湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省住宅物业承接查验办法》的通知

湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省住宅物业承接查验办法》的通知

湘建房〔2022〕51号

信息时效期：2027-05-31

各市州住房和城乡建设局：

现将《湖南省住宅物业承接查验办法》印发给你们，请认真遵照执行。

湖南省住房和城乡建设厅

2022年4月5日

湖南省住宅物业承接查验办法

第一章 总 则

第一条 为规范住宅物业承接查验行为，加强物业管理活动的指导和监督，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》及《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）等法律法规规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅物业承接查验，是指新建住宅物业交付使用前，物业服务企业和建设单位按照国家、省有关规定、规划设计的要求和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本办法执行。

第三条 住宅物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、以及保护业主共有财产的原则。

第四条 省住房和城乡建设厅负责全省住宅物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业承接查验活动的指导和监督工作。

第五条 房地产、物业管理等行业组织应当加强行业自律，制定住宅物业承接查验标准规范，督促住宅物业的建设单位和物业服务企业依法实施承接查验。

第二章 承接查验的条件和程序

第六条 建设单位在住宅物业交付使用前，应当对下列内容进行约定：

（一）通过物业买卖合同约定物业共用部位及共用设施设备的配置和建设标准；

（二）通过临时管理规约约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；

（三）通过前期物业服务合同约定承接查验的内容。

第七条 住宅物业共用部位、共用设施设备的承接查验应当在物业交付使用15日前完成。未经查验的，物业服务企业不得承接，建设单位不得向业主交付使用。

第八条 承接查验应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）水（供水、排水）、电已按规定接入城市管网，按“一户一表”原则安装具备远程抄表等功能的计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）室内室外污水、雨水管道与相应管道连接，符合相关设计规范要求；

（四）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管道连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（五）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（六）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（七）按照规划设计要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（八）物业服务用房的建筑面积及配置标准符合《湖南省物业管理条例》的规定；

（九）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（十）按照规划要求完成了绿化建设和车库、车位及充电桩配置；

（十一）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十二）住房品质符合规划要求的标准；

（十三）绿色建筑等级符合规划设计的要求；

（十四）法律法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

第九条 承接查验按照下列程序进行：

（一）组建承接查验小组；

（二）制定承接查验方案；

（三）移交有关资料；

（四）查验共用部位、共用设施设备；

（五）签订承接查验协议；

（六）解决承接查验中发现的问题；

（七）组织复验和接收补交的资料；

（八）办理物业交接手续。

第三章 承接查验的实施

第十条 住宅物业建设单位在组织竣工验收时，应当通知物业服务企业参加。

物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备存在的问题书面告知建设单位，并向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第十一条 住宅物业承接查验前，应当由建设单位牵头成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位、物业服务企业和业主代表以及物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表组成，可以聘请相关专业机构协助进行。

接受协助查验委托的专业机构应当按照相关约定完成承接查验工作并提交查验报告。

鼓励对物业承接查验的过程和结果进行公证。

第十二条 物业服务企业应当会同建设单位共同制定承接查验方案，在现场查验前送达承接查验小组成员。

承接查验方案的内容应当包括但不限于：

（一）资料的移交清单和移交时间；

（二）现场查验时间与地点；

（三）现场查验的共用部位、共用设施设备的名称和数量，以及现场查验工作准备；

（四）现场查验流程和查验方法；

（五）现场查验的记录；

（六）复验工作安排；

（七）承接查验协议的主要内容；

（八）聘请专业机构协助工作的安排；

（九）承接查验费用的承担；

（十）物业的交接；

（十一）其他与承接查验有关的事项。

第十三条 建设单位应当在现场查验20日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业开发建设核准、许可和备案等资料；

（二）物业竣工验收（含分户验收）资料；

（三）共用设施设备清单及其安装使用和维护保养等资料；

（四）物业服务合同、临时管理规约等资料；

（五）住房品质评定资料（如有）；

（六）绿色建筑评定资料（如有）；

（七）物业保险资料；

（八）其他相关资料。

物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交的资料，建设单位应当列出详细清单并书面承诺补交的具体时限。清点核查情况应予记录，由双方共同签章确认。

第十四条 承接查验小组应当在约定的时间对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法。

现场查验按照国家、省及当地相关规范和标准执行。

现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。查验记录应当由承接查验小组成员签字确认。

现场查验开始前，物业服务企业应当介绍资料移交的有关情况。

第十五条 现场查验完成后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对资料移交和现场查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、物业交接时间及相关要求、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

资料移交记录和现场查验记录应当作为物业承接查验协议的附件。

第十六条 建设单位应当按照承接查验协议约定和相关承诺实施整改。完成资料补交以及物业共用部位、共用设施的数量和质量不符合相关规定等问题整改后，应当及时组织承接查验小组复验。复验记录应当由承接查验小组成员签字确认。

第十七条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

委托专业机构协助查验的，协助查验费用由委托方承担。

第十八条 建设单位应当在承接查验小组的见证下，按照承接查验协议的约定办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括交接时间、交接方式、移交资料及共用部位、共用设施设备明细等内容。交接双方应当在交接记录上共同签章确认。

分期开发建设的项目，符合交付使用条件的物业，应当分期办理承接查验手续，并在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第十九条 物业服务企业应当在办理物业交接手续后30日内，通过湖南省物业服务监管平台（以下简称“省物业监管平台”）提交下列文件，向物业所在地物业管理行政主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）承接查验方案；

（四）承接查验协议；

（五）建设单位移交资料清单；

（六）查验记录复验记录；

（七）物业交接记录；

（八）有关专业机构的查验报告（如有）；

（九）其他有关承接查验的文件。

第二十条 物业服务企业应当自物业承接查验协议签订之日起3日内，将承接查验情况和承接查验协议予以公示，公示时间不得少于15日。

物业服务企业应当将承接查验相关资料归入承接查验档案。承接查验档案属于全体业主所有，在物业服务合同终止时，物业服务企业应当将其一并移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务人。

第二十一条 物业服务企业应当在办理物业承接查验备案手续前，在“省物业监管平台”录入物业专有部分、共用部位及共用设施设备的名称、数量等信息。

物业服务过程中，有关物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的信息应当及时录入“省物业监管平台”。

实施“交房即交证”的，建设单位应当在向业主交付住宅前，将依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权等信息录入“省物业监管平台”。

第二十二条 建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任，并对造成损失依法承担赔偿责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备保修服务，服务内容和费用由双方约定。委托服务的合同协议应当在物业管理区域内公示。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复。给业主造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十三条 保修期内的保修工程竣工后，建设单位应当组织物业服务企业、业主委员会或者业主代表进行验收。涉及结构安全的，建设单位应当报物业所在地建设行政主管部门备案。

保修期届满时，物业服务企业应当组织建设单位、业主委员会或者业主代表以及相关业主对物业进行查验；查验应当邀请物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。不符合质量要求的，建设单位应当进行整改。

第四章 监督管理

第二十四条 建设单位在物业承接查验活动中不得出现下列情形：

（一）以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接移交资料不齐全，或者现场查验、复验不合格的物业；

（二）凭借关联关系滥用股东权利，免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；

（三）拒绝按照物业承接查验协议的约定，解决物业共用部位、共用设施设备存在的缺陷和问题；

（四）拒绝参加物业保修期届满时物业服务企业组织的查验，或者拒绝对该查验中不符合要求的内容进行整改；

（五）其他法律法规规定不得出现的行为。

建设单位出现前款情形之一，导致业主人身、财产安全受到损害的，业主有权要求其承担相应的法律责任。

第二十五条 物业服务企业在物业承接查验活动中应当履行下列职责：

（一）严格按照国家、省以及物业所在地有关规范和标准接收资料、进行现场查验和复验，并及时承接符合要求的物业；

（二）承担未妥善保管造成移交资料毁损的责任，以及擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的相应赔偿责任；

