及投诉电话，建立客服值班制度，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等便利。

5.签订物业服务合同，约定服务事项、服务质量（标准）、物业服务费收取的标准及方法、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等事项。

（二）物业服务从业人员

6.从业人员分岗统一着装，佩戴标志。

7.专业技术岗位从业人员、保安服务人员、消防控制室值班操作人员或者涉及人身安全的作业人员按照有关规定取得相应资格证书或岗位证书。

8.定期或不定期组织从业人员参加相关的专业技能、法律法规、安全防范等的知识培训。

（三）收费及财务的管理

9.物业服务费和其它费用的收支管理符合规定，财务管理规范，账目清晰。

10.物业服务费和其它费用的收取，实行明码标价，价目齐全，内容真实，标示醒目。

11.利用业主共有部分进行经营的，经营收益单独列帐或设立单独账户，或者与业主委员会设立共管账户。

12.按物业服务合同约定的收费项目及标准收取服务费。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因确需调整物业服务收费标准的，按规定经业主大会同意或者由业主共同决定。

13.为业主或物业使用人提供特约服务的，可按双方约定收费。

14.不采取停止供电、供水、供气等违法方式催交物业服务费。

（四）档案管理

15.对物业管理服务工作中形成的如下有关文件、记录等归档保存，档案资料完整、管理规范：

（1）物业服务合同及与供水、供电、垃圾清运、网络等专营单位签订的有关协议；

（2）物业承接查验资料档案，包括建设项目竣工验收资料、技术资料、准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，以及建设单位移交的其他档案资料；

（3）共用设施设备运行管理、维修养护工作的记录资料；

（4）二次供水水箱清洗记录及水箱水质检测报告等资料；

（5）业主或物业使用人的名册；

（6）安全生产管理、安全防范管理及应急事件处理等方面的资料；

（7）公共秩序维护及管理、环境维护等方面的记录资料；

（8）业主或物业使用人室内装修装饰管理资料；

（9）物业服务投诉处理及其他物业日常服务工作形成的资料。

（五）服务标识

16.小区内设置相应的提示标识、安全警示标识、禁止标识、消防标志及交通导向标志等物业服务标识。

17.各类标识齐全、规范，出现脱色、脱落或者损毁等情形的，及时维修或更换。

（六）信息公示

18.在小区内的显著位置公示并及时更新下列信息：

（1）物业服务企业的营业执照，服务项目负责人的基本情况、联系方式；

（2）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（3）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式等；

