德州市自然资源局等部门关于推行存量房带押过户登记业务的通知

德州市自然资源局等部门关于推行存量房“带押过户”登记业务的通知

德自然资字〔2023〕8号 

  
各县（市、区）自然资源局、司法局、人民银行，地方金融监督管理局，市住房公积金管理中心各县(市、区)分支机构，市不动产登记中心，各公证机构，各银行业金融机构:

为持续优化营商环境,进一步提升便民惠企服务效能，支持刚性和改善性住房需求，根据《中华人民共和国民法典》“抵押人可以转让抵押财产”的规定，在全市范围内鼓励推行存量房“带押过户”交易模式，保障抵押不动产依法转让，解决存量房转移过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，有效降低交易成本，防范交易风险，激发存量房市场活力，促进房地产平稳健康发展。现将有关事项通知如下:

一、业务模式概述

“带押过户”模式，即依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在存量房交易过程中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购房的情况，在买卖双方达成交易意向后，无需卖方提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现登记和金融有效衔接，避免过桥资金，防范交易风险。

二、办理流程

（一）买卖双方贷款抵押权人为同一银行的

1.买卖双方签订购房合同后,买方向银行申请贷款。贷款银行对买方贷款资格进行审核;

2.银行对买方贷款资格审核通过后签订借款合同、抵押合同。买方将首付款存入指定资金监管账户（银行资金监管账户或公证提存账户），买方、卖方、银行三方提交不动产登记申请书(转移登记+新设抵押权登记)、身份证明材料、购房合同、抵押合同共同申请不动产转移登记新设抵押权登记合并办理;

3.不动产登记机构一次性完成转移登记新设抵押权登记，将不动产登记证明(电子证照)发送至买方贷款银行。买方贷款银行按约定将贷款资金发放至指定资金监管账户，指定资金监管账户管理方原则上在两个工作日内将已存入的购房款存入卖方贷款银行和卖方账户，买方剩余款项及结算利息存入买方账户，完成结算；

4.银行线上提交抵押注销申请，不动产登记机构在线审核，审核结果推送至银行。

对于买方使用自有资金购房，无需贷款的情况，也可参考以上部分流程进行操作。

（二）买卖双方贷款抵押权人为不同银行的

1.不同银行开展存量房“带押过户”的须由买卖双方贷款银行同公证机构签订协议，明确由其中一方设立资金监管账户或使用公证机构公证提存账户作为指定资金监管账户；

2.买卖双方签订购房合同后，买方向银行申请贷款，贷款银行对买方贷款资格进行审核;

3.银行对买方贷款资格审核通过后签订借款合同、抵押合同。买卖双方同公证机构签订协议，买方将首付款存入指定资金监管账户后，买方、卖方以及各自贷款银行四方提交不动产登记申请书(转移登记+新设抵押权登记)、身份证明材料、购房合同、抵押合同共同申请不动产转移登记新设抵押权登记;

4.不动产登记机构一次性完成转移登记新设抵押权登记，将不动产登记证明(电子证照)发送至买方贷款银行。买方贷款银行将贷款发放至指定资金监管账户，指定资金监管账户管理方原则上在两个工作日内将已存入的购房款存入卖方贷款银行和卖方账户，买方剩余款项及结算利息存入买方账户，完成结算；

5.卖方银行线上提交抵押注销申请，不动产登记机构在线审核，审核结果推送至卖方银行。

各县（市、区）可优先推行买卖双方贷款抵押权人为同一银行的存量房“带押过户”，逐步开展买卖双方贷款抵押权人为不同银行的存量房“带押过户”。各县（市、区）在存量房“带押过户”开展过程中在保证交易安全的前提下也可探索开展其他存量房“带押过户”工作模式，逐步探索将“带押过户”模式拓展至商业用房、工业用房等范围。

三、交易资金安全

在“带押过户”开展过程中，各相关单位要做好资金风险防控工作，各银行、买卖双方需要交易资金监管服务、资金“公证提存服务”的，可由各银行和公证机构协商做好交易资金监管工作。各相关单位要坚持市场化、法治化原则开展业务，优化内部业务流程，做好内控、审批、发放、管理、统计等多方面沟通衔接，提高业务办理效率。要强化风险防控措施，梳理业务流程各环节可能存在的风险点，制定