（三）根据建设单位的委托提供保修服务；

（四）其他法律法规规定的职责。

物业服务企业应当自物业交接之日起，全面履行前期物业服务合同约定、法律法规及行业规范标准规定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第二十六条 协助物业承接查验的有关专业机构应当对其提交的查验报告质量负责。

第二十七条 物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会派出参与物业现场查验的代表不得利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处。发现违法行为的，依法追究相关责任。

第二十八条 业主对物业承接查验活动享有知情权和监督权，有权向物业所在地物业管理行政主管部门申请查阅物业承接查验相关资料。

第二十九条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主对物业承接查验行为的投诉。发现未按本办法履行承接查验责任和义务、未将承接查验资料提交“省物业监管平台”备案、未在“省物业监管平台”录入物业共用部位、共用设施设备及其维修、更新、改造信息的，应当责令限期改正。

第三十条 建设单位、物业服务企业及其委托的有关专业机构之间恶意串通、弄虚作假，在承接查验活动中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第五章 附 则

第三十一条 本办法自2022年6月1日起施行，有效期至2027年5月31日止。

附件（我厅可根据实际情况适当调整）：

1．物业承接查验备案表

2．湖南省新建住宅物业承接查验协议示范文本（含资料移交、补充移交情况记录及现场查验、复验情况记录、物业交接情况等附表）

3．新建住宅物业承接查验移交资料、图纸清单

4．湖南省新建住宅物业现场查验标准

附件1

备案编号：      （市州简称）物业承接备〔   〕    号

承接类型：     新建住宅物业承接查验

业委会组织的承接查验

其他

物业承接查验备案表

项 目 名 称：

开发建设单位：                        （公章）

物业服务企业：_______________________ （公章）

填表日期：    年    月   日

湖南省住房和城乡建设厅 制

填表须知

一、新建住宅项目的物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相关资料到所在地县市区物业管理主管部门或其指定的机构办理备案手续。

二、本表中“物业类型”选择填写为多层住宅、高层住宅、别墅、办公、商业、工业、其他。可以多选。

三、申请承接查验备案应提交资料：

1.前期物业服务合同；

2.临时管理规约；

3.物业承接查验协议；

4.建设单位移交资料清单；

5.物业共用部位、设施设备查验、交接记录；

6.有关专业机构的查验报告（未委托有关专业机构协助查验的不提交）；

7.备案需要的其他资料。

四、物业服务企业应当如实填写本表的内容，并对本表内容的真实性负责。

五、本表一式五份，承接查验备案完成后，物业服务企业、开发建设单位、县市区物业管理主管部门或其指定的机构、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会各留存一份。

湖南省新建住宅物业承接查验协议

（示范文本）

甲方（开发建设单位）：

统一社会信用代码：

企业资质证书号：

法定代表人：                                        联系电话：

委托代理人：                                        联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

统一社会信用代码：

法定代表人：                                    联系电话：

委托代理人：                                    联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》以及《物业承接查办法》（建房〔2010〕165号）、《湖南省住宅物业承接查验办法》（湘建房〔2022〕51号）等有关法律法规规定，以及《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》的约定，按照诚实信用、客观公正、权责分明以及维护业主利益的原则，甲方应当向乙方移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。甲乙双方在自愿、平等、公平、诚信的基础上，甲乙双方订立本协议。

第一条  物业项目基本情况：

名称：【地名核准名称】【暂定名】：                          ；

类型：【多层住宅】【高层住宅】【别墅】；

坐落位置：湖南省                   市/州                      区（县、市）                   街道（乡、镇）                      路（街、巷）                 号；

物业服务区域四至范围；

东至                                           ；

南至                                           ；

西至                                           ；

北至                                           ；

占地面积                平方米；总建筑面积                平方米；其中住宅                   平方米；非住宅                平方米；其他               平方米。

本项目开发建设及承接查验工作为以下第【1】【2】种方式：

1．一次性开发建设，承接查验工作一次性完成。

2．分期开发建设，共分           期建设，本期承接查验的物业为第             期。

第二条  承接查验范围：

【本项目物业服务区域内的】【本项目第    期开发建设的】房屋结构、装饰装修、物业共用部位、共用设施设备及物业规划设计、开发建设过程中形成的图纸资料、技术资料和钥匙等的查验及交接。

甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。

其他查验范围约定：

第三条  承接查验依据：

商品房买卖合同、临时管理规约、前期物业服务合同、物业规划设计方案、建设单位移交的图纸资料，以及建设工程质量、物业承接查验等有关法律、法规、规章、规范性文件的规定。

第四条  查验流程

（一）组织成立查验小组。查验小组由甲方牵头组织成立，并由甲方代表、乙方代表、业主代表、当地物业管理主管部门代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表组成。乙方负责邀请业主代表和当地物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会派员参加。

（二）甲乙双方在充分协商的基础上，共同形成承接查验方案（包含承接查验时间、查验方法、人员范围、问题的解决方式、费用等内容）。

（三）甲方于        年     月     日（物业交付使用20日前），向乙方书面函告准备查验，并于书面函告当天向乙方移交下列资料（具体清单附后），并形成交接记录，书面记载、签字确认交接时间、资料名称、存在问题等内容：

1．物业建设审批相关资料；

2．物业竣工验收相关资料；

3．物业共用设施设备相关资料；

4．物业管理相关资料；

5．其他相关资料。

未能全部移交上述所列资料的，交接记录中应当列出未移交资料的详细清单和承诺补交的具体时限。

（四）甲方牵头组织查验小组到物业现场对物业承接项目进行查验。实际查验时间为         年     月     日。

现场查验应当形成查验记录。查验记录由查验小组成员签字确认。查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。

（五）现场查验完成后，乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面告知甲方。甲方应在收到书面通知之日起       日内给予整改，并组织复验；因合理原因不能及时完成整改的，甲方应当书面承诺整改的具体期限，并在整改完成后再次组织复验，形成复验记录。

（六）在完成资料移交的基础上，最后一次复验结束后    日内，双方办理物业项目整体交接手续。

第五条 查验方法：

双方在查验中应当运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行查验。

第六条 承接查验形式：

本次承接查验采用以下第【1】【2】【3】种形式进行查验：

1．甲乙双方参与查验小组，由查验小组开展查验。

2．【开发建设单位】【业主委员会】【物业服务企业】【街道办事处或乡镇人民政府】【物业管理主管部门】委托第三方机构协助进行物业项目交接和验收，并出具项目交接查验报告。

3．【开发建设单位】【业主委员会】【物业服务企业】【街道办事处或乡镇人民政府】【物业管理主管部门】委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。

第七条 承接查验费用：

物业承接查验费用按照前期物业服务合同中的约定承担。前期物业服务合同中没有约定或者约定不明确时，由甲方承担。

第八条  甲方的权利与义务：

（一）甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

（二）甲方应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对全体业主同意授权乙方代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定，并在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明，同时还应当获得物业买受人对遵守临时管理规约的书面承诺。

（三）甲方应当委派人员组织现场查验，并委派专业人员参与现场查验，委派的专业人员应当与乙方人员共同确认查验结果，并负责在资料交接记录、现场查验记录、复验记录上签字确认。

（四）对承接查验中发现的问题，甲方应当承诺在一定期限内予以解决，使其达到国家强制性规范、标准和商品房买卖合同、前期物业服务合同及本协议约定的要求。

（五）对承接查验中发现的问题进行整改时，施工现场应采取有效的安全防护措施和安全警示标志。如发生业主对工程遗留问题及整改工作的相关投诉，应及时妥善处理，并做好对业主的沟通解释工作。