（4）共用设施设备及相关共有部位（场所）的共用水、电的费用分摊情况；

（5）小区内的车位（车库）的出售和出租情况；

（6）物业服务人有使用住宅专项维修资金的，公示住宅专项维修资金的使用情况；

（7）利用业主共有部分进行经营的，公示共有部分收益收支情况；

（8）房屋装饰装修及使用过程中的安全注意事项；

（9）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

19.将上述公示信息通过短信、微信等形式告知全体业主、业主委员会。

20.业主对公示信息内容有异议的，及时予以答复。

（七）其他服务

21.建立小区物业服务质量保障体系及服务投诉快速处理机制，听取业主或物业使用人的意见和建议，接受业主监督；不得违法泄露在物业服务活动中获取的涉及业主隐私的信息。

22.每年度向业主大会、业主委员会报告本小区的物业服务工作情况。

23.接到相关部门（单位）停水、停电、停气通知后，及时告知业主或物业使用人。

24.在小区内采取如下宠物管理措施，协助政府有关部门做好养犬管理工作：

（1）适当设置宠物管理标志；

（2）建立小区内文明养犬管理规约并监督实施，收集小区内养犬的相关信息；

（3）劝阻小区内违法违规养犬的行为；对无证养犬、犬只扰民和犬只伤人等情况予以记录，及时向公安机关报告；

（4）对小区内有犬只伤人或者因无证养犬等违法养犬行为受到行政处罚的，将该有关信息在小区内公示。

25.设置收发室、信报箱或者其他接收邮件的场所，为邮政企业投递邮件及业主领取邮件（信）提供便利。

26.法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他服务事项。

二、共用部位及共用设施设备运行管理、维修及养护

（一）房屋共有部位

27.建立小区房屋共有部位日常安全检查及维修养护管理资料档案。

28.制定小区房屋共有部位日常维护养护制度，按规定或依物业服务合同约定组织日常维护养护工作。

29.定期或不定期检查房屋共有部位的安全状况，并记录工作台帐。

30.发现房屋外观出现变形、开裂、沉降等现象时，立即将潜在的安全隐患告知业主、业主委员会和房屋安全管理部门，并组织采取必要的安全防范措施。

31.发现屋面及外墙损坏造成严重渗漏、装饰层发生脱落或者存在脱落危险等情况需要紧急维修的，及时告知相关业主、业主委员会，按规定或依物业服务合同约定组织维修；涉及存在安全隐患的，在危险隐患部位设置安全防范警示标志。

32.发现共有部位发生蚁害的，按规定及物业服务合同约定组织或配合做好相关灭治工作。

33.发现存在《海口市房屋安全管理条例》等规定的危害房屋使用安全的行为，予以劝阻；劝阻无效的，及时向有关管理部门报告。

（二）水质及二次供水设施

34.制定小区二次供水设施日常维护养护工作制度，对二次供水设施定期或不定期检查和维护养护，保障供水设施正常运行。

35.建立小区内水质管理工作制度，按规定配备相关的专（兼）职人员，对各类储水设施进行清洗、消毒每半年不得少于1次。

36.组织对生活饮用水二次供水水质进行检测，公布水质检测结果。

37.二次供水水质受到污染时，及时组织清洗消毒，并经具有相应资质的机构检测合格后，方可投入使用。

38.出现供水水泵损坏或者水管爆裂等导致供水中断紧急情况的，立即通知业主、报告相关专业运营单位，并按规定或依物业服务合同约定组织维修。

39.小区内生活饮用水二次供水设施委托专业经营单位负责运行、维护和管理的，按委托协议约定并依规定配合或督促专业经营单位依照有关规定及本《清单》第34项至第38项的有关要求提供服务。

（三）共用排水系统

40.建立小区内排水系统日常维护养护工作制度，实行汛前（后）对雨（污）水井和管道、屋面的检查，发现有堵塞的，及时组织清理、疏通。

41.污水泵定期检查及维护养护，保障设备正常运行。

42.化粪池定期清掏，发生堵塞立即疏通。

43.对排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成使用功能障碍的紧急情况，立即通知业主、报告相关专业运营单位，按规定或依物业服务合同约定组织维修。

（四）供配电系统及照明

44.建立小区内供配电系统及照明管理日常维护养护工作制度；定期检查高低压配电柜、变压器设备以及管线的现状及运行状况，按规定及物业服务合同约定进行维护保养。

45.供配电设施设备发生故障，造成停电或者漏电等紧急情况的，立即告知业主、报告相关专业运营单位，按规定或依物业服务合同约定组织维修。

46.定期或不定期开展对楼道、室外等共用部位照明灯的检查与维护，保障使用功能完好。

（五）车辆停放管理

47.建立小区内停车场日常检查和维护养护工作制度；定期或不定期对停车场供（用）电线路进行检查，发现线路老化、短路的，及时按规定或依物业服务合同约定组织维修。

48.停车场各类标志、标线完好、清晰。

49.对进入小区的车辆进行管理，车辆在划定的停车场所或者区域有序停放，不占用疏散通道、消防通道、安全出口、公共通道及其他公共场所，不影响其他车辆和行人的正常通行。

50.对工程车辆、大中型客货车辆进入小区内停放实行禁止性管理，但因小区内的有关建设、设施设备维修以及因业主搬家等确需临时停放车辆的除外。

51.对车辆停放影响其他车辆和行人正常通行的，及时予以阻止或者依规责令离开。

52.发现电动车违规停放、充电的，立即劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向综合执法部门、消防救援机构报告。