（六）甲方应当在本协议签订后10日内办理物业交接手续，按照国家、省有关规定和物业买卖合同的约定，向乙方移交包括物业服务用房在内的权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

（七）现场查验前，甲方未能全部移交资料，导致业主人身、财产安全受到损害的，甲方应当依法承担相应的责任。

（八）物业移交后如发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

（九）甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。保修期从乙方办理承接手续之日起算。

（十）保修期间，报修、整改、协调、联络由【甲方】【乙方】组织安排，相关费用由甲方承担。甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方另行约定。

第九条  乙方的权利与义务：

（一）委派专业人员参与现场查验，承担相关工作，并负责在资料交接记录、现场查验记录、复验记录上签字确认。

（二）乙方应当对甲方移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

（三）乙方应当对未移交的资料列出详细清单，并形成书面记录，并在书面记录上签章确认。

（四）乙方应当依据国家强制性规范、标准和商品房买卖合同、前期物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，并监督甲方对现场检查过程中发现的问题进行整改。乙方应当配合甲方的整改，为整改提供相关便利。

（五）对甲方整改后仍不符合要求的问题，乙方应当要求甲方再次整改，或者就整改的事项另行达成书面补充协议。

（六）乙方应在物业交接后30日内，将前期物业服务合同、临时管理规约、承接查验方案、承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录和其他有关承接查验的文件上传至“湖南省物业管理监管平台”，提交当地物业管理主管部门备案。

（七）乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。

（八）《前期物业服务合同》终止、业主大会选聘新的物业服务企业的，乙方应当在《前期物业服务合同》终止之日起15日内向业主委员会移交物业承接查验档案。

第十条  自物业交接之日起，乙方应当全面履行法律法规规定、《前期物业服务合同》约定以及行业标准规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第十一条 乙方擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

第十二条  存在问题解决方法及时限

（一）房屋本体存在的问题的，         日内由甲方进行整改（最长不得超过60日），整改合格后甲乙双方进行复验。

（二）共用部位、共用设施设备存在的问题的，        日内由甲方进行整改（最长不得超过30日），整改合格后甲乙双方进行复验。

（三）资料移交存在缺失的，      日内（最长不得超过15日）由甲方补齐。甲方不能补齐的，乙方有权向甲方发出书面通知限期移交，限期仍不移交的，乙方有权拒绝承接物业，并不承担违约责任。

（四）钥匙的移交：钥匙缺失的，甲方应在            日内补齐。

（五）对查验过程中发现的重大问题（包括在本协议签订之前无法整改完成的问题），确需单独解决的，应单列重大问题交接清单。

第十三条 物业共用部位、共用设施设备未经现场查验，甲方不得交付使用，乙方不得承接。

甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或者未经查验的物业。乙方拒绝承接甲方交付不符合交用条件或者未经查验的物业，不构成违约。

甲方将不符合交付条件的物业交付使用，或乙方擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主或物业使用人造成损害的，责任人应当依法承担赔偿责任。

第十四条 物业交接后，甲方未能按照本物业承接查验协议的约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，或不属于承接查验范围的隐蔽工程质量问题，导致业主或物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十五条  物业承接查验中发生的争议，可以申请项目所在地住房和城乡建设部门调解，也可以委托有关行业协会调解，调解不成的按照以下第【1】【2】种方式解决：

1．向当地仲裁委员会申请仲裁；

2．向项目所在地人民法院提起诉讼。

第十六条  物业承接查验活动过程中，甲乙双方应当保护业主享有的知情权和监督权。

第十七条  物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致《前期物业服务合同》无法履行的，应当承担违约责任。

第十八条 物业承接查验协议作为《前期物业服务合同》的补充协议，与《前期物业服务合同》具有同等法律效力。

第十九条 本协议未尽事宜，由双方另行协商并签署补充协议约定；经甲乙双方签字认可的移交手续资料及补充协议作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

第二十条 本协议于            年        月        日签订，自签署时生效。

第二十一条 本协议壹式       份，甲、乙双方各执壹份，【物业管理主管部门】【街道办事处或乡镇人民政府】【居（村）民委员会】【业主委员会】【委托的相关专业机构】【                     】【                     】各存档壹份。

附：1．规划总平面图

2．物业承接查验资料移交情况记录表

3．物业承接查验资料补充移交情况记录表

4．物业承接查验现场查验情况记录表

5．复验情况记录表

6．物业交接情况表

甲方（签章）：                                    乙方（签章）：

授权代表：                                            授权代表：

年   月    日                     年   月   日

附1

规划总平面图（略）

附2

物业承接查验资料移交情况记录表

备注：此表一式肆份，移交、接收单位各壹份，物业所在地物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）各存档壹份。

附3

物业承接查验资料补充移交情况记录表

项目名称				项目地址
资料移交单位 （建设单位）	企业名称
	资料移交负责人			联系电话
资料接收单位 （物业服务企业）	企业名称
	资料接收负责人			联系电话
补充移交的资料
物业建设 审批相关资料
物业竣工 验收相关资料
物业共用设施 设备相关资料
物业管理 相关资料
住宅物业 住房品质资料
其他资料
补充移交后仍不齐全或仍未移交的资料
建设单位承诺补充移交的时间
查验小组 人员签字	建设单位
	物业服务企业
	业主代表
	街道办事处（乡镇人民政府）
	居（村）民委员会
	业主委员会
	委托的相关专业机构
	物业管理主管部门
资料移交单位（建设单位）： （单位盖章） 年 月 日			资料接收单位（物业服务企业）： （单位盖章） 年 月 日

备注：此表一式肆份，移交、接收单位各壹份，物业所在地物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）各存档壹份。

附4

物业承接查验现场查验情况记录表

备注：此表一式肆份，移交、接收单位各壹份，物业所在地物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）各存档壹份。

附5

复验情况记录表

项目名称			项目地址
建设单位	企业名称
	联系人		联系电话
物业服务企业	企业名称
	联系人		联系电话
物业共用部位、共用设施设备复验情况
查验内容	查验项目（查验中存在问题的项目）	存在问题       （注明楼栋、楼层等情况）	基本情况		复验 方法	复险存在问题		是否交接（存在问题不能交接）
共用部位
共用设备
共用设施
其他
其他存在的问题
现场查验小组成员（共同签字）
开发建设单位代表
物业服务企业代表
施工单位代表
物业管理主管部门代表
街道办事处（乡镇人民政府）代表
居（村）民委员会代表
业主委员会代表
业主代表
委托的相关专业机构代表
移交单位（建设单位）： （单位盖章） 年   月   日				接收单位（物业服务企业）： （单位盖章） 年   月   日

备注：此表一式肆份，移交、接收单位各壹份，物业所在物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）各存档壹份。

附6

物业交接情况表

项目名称			项目地址
建设单位	企业名称
	联系人		联系电话
物业 服务企业	企业名称
	联系人		联系电话
物业交接情况
交接内容		交接日期	交接内容		备注
资料交接（补交）
共用部位、共用设施设备交接（含现场查验、复验时的交接）
其他
其他存在的问题
移交单位（建设单位）： （单位盖章） 年   月   日			接收单位（物业服务企业）： （单位盖章） 年   月   日

备注：此表一式肆份，移交、接收单位各壹份，物业所在物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）各存档壹份。

附件3

新建住宅物业承接查验移交资料清单

注：以上资料、图纸以移交档案馆盖章的为准，未能全部移交以上所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
附件4

湖南省新建住宅物业现场查验标准

1．前期准备工作与要求

1.1承接查验实施前提条件与依据

1.1.1 实施承接查验的住宅物业，应当具备以下条件：

a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

b）水（供水、排水）、电已按规定接入相应城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

c）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

d）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

f）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

g）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

h）污水、雨水管网与城市相应管网做好正确连通；

i）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；

j）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

k）按照规划设计要求完成了住宅物业住房品质相关配套建设；

l）法律、法规、规章规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

1.1.2 物业承接查验的依据：

a）物业买卖合同；

b）临时管理规约；

c）前期物业服务合同；

d）物业规划设计方案；

e）建设单位移交的图纸资料；

f）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

1.2前期准备

1.2.1计划准备：物业服务企业与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承接查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。

1.2.1.1编制承接查验工作计划与方案要点

a）承接查验的依据和标准；

b）需移交的图纸资料的具体内容；

c）移交图纸资料、现场查验的日期和地点；

d）现场查验的共用部位、共用设施设备的名称和数量，以及现场查验前的准备工作安排；

e）现场查验的流程、查验方法；

f）现场查验的实施和记录；

g）复验；

h）承接查验协议的主要内容；

i）聘请专业机构及公证等情况；

j）承接查验费用的承担；

k）物业的交接；

l）其他与承接查验有关的事项。

m）查验过程中的危险源识别及预防控制措施。

1.2.2人员准备：承接查验开始前，建设单位应当牵头成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表、施工单位代表组成，并邀请业主代表及当地住房和城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表参加。

1.2.3 技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和共用设备设施的安装调试，全面掌握设施设备现场情况。

1.2.4 工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验工具。

1.2.5 资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备工作，制定查验工作流程和记录表格。

1.3工作流程

1.3.1 物业承接查验的工作程序：

a）组建承接查验小组；

b）确定物业承接查验方案；

c）移交有关资料；

d）现场查验共用部位、共用设施设备；

e）签订物业承接查验协议；

f）解决移交资料和现场查验中存在的问题；

g）补充移交资料和复验；

h）办理物业交接手续。

1.3.2物业承接查验备案：

物业服务企业应当在办理物业交接手续后30日内，通过“湖南省物业管理监管平台”（以下简称“省平台”）上传下列文件，提交物业所在地物业管理主管部门备案：

a）前期物业服务合同；

b）临时管理规约；

c）承接查验方案；

d）承接查验协议；

e）建设单位移交资料清单；

f）查验记录；

g）交接记录；

h）其他有关承接查验的文件。

业主可以通过“省平台”查询物业承接查验备案情况。

2.共用部位现场查验标准

2.1.1房屋本体及公共设施

房屋本体承接查验应满足以下基本要求：

2.1.1.1房屋本体保持正常使用功能，满足房屋买卖合同约定的要求。

2.1.1.2地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。

2.1.1.3梁、柱、板等主体无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝，无钢筋外露。

2.1.1.4地面工作井（沙井）盖须安装完毕池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

2.1.1.5墙面无渗漏，顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

2.1.1.6玻璃隔墙墙面安装应牢固，接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致。

2.1.1.7玻璃幕墙、石材幕墙的防雷装置应与主体结构的防雷装置连接可靠，无渗漏。

2.1.1.8房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落等安全隐患。

2.1.1.9地下室顶棚无渗漏、涂料脱落现象。

2.1.1.10地下车库出入口配备防洪闸或其他防洪设施，地库人防门开闭正常。

2.1.1.11 窗台距室内地面高度低于0.9米须设高度符合规范要求的防护栏杆。

2.1.1.12 扶手、楼梯栏杆高度、立杆间距符合规范要求。无障碍设施符合无障碍设计规范（GB50763-2012）。

2.1.1.13天台栏杆、外檐及其它屋面突出物安装牢固，无破损、变形，无明显锈蚀，避雷防护有效。

2.1.1.14屋面隔热层、防水层、板端缝、伸缩缝油膏紧贴，无裂缝，搭接长度大于100mm，女儿墙翻边顶部有压顶收口、无开裂现象。

2.1.1.15屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝。

2.1.1.16屋面3m以上的爬梯、直爬梯应做安全护笼，护笼底部的起点高度不小于2100mm，不大于3000mm。护笼顶部高度，应不小于1050mm。

2.1.1.17机动车停车场具备正常使用功能（车位划线完整，导向标识清晰，挡车杆完好，车场管理系统正常使用）。

2.1.1.18非机动车停车场具备正常使用功能（停车棚完好，车位划线完整，导向标识清晰）。

2.1.1.19垃圾转运设施规范设置，布局合理，数量足够，可正常使用。转运站的建设符合《城市生活垃圾转运站设计规范》规范要求；无苍蝇、无臭味，无垃圾渗滤液外溢，垃圾渗沥液及污水排入城市污水管网。

2.1.1.20 垃圾分类设施安装到位，符合生活垃圾分类和清运要求，有专门用于收集生活垃圾的容器，包括分类垃圾桶（箱）等。垃圾分类相关设施符合当地相关要求。

2.1.1.21 配置建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋作为物业管理用房：物业管理用房设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。

2.1.1.22 建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

2.1.2设施设备房

设施设备房承接查验应满足以下基本要求：

2.1.2.1 通用标准

a）机房门防火等级符合规范要求，能够正常使用。

b）机房入口门应配置防鼠板。

c）机房清洁，照明、通风散热良好，墙地面、顶棚无渗漏或积水，门窗设有防雨设施。

d）设备房内管线穿墙的孔洞全部有效封堵。

e）灭火器（或气体灭火系统）、应急照明灯具配备数量、类型符合设计要求。

f）机房应有独立的通风设备，保持室内通风良好，机房的环境温度在5℃-40℃，相对湿度低于80%。

g）各类管线名称、流向/走向清晰，颜色分类符合相关规范要求。

2.1.2.2供配电机房

a）高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，无给排水管道穿行。供配电机房入口应设防水门槛。

b）发电机房的储油间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。

c）发电机房应做隔音处理，发电机房的噪音和废气排放应通过环保及消防部门的检测验收。发电机排烟管道做保温处理，并采用高空排放。发电机房进、排风应形成对流。发电机组要有工作接地，油箱和共有管道要有防静电接地措施。发电机房配备油气消防灭火设施。

d）机房地面刷耐磨、防尘油漆（或铺地砖），开关柜前后及电缆沟盖铺设橡胶绝缘垫；

e）供配电模拟线路图正确，安全标识明晰（如高压危险等标识牌）；各仪表、指示灯工作正常；

f）机房内应有明装接地干线，接地干线有黄绿相间颜色标示，接地阻值不大于1欧姆，接地测试点清晰明了；

g）安全工具、高压验电笔、接地线、绝缘手套、绝缘靴、绝缘棒等安全检测用具齐全，并具有相关部门检测合格证书，合格证书应在检测时效之内；

h）电缆沟应有防水排水设施，沟内干燥、无积水、无杂物，各电缆沟内孔洞应密封好，电缆沟应设置盖板，封闭良好。

2.1.2.3 生活水泵房与消防水泵房

a）机房面积适当，位置合适，不得影响正常使用、检修。控制室需单独设置并有观察窗，控制室门口应设防水门槛，控制柜柜底应高出地面20cm以上，水泵基础周围应有通至地漏或排水井的排水明沟。