（六）防雷系统

53.小区内防雷装置的日常维护养护工作。

54.定期或不定期开展对雷电防护装置进行安全检查，发现防雷装置存在安全隐患的，及时采取相应的处理措施。

（七）安全防范

55.建立小区安全防范制度和制订安全防范应急预案。

56.落实安防人员、安防设施及安全保障措施，防范从建筑物中抛掷物品等情况发生；定期或不定期检查安防监控设施，保障运转正常。

57.识别小区内危及人身安全的部位及场所，对存在安全隐患的部位，设置相关的安全防范警示标志。

58.对物业服务人员开展安全防范教育与培训。

59.及时向业主、物业使用人告知小区内安全防范注意事项。

60.对危害小区安全的行为进行劝阻、制止。

61.发生安全事故时，及时采取相应的应急措施，并向有关管理部门报告。

62.法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他安全防范服务事项。

（八）消防

63.在承接物业服务项目时，查验消防设施状况，并告知业主委员会或者全体业主。

64.配备小区消防安全管理人员。

65.开展小区防火检查，及时消除火灾潜在隐患；发生重大火灾隐患的，及时报告消防救援机构。

66.定期或配合有关部门组织开展应急疏散消防演练。

67.依规定或依物业服务合同约定对消防设施、器材及消防安全标志的维护养护。

68.保障疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通。

69.对业主、物业使用人违反消防安全管理规定的行为予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，向消防救援机构或者公安派出所报告。

70.法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他消防安全服务事项。

（九）电梯

71.建立小区内电梯安全岗位责任、隐患治理、应急救援等的管理制度，定期或不定期组织开展应急演练。

72.建立电梯安全技术档案，档案资料内容符合有关规定要求。

73.设置电梯安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，对电梯安全管理人员每年至少进行1次安全教育和技能培训。

74.对小区内的电梯进行维护保养或者委托具有相应许可（资质）的电梯维护保养单位对电梯进行维护养护。

75.对电梯维护保养单位的维护养护情况进行现场监督、确认，配合做好现场安全维护工作。

76.电梯检验合格有效期届满前一个月，依法向特种设备检验机构提出定期检验申请。

77.不使用经检验不合格的电梯。

78.在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内向质监部门办理电梯使用登记。物业服务人发生变更的，按照规定向质监部门办理变更登记。

79.电梯轿厢内显著位置设置有电梯使用登记标志、定期检验标志、警示标志、安全使用说明、安全注意事项以及服务、投诉、救援电话号码等信息，配合通信运营企业做好电梯轿厢内移动通信信号覆盖工作。

80.电梯紧急报警装置能够有效使用，救援电话有人接听或电梯运行期间值班人员在岗。

81.每月对电梯至少进行1次安全检查，检查记录由有关人员签字。

82.对使用电梯运载建筑材料、建筑垃圾以及大型家具、家电等易造成电梯损坏的，采取有效的安全防护措施或者安排有关人员进行现场管理。

83.电梯出现故障并涉及存在安全隐患的，及时采取停止使用电梯及设置停用标志的措施，并组织对电梯进行全面检查，消除安全隐患。

84.电梯发生故障导致乘客被困时，立即通知电梯维护保养单位，组织并按有关技术规范实施救援，做好被困人员的安抚工作，并按照规定报告市场监管部门。

85.对电梯使用情况进行巡查，及时制止违反电梯安全、文明乘用电梯有关要求的行为。

（十）游泳池

86.制定小区内游泳池管理及安全运营管理制度，建立有安全生产岗位责任制、安全操作规程、突发事件应急预案、体育设施（设备、器材）安全检查等安全保障制度或管理措施。

87.开放的游泳池已依法办理有关登记手续，取得相关的行政许可证照。

88.在游泳池经营场所的醒目位置设置有行政许可证照、安全操作规程、（体育设施、设备、器材）使用说明、社会体育指导人员和救助人员的名录及照片等信息。

89.保障开放的游泳池卫生管理符合国家标准和要求。

90.对可能危及消费者安全的事项以及对参与者的年龄、身体、技术等有特殊要求的，在游泳池经营场所做出说明和警示，并采取相应的防范措施。

91.按照相关规定或依物业服务合同约定对游泳池设施、设备的维护养护及定期检测，保障正常使用。

92.游泳池开放经营期间，配置有不低于规定数量的社会体育指导人员和救助人员；社会体育指导人员和救助人员持证上岗，并佩戴能标明其身份的醒目标识。

93.对行政执法人员依法对游泳池经营场所履行监督检查职责的，予以配合，不拒绝、不阻挠。

94.小区内游泳池委托第三方专业承包单位经营管理的，按委托协议约定并依规定配合或督促专业承包单位依照有关规定及本《清单》第86项至第93项的有关要求提供服务。

（十一）其他共用部位和设施设备