b）地面刷耐磨、防尘油漆（或铺地砖），控制柜操作面板铺设橡胶绝缘垫。

c）水箱或水池检修口上锁，泄水管口、溢水管口需接至排水沟，管口设防蚊虫网罩。

2.1.2.4 电梯机房

a）顶棚设置悬挂钩并有清晰的限重标识。

b）旋转部位有保护及标识（曳引轮、限速器等部位）；盘车工具上墙，标识明显。

c）电梯机房位置高于天面30CM以上的应设置步行台阶，有跌落危险的台阶须设置护栏。

d）机房窗户应有防护措施。

2.1.2.5  弱电机房

a）宜设置在首层位置；

b）地面敷设防静电地板，配备UPS电源及空调设备。

c）机房应设置防雷装置，可靠接地，接地电阻不大于1欧姆。

d）控制柜内线路整齐，标识清晰、完整。

e）消防控制室符合《火灾自动报警系统设计规范》。

2.1.3园林景观系统

园林景观系统承接查验应满足以下基本要求：

2.1.3.1水景、照明接线应做好防水工艺处理，控制箱内应有漏电保护装置，宜安装时控装置，小区道路照明达到规范照度要求，且无安全隐患。

2.1.3.2靠近水系的通道应有防止跌落的措施，观景平台及有跌落可能的位置应有护栏。

2.1.3.3健身、儿童设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；转动摆动时，部件无噪音。

2.1.3.4地面消防车通道、登高面无障碍物，满足消防救援要求。

2.1.3.5泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保护装置。

2.1.3.6小区内道路平整，路面铺装顺直整齐，无松翘，分界处层次清晰，排水井分布合理，无积水现象。

2.1.3.7绿化给水系统完好，水压达到设计标准，无漏点、跑冒现象，满足正常浇灌需求。

2.1.3.8园林建筑及其他公共设施无安全隐患，如小区施工区域与交付区域未隔离。

2.1.3.9观赏性小品在低于1.8米的部位无针尖、刺、利刃形状，若设计需要应考虑该部位避开道路或采取防护措施。

2.1.3.10外围及封闭式组团的围墙均按照设计要求全部完工。

2.1.3.11泛光照明不影响住户，不造成光污染。

2.1.3.12公共区域地面应采用防滑材料等防滑措施，无积水、滑倒等风险。

2.1.3.13小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，应岸边配置救生圈或救生杆等救生器材。

2.1.3.14铁艺无明显缺漏、空挡，无工艺破损、瑕疵、锈斑现象出现，木质品木边、木角收口精细，不劈裂、无毛刺，边角圆润，无割伤感。

2.1.3.15绿化种植土壤为种植土土质、密实度符合公司设计规范要求，无沉降产生坑洼和高低不平。

2.1.3.16乔木冠幅、胸径、高度符合设计图纸要求，均为修剪完后规格，表皮无明显损伤、结疤、鼓起。

2.1.3.17灌木冠幅、高度与设计误差不能超过10cm，无枯枝、无病虫害、内干死膛、老苗现象发生。

2.1.3.18草皮铺种应平整、衔接整齐，方向与坡向横切，无积水内涝，无枯死。

3.共用设备设施现场查验标准

3.2.1供配电系统

供配电系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.1.1发电机带载运行，检查油温、油压、电压、频率、声音等参数在允许范围内。检查实际运行油耗及供电性能是否符合供电要求。

3.2.1.2配电箱、柜门内侧张贴过塑封后的电器原理及系统图。

3.2.1.3配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触良好，进出线使用永久标识（进线和出线位置应标注）。

3.2.1.4通讯设备、电缆进线口封堵严密；电缆沟设有防水或排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物，各电缆沟、井内孔洞密封良好，电缆沟设置盖板，封闭良好。

3.2.1.5电缆规格应符合规定，排列整齐，相色应正确，无机械损坏。

3.2.1.6电缆的固定、变曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求，电缆终端、电缆接头应接牢固，接地良好；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

3.2.1.7 UPS应急电源、市电、备用电切换正常，且电池容量满足设计要求。正常运行的噪声不应大于45dB（A），额定输出电流为5A以下的小型不间断电源，不应大于30dB（A）。

3.2.1.8 新建停车场安装的充电桩须满足政府要求（根据各地城市管理技术规定执行）。

3.2.1.9根据各地方特点，非机动车停车库（棚）应设置独立的集中充电点，设置有效的防火分隔，充电线路要符合相关技术标准要求，并配备必要的灭火器材。

3.2.1.10防雷接地设备设施良好，安装规范，无锈蚀断裂，防雷接地电阻符合规范要求。

3.2.1.11顶部高出其地面45米以上的高层建筑必须设置航空障碍灯。灯具闪光频率不低于每分钟20次，不高于每分钟70次，灯具装设在建筑物的最高部位，安装牢固可靠，且设置维修和更换光源的措施。

3.2.1.12双电源之间的机械或电气联锁应安全可靠，进行模拟通电试验，检查断路器合闸、分闸是否正常；按钮操作及相关的指示灯是否正常。

3.2.2给排水系统

给排水系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.2.1给水系统不同类别用水实现独立计量；水表应实现公共用水单独计量（绿化、水景观、室外消防、室内消防、车库保洁、水泵房高低压供水、楼宇单元、物业用房、消防水箱、高位消防水池、人防水池、商铺）。

3.2.2.2水池、水箱的规格、材质、安装位置、组装质量、管路连接、阀门、检修爬梯、溢水管、水位仪、浮球阀、人孔盖、锁具、箱体防腐、油漆、房间防污染、照明、通风等符合设计文件和有关规定。

3.2.2.3对生活水箱进行清洗并查验施工方提供的水质检测报告，水质符合城市居民生活水质标准。

3.2.2.4直饮水出水水质达到《管道直饮水系统技术规程》CJJ110—2006中要求的标准，制水流程图上墙张贴。

3.2.2.5所有的给水管（含热水管）水质、水量、压力符合设计标准并满足用户需求。

3.2.2.6中水系统原水经格栅过滤，水质、水量、压力符合设计标准。

3.2.2.7游泳池及水处理系统各部仪表（温度、流量、压力等）显示正常，各部自动控制装置灵敏有效。主机及管路、附件无渗漏，防污染及安全防护措施有效。

3.2.2.8重点部位（设备房、电梯井）集水井和供水水池、水箱内安装高低水位报警，信号连接至指挥中心，集水井安装排水泵及备用泵，排水泵实现超高水位报警及自动启动功能，排水泵具备手动及自动启泵功能。

3.2.2.9楼层、车库、屋面保洁取水点配置，满足保洁需求。

3.2.2.10室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。

3.2.2.11给排水管道禁止设置在高、低压配电房、网络机房、监控室顶板上方。

3.2.2.12市政给水、雨水、污水接入井与市政资料一致；管线的埋深、走向、管径、材质以及坡度等符合设计要求，对照竣工图纸，没有错误和遗漏。

3.2.2.13排水设计雨污分流；没有架空层的，首层住户排水管道单独设置，不应与二楼以上住户排水管相连。

3.2.2.14各建筑物排水管与给排水竣工图纸一致，检查井无杂物且满足检修或清掏空间。

3.2.2.15排水管道系统应进行闭水试验和冲水试验，系统无渗漏，排水通畅。

3.2.2.16排污管、雨水管应作通球试验，通球球径不小于排水管道直径的2/3，通球率应达到100%，做到不渗不漏、排水通畅。交付前所有给排水管道由建设单位、物业服务企业双方完成通球实验。

3.2.2.17水管井内墙面平整，地面找坡至地漏，地漏无堵塞。

3.2.2.18地下车库应设置排水设施，车库出入坡道合适地点设截水沟。

3.2.2.19标高较低处应采取有效的排水措施，避免形成积水。

3.2.2.20超高层住宅转换层立管与横管的交接处，废水管、污水管需明装溢流口。

3.2.3消防系统

消防系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.3.1报警设备地址码清单及联动编程的备份资料齐全，与现场一致。

3.2.3.2商铺、住宅户内报警线应为并联连接，每户应有单独接线处。总线不得穿越商铺内。

3.2.3.3火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置。

3.2.3.4控制器所带联动设备总线及多线启动均可正常进行。

3.2.3.5消防报警主机正常运行，火灾报警系统功能正常，无故障、无信息屏蔽现象、无线路问题。

3.2.3.6交付时应做一次交付区域消防联动测试，每个防火分区消防联动测试应合格。联动测试包括但不限于：消防主机联动测试、消防电话测试、消防广播测试、管网耐压测试、消火栓超压设备测试、喷淋末端泄压启泵测试、消防主机主/备电源切换测试。

3.2.3.7消防主机内各部件中文备注地址应编写到具体车位号及楼栋、单元、楼层。

3.2.3.8消防主机多线控制盘、总线控制盘标识清晰，标识内容应包括设备名称、安装位置。

3.2.3.9地库消防水池、楼顶消防水箱、集水坑宜设置水位计，并同时连接消控室设置最高和最低水位报警。

3.2.3.10消防、喷淋供水主泵开停应设计为远程控制，可以在消控室直接启停。

3.2.3.11水流指示器、防火阀、信号阀、湿式报警阀报警测试正常，信号引至消控室。

3.2.3.12消防、喷淋管网无渗漏，压力保持恒定值，满足设计规范要求。

3.2.3.13各防火卷帘外观完好，各消防风机启停正常，在自动和手动控制下均能可靠动作。

3.2.3.14消防系统材料须符合消防设计规范要求。

3.2.3.15地下车库火灾自动报警系统图、平面图，需在图纸标明点位编码；地下车库位置描述应有明显参照物或标明准确横、纵坐标轴。

3.2.3.16消防管线布设竣工图应与现场实际穿线走向一致。

3.2.3.17喷淋管网最不利点末端压力不低于0.05mpa。且交付区域所有喷淋湿试报警阀组功能联动测试应合格。

3.2.3.18消防或报警系统电源应配备应急电源。

3.2.3.19消防或逃生通道间距与高度符合消防要求，各处消防通道内没有障碍物，并保持畅通；出口指示灯、应急灯测试正常。

3.2.3.20排风井不应设置在业主的私有或专有空间内，风机房应采取有效的隔音减振措施。

3.2.3.21保证消防泵房通风良好，应设置足够的通排风口。当自然通风不能满足通风散热要求时，应设机械通、排风设备，以增强通风性能。

3.2.3.22商铺和住宅区消防系统应该分开设置，分机联动需反馈至主机。

3.2.3.23在生活、消防水泵管道上宜有消除水锤效应的设备。

3.2.3.24消火栓外观完好、箱内配置（水带、水枪、手动启泵按钮及软管卷盘）按设计图纸配备齐全，消火栓箱内操作启泵按钮能反馈报警信号。室外水泵接合器外观完好、无渗漏，标识清晰。

3.2.3.25 灭火器配置数量、设置类型及选择应符合现行国家标准，外观完好、压力正常、铅封完好。

3.2.3.26消防防排烟：机械排烟口无卡阻现象，显示位置与CRT主机对应相符，电动多叶风口动作、复位灵敏，无卡阻。风速与风压达到消防设计要求。消防风机的电机旋转方向正确，运行正常无异响，电流、温升正常，运行正常；屋面或露天设置的消防风机应有效的挡雨措施。

3.2.4电梯系统

电梯系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.4.1电梯具备电梯使用标识、技术监督局验收检验合格证、验收检验合格报告、电梯特种设备登记表、电梯随机资料、电梯产品合格证等资料；装修单位施工使用过的电梯，交付前进行一次全面检修及整改。

3.2.4.2电梯采用双电源供电、消防电梯具有消防应急电源，双电源转换开关正常，电源标识齐全、准确。

3.2.4.3超载试验应达到电梯能安全启动、运行和停止；曳引机工作正常。

3.2.4.4井道内无孔洞，井道管线穿墙孔应做封堵。

3.2.4.5急停、检修转换等按钮和开关的动作应灵活可靠，无锈蚀及损坏现象。

3.2.4.6导轨应安装在混凝土浇筑的墙体上。

3.2.4.7电梯系统五方对讲功能正常，对话清晰；轿厢内安装视频监控摄像机，监控图像能清晰分辨乘梯人员的面孔及内呼面板楼层显示。

3.2.4.8井壁、底坑不得漏水或渗水、积水、无垃圾，电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统的，应采取防倒水返水措施，排水泵排水量不应小于10L/s。

3.2.4.9曳引机承重梁安装应符合设计要求和施工规范规定。限速器绳轮、钢带轮、导向轮应牢固，转动灵活。

3.2.4.10动力电路、控制电路、安全电路应有与负载匹配的短路保护装置；动力电路应有过载保护装置。电梯接地保护应符合规范要求。

3.2.4.11电梯轿厢内应张贴电梯检验合格证。

3.2.4.12厅门地坎至轿厢地坎之间的水平距离偏差为0～+3mm，且最大距离严禁超过35mm，层门强迫关门装置应动作正常。

3.2.4.13机房照明、井道照明、轿箱照明功能正常，照明电源与电梯动力电源分开，机房及轿厢照明需具备应急功能。

3.2.4.14各种安全保护开关应稳定可靠。

3.2.4.15悬挂装置、随行电缆、补偿装置绳头组合应安全可靠，且每个绳头组合应安装防螺母松动和脱落的装置；钢丝绳无锈蚀、断股等异常；随行电缆无打结和波浪扭曲现象。

3.2.4.16层站指示信号及按钮位置正确指示信号清晰明亮，按钮动作准确无误，消防电梯应急开关工作可靠。

3.2.4.17泊梯开关功能需正常。

3.2.4.18极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能应可靠。

3.2.4.19轿厢自动门的安全触板或光幕应动作可靠，每层层门应能够用三角钥匙正常开启；当一个层门或轿门（在多扇门中任何一扇门）非正常打开时，电梯不得启动。

3.2.4.20电梯轿箱内设置应急照明，在紧急状态下能照明30分钟。

3.2.4.21电梯五方通话独立放线，电梯随行电缆中须有轿厢视频线；采用无线五方通话对讲时，须与原厂家电梯对讲系统兼容，不得破坏原厂家对讲设备，且后期不产生话费，符合国家相关无线电规范。

3.2.4.22电梯启动、运行和停止，自动平层装置功能正常，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。

3.2.4.23消防电梯具有排水功能，且设置独立集水井，供底坑积水时排水用。

3.2.4.24消防电梯满足消防设计要求，且能正常运作。

3.2.4.25扶梯应急安全回路正常，急停开关灵活、有效。

3.2.4.26井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。

3.2.4.27轿厢门需完好，无划伤破损及污渍。

3.2.4.28为防止电梯厅有水流入电梯井道，电梯层门入口与电梯厅前室地面须有5%坡度（或在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理）。

3.2.4.29层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面；厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象，关闭时上下门缝一致。

3.2.4.30电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下：离住户较近的电梯机房，应对基座采取特别减震措施。

3.2.4.31电梯坎应平整、整洁，设置自动排水系统（消防电梯有规范要求，以设计说明为准）；电梯底坑除缓冲器座、导靴座，以及排水设备外，底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为集水坑使用，在导靴、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水和渗水。

3.2.5智能化系统

智能化系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.5.1周界防卫与入侵报警系统

a）围墙电子围栏或拉力刮刀最下部合金线距离围墙顶间空隙不大于200mm。

b）周界探测器灵敏度（防误报）、盲区、防动物功能检测正常并能满足管理需求。

c）报警器的防拆报警功能：信号线开路、短路报警功能，电源线被剪的报警功能，报警信号联网上传功能检测正常。

d）报警事件存储记录的准确性、保存时间满足管理要求。

e）系统的撤防、布防功能，关机报警功能，系统后备电源自动切换功能等测试正常。

f）周界报警系统宜具备与视频监控系统联动并录像的功能。

g）报警系统管理软件（含电子地图）功能检测与任务书或合同书要求一致，精度、时间、适应性、稳定性、安全性以及图形化界面友好程度等满足使用与管理要求。

h）系统操作人员的分级授权、操作信息的详细只读存储记录等测试检查合格。

i）住宅户内紧急呼叫按钮功能正常，信号连接至监控中心。

j）与住宅相连，且高度在6m以下（含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台，应设置安全防护设施或装置、警示标识。

3.2.5.2电子巡更系统

a）巡更路线图设置有效，按图检查系统的巡更终端、读卡机的响应功能测试正常。

b）现场设备的接入率及完好率测试合格。

c）检查巡更管理系统编程、修改功能以及撤防、布防功能测试正常。

d）检查系统的运行状态、信息传输、故障报警和指示故障位置功能与测试情况一致。

e）检查巡更管理系统对巡更人员的监督和记录情况、安全保障措施和对意外情况及时报警的处理手段有效并满足管理要求。

f）对在线联网式巡更管理系统检查电子地图上的显示信息，测试故障时的报警信号以及和视频安防监控系统等的联动功能应有效。

g）巡更系统的数据存储记录保存时间应不小于30天。

3.2.5.3门禁及可视对讲系统

a）门禁系统采用数字式网络门禁的，可实时在线管理，主出入口人脸识别设备图像清晰，设别率达到99%以上。

b）所有门禁点位所在区域进行消防联动测试时，应具备断电开门功能。

c）围墙机、门口机、室内机、管理中心机使用正常，各方可正常呼叫、通话、开锁。

d）单元门口机安装设置在便于使用位置，室内机安装牢固，通话质量优良，可视图像清晰，电控锁开启灵活。

e）公共区域的出入口门禁，小区入口、组团入口、单元门入口、单元楼栋天台设置门禁控制器和读卡器的，应满足网络数字功能，如门禁卡刷卡数据与服务器联网，并具有记录实时查询，挂失功能。

f）组团门的高度不宜低于1.8米，门禁旁边应设视频监控摄像机，从外部进入时，无法接触到门禁内侧的开启按钮。

g）掉电后，检测系统启用备用电源应急工作的准确性、实时性和信息的存储和恢复能力，以及应急电源续航时间应达到合同约定（或产品说明）要求。

h）通过系统主机、出入口(门禁）控制器及其他控制终端，使用电子地图实时监控出入控制点状况，并防止重复迂回出入及控制开闭的功能检测有效；

i）测试系统对非法强行入侵及时报警、联动安全防护设备的能力应有效，相应警报信号提示应能满足现场管理需求。

j）对非法进入系统、非法操作、硬件失效等任何类型信息的及时报警的系统处理能力测试有效。

k）检测与本系统相关的综合安全防范管理系统、入侵报警系统及消防系统报警时的联动功能，以及本系统报警时与电视监控系统的联动切换录像功能，所有设计具备的上述功能应全部测试正常为合格。

l）出入口管理系统工作站应保存至少1个月(或按合同规定）的存储记录数据。

3.2.5.4停车管理系统

a）停车场出入口道闸识别区域有标识且配有减速带，道闸设计防砸功能，且功能测试正常。

b）车牌自动识别系统能自动抓取车牌并能形成数据，识别范围应涵盖国内所有车牌类型，识别率达到99%以上。

c）读卡器能准确识别无效卡，非接触IC卡读卡器检测读卡距离和灵敏度应与设计指标相符。

d）发卡（票）器吐卡功能正常，入场日期、时间等记录准确。

e）满位显示器、空车位及收费显示功能正常。

f）系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能检测正常。

g）停车管理系统与入侵报警系统的联动控制功能测试正常。

h）系统主机应保存至少1个月(或按合同规定）的车辆出入记录数据。

3.2.5.5闭路电视监控系统

a）摄像机安装牢固，无逆光安装点位，设备能满足白天图像清晰无干扰，夜间可以正常使用，具备红外或环境补光，保证看清人体轮廓特征，录像保存时间不应少于30天。

b）摄像机的防拆、防破坏等纵深防御功能，云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦，图像切换、防护罩功能的检测正常。

c）主干道、重要设备和重点场所、区域的监控范围无盲区，现场设备的接入率及完好率，开通稳定运行时间，矩阵监控主机的切换、遥控、编程、巡检、报警联动、视频报警联动、图像识别标识、记录，系统的跟踪性能等测试正常并能满足管理需求。

d）室内摄像机的安装高度以2.5-5m为宜，因层高不足时应安装在靠边合适位置或不低于限高位吊装，不得影响人车通行或容易发生触碰，室外以3.5-10m为宜，红外灯安装高度不超过4m，上下俯角20°为佳。

e）数字硬盘录像监控系统记录速度最高应不低于25fps，记录的检索、查找等功能检测正常。

f）监控系统应有后备电源供应系统，续航时间按合同约定（或产品说明）并保证2小时以上供电要求。

g）配置防高空抛物摄像机的，功能测试正常且清晰度与监控范围能满足使用需求。

3.2.5.6楼宇自控系统

a）检测系统对空调系统设备进行温湿度自动控制、预定时间表自动启停、节能优化控制功能，着重检测其测控点（温度、湿度、压差和压力等）与被控设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）的控制稳定性、响应时间和控制效果，并检测设备连锁控制和故障报答的正确性。

b）空调系统自控检测数量为每类系统不低于20%抽检，系统数量不大于5个时全部检测。被抽检系统全部合格时为检测合格。

c）在工作站或现场控制器模拟测控点数值或状态改变，或人为改变测控点状态时，记录被控设备动作情况和响应时间应合格；查阅历史记录和试运行记录判定节能优化控制应能满足管理要求。

d）检测系统对变配电系统的电气参数和电气设备工作状态的监测，利用工作站数据读取和现场测量的方法对电压、电流、有功/无功功率、功率因数、用电量等各项参数的测量和记录进行准确性和真实性检查，显示电力负荷及上述各参数的动态图形能比较准确的反映参数变化情况，并对报警信号进行验证。

e）变配电系统自控抽检数量每类参数应不低于20%，且数量不得少于20点，数量少于20点时全部检测。被检参数合格率在100%时为检测合格。

f）对高低压配电柜的工作状态、故障状态，电力变压器的温度，应急发电机组的工作状态、储油罐的液位及蓄电池组工作状态、不间断电源的工作状态进行检测时，应为全部检测，合格率为100%时为检测合格。

g）检测系统对公共照明设备（公共区域、过道、园区和景观）的监控，以光照度、时间表等为控制依据，设置程序控制灯组的开关，检查控制动作的正确性，并手动检查开关状态。

h）照明系统自控按照明回路的总数20%进行抽检，数量不少于10路，总数少于10时应全部检测，抽检数量合格率100%时为检测合格。

i）检测系统对给水系统、排水系统和中水系统进行液位、压力等参数检测及水泵运行状态监控和报警，通过工作站参数设置或改变现场测控点状态，监视设备的运行状态，包括自动调整水泵转速、投运水泵切换情况及故障状态报警和保护情况应满足设计要求。给排水系统自控抽检数量按每类系统的50%，且不得少于5套，总数少于5套时全部检测。被检参数合格率100%时为检测合格。

j）检测系统对冷热源、机组和交换系统进行系统负荷调节、预定时间表自动启停和节能优化控制功能，通过工作站或现场控制器对冷热源、机组和热交换系统、水系统设备控制和运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警情况及设备运行的联动情况检查，系统应能满足设计和使用要求。

k）核实冷热源、机组和热交换、水系统能耗计量与统计资料，确认其节能效果。

l）检测系统对建筑物内电梯和自动扶梯系统的监测，测试工作站对该系统的运行状态与故障的监视情况，并与电梯和自动扶梯系统的实际工作情况进行核实。

m）电梯系统自控检测方式为全部检测，合格率100%为检测合格。

n）检测中央管理工作站记录各种测量数据、运行状态、故障报警等信息的实时性和准确性，以及对设备进行控制和管理的功能。并检测中央管理工作站控制命令的有效性和参数设定的功能，保证中央管理工作站的控制命令被无冲突的执行。

o）检测中央管理工作站数据的存储和统计（包括检测数据、运行数据）、历史数据趋势图显示、报答存储统计（包括各类参数报警、通讯报警和设备报警）情况，中央管理工作站存储的历史数据时间应大于三个月。

p）检测中央管理工作站数据报表生成及打印功能、故障报警的打印功能应正常。

q）检测中央管理工作站操作的方便性，人机界面应符合友好、汉化、图形化要求，图形切换流程清楚易懂，便于操作，对报警信息的处理应直观。

r）检测系统操作权限的设置与控制，确保系统操作的安全性。

3.2.5.7办公网络与综合布线系统

a）电信间、设备间应提供220V 带保护接地的单相电源插座。

b）电信间、设备间应提供可靠的接地装置，检查接地装置的设置，测量接地电阻阻值。

c）进线间的照明、电源、接地、防火、防水等应符合设计要求。

d）铺设活动地板的场所，活动地板防静电措施及接地应符合设计要求。

e）布线线缆接头位置不允许设在穿线管内，管井内的接头应做防水处理，室内外接线需进行焊接或使用接线端子。

f）线槽、桥架吊装牢固，各段之间连接良好，安装牢固，接地可靠。

g）敷设线槽和暗管的两端宜用标志表示出编号等内容。

h）缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，外皮无破损。

i）线槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位、转弯处应绑扎固定。

j）桥架内线缆垂直敷设时，在缆线的上端和每间隔1.5m 处应固定在桥架的支架上；水平敷设时，在线缆的首、尾、转弯及每间隔5-l0m 处进行固定。

k）在水平、垂直桥架中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。对绞电缆、光缆及其他信号电缆应根据缆线的类别、数量、缆径、缆线芯数分束绑扎。绑扎间距不宜大于1.5m，间距应均匀，不宜绑扎过紧或使缆线受到挤压。

l）楼内光缆在桥架敞开敷设时应在绑扎固定段加装垫套。

m）缆线的弯曲半径符合规定。

n）缆线应有余量以适应终接和检测。对绞电缆预留长度：在工作区宜为3-6cm，电信间宜为0.5-2m，设备间宜为3-5m；光缆布放路由宜盘留，预留长度宜为3-5m，有特殊要求的应按设计要求预留长度。

o）综合布线系统信息端口，各配线架双绞线电缆必须有清晰、永久的编号。信息端口与它在相应楼层配线架内交接处的编号必须一致，上一级配线架与下一级配线架内相应交接处的编号也必须一致。信息端口与电缆的类别也应标明。

p）不同区域的双绞线电缆配线架应根据不同用途标注不同的色标，色标必须清晰、永久，便于区分，整个系统的色标必须一致。

q）光缆布线各配线架内光端口必须编号，上下级配线架内相应端口的编号必须一致，光缆类别（多模或单模）应标明。

3.2.5.8三网移动通信系统

a）三网移动通信应实现小区红线范围内信号全覆盖，包括电梯轿厢和井道。

b）网络可接入率，应在无线网络覆盖范围内的90%位置，99%的时间、在20秒内移动终端均可接入网络。

c）室内覆盖区内的可接通率应达到在室内覆盖区内的95%位置，并在99%的时间移动台可接入网络，室内覆盖系统区内掉话率应小于1%。

d）室内覆盖信号泄漏：在建筑物外10m-15m处，室内覆盖系统场强应在-85dBm以下。

e）各通信运营企业通信业务平等接入，用于用户业务开通的跳纤安装规范整洁并做好各自公司的标识标牌。

f）通信机房及各楼栋弱电井相关通信设备应按各运营企业分别安装计量电表并做好相关标识，强弱电分开布置并走线规范。

3.2.5.9背景音乐系统

a）园林和吸顶音响安装牢固平正，接线规范。

b）分区播放与控制功能正常

c）音质音量符合《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003）并符合设计要求：最高输出电平>85dB，输出信噪比（功放）>80dB，声压级90dB/W·M，频宽100-16000Hz。

d）具备多种数据存储介质和现场音源播放模式，且音质清晰无明显失真。

3.2.5.10监控中心

a）监控中心地面以静电地板敷设，地板下支撑柱有保护地线，地板下不应有积水，保持干燥。

b）监控中心内有设备接线图，线路布置规范并设置标识。

c）监控中心为双电源供电并相互手自动切换正常。

d）智能化各电子系统设备做好防雷接地，在机房应设置专用等电位联结排，防雷接地电阻应不大于4Ω。防雷设计采用共用接地系统时，大楼接地系统的接地电阻不应大于１Ω。

e）结合建设交付清单核对各子系统配置，通过相关管理系统配置界面与现场查验核对设备设施数量及其型号规格与清单100%相符为合格。

f）各系统安装调试、试运行正常，已连续正常试运行时间不少于一个月。

g）各智能化子系统已进行了系统管理人员和操作人员的培训，并有培训记录，系统管理人员和操作人员已可以独立工作。

3.2.6通风系统

通风系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.6.1风机及风机厢、风管外观完好，安装牢固可靠有铭牌标识，无碰伤、划伤及锈蚀等异样，材质应符合GB50243-2016《通风与空调工程施工质量验收规范》要求。

3.2.6.2风机能正常开启关闭、运行平稳，无明显震动，无异常噪声。

3.2.6.3所有通风管道连接完好，无漏缝破裂，管道内无杂物。

3.2.6.4风机及风机厢、风管减震支座或支、吊架，承重应符合设计及产品技术要求。

3.2.6.5 饮食业的底商或商铺应配置独立排油烟通道，不应与住户共用。

3.2.6.6 空调系统管道保温层完好，无破损。

3.2.6.7 VRV多联机各连接和密封部位不应有松动、漏气、漏油等异常现象。

3.2.6.8 VRV空调主机安装固定，风机无异常噪音且需设置制热时空调主机的排水措施。

3.2.6.9空调系统室内机在设备边界1m 外测试，设备运行使用分贝仪测试时允许噪声范围：昼间不应大于60dB（A），夜间（22时至翌日6时）不应大于50dB（A）。

3.2.6.10通风机传动装置外露部位以及直通大气进、出口，必须装设防护罩（网）或采取其他安全措施。

3.2.7燃气系统

燃气系统承接查验应满足以下基本要求：

3.2.7.1燃气系统设施整体外观质量良好，调压箱（柜）安装牢固可靠有明显铭牌标识。

3.2.7.2燃气表安装在室外时，应统一置于燃气表箱内，并加锁。

3.2.7.3管道立管安装穿墙时应设套管，套管高出地坪8-10cm与天花顶棚平齐，立管垂直度每5m以下不大于2mm。

3.2.7.4管网不能通过密封空间（应设在通风空间）；煤气管明敷每层需安装管夹牢固可靠，管道离墙面3.5cm-4cm。

3.2.7.5如有减压设备，应能自动工作并提供手动调控阀。

3.2.7.6供气管道应标有燃气标识及供气方向标识。

3.2.7.7管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。

3.2.7.8试压检验无泄露。

 湖南省住房和城乡建设厅办公室            2022年4月24日印发