连云港市住房和城乡建设局关于规范全市物业承接查验及备案管理工作的通知

连建物监〔2019〕336号

USHUI.NET^®提示：根据《 连云港市住房和城乡建设局关于公布规范性文件以及其他政策措施公平竞争审查清理结果的通知》 （ 连建法〔2022〕321号）规定，继续保留

各县区住建（规建）局，各建设单位、各物业服务企业：

为规范物业服务行业市场秩序，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主合法权益，根据《江苏省物业管理条例》《物业承接查验办法》等法律法规，结合本市实际，现就规范全市物业承接查验及备案管理工作有关事项通知如下：

一、物业承接查验的定义、原则和主体责任

（一）定义：物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

（二）原则：物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

（三）主体责任：建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；物业服务企业应对开发建设单位移交的资料、物业等进行清点和核查，移交的资料中应包括共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件等。

二、物业承接查验的范围

开发建设单位与业主签订的商品房买卖合同应明确约定物业共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。开发建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同中应包含以下物业承接查验内容：

（一）共用部位。包括但不限于:建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备。包括但不限于：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施。包括但不限于：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

三、物业承接查验行为授权方式

开发建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并向业主明示和说明。临时管理规约中应明确约定全体业主授权物业服务企业代为承接查验物业共用部位、共用设施设备事项。业主在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约及业主书面承诺应作为商品房买卖合同附件。

四、落实物业承接查验关键环节

新建物业项目承接查验工作应按照《物业承接查验办法》的有关规定执行，并做好以下几个关键环节工作：

（一）签订物业承接查验协议

新建物业小区交付使用15日前，开发建设单位与物业服务企业应按《物业承接查验办法》规定程序完成承接查验工作，共同确认查验结果并签订《物业承接查验协议》。物业承接查验协议应对承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

（二）落实承接查验备案手续

1.物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起30日内，持下列材料向物业项目所在地县区物业行政主管部门申请办理备案手续：

（1）承接查验备案表（四份）；

（2）前期物业服务合同、临时管理规约；

（3）物业共用部位、共用设施设备承接查验表；

（4）第三方机构承接查验报告（未委托可不提交）；

（5）物业承接查验协议；

（6）物业共用部位、共用设施设备和资料移交表；

（7）其它承接查验有关的文件。

2.各县区物业行政主管部门经审核资料齐全的，应在5个工作日内在《物业承接查验备案表》（一式四份）上盖章予以备案。备案部门、物业企业和开发建设单位各留存一份，另一份由县区备案部门报送市物业行政主管部门留存。

3.物业服务企业申请办理备案的承接查验资料与物业企业或开发建设单位留存的相关资料内容应完全一致。如不一致，以办理备案时提交的资料为准。

4.开发建设单位与物业服务企业属关联企业的，应共同委托第三方机构参与承接查验并在备案时提交第三方机构出具的承接查验报告；提倡非关联企业双方也委托具有专业能力的第三方机构参与承接查验工作。

（三）加强承接查验档案管理

1.物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会或物业管理委员会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会或物业管理委员会移交物业承接查验档案。

2.县区物业行政主管部门应按照档案管理相关规定妥善保管物业承接查验备案资料。物业服务企业、业主、业主委员会、物业管理委员会等可依据档案管理相关规定向县区物业行政主管部门申请查询、复制备案资料。

五、加强物业承接查验监督管理

1.开发建设单位及物业服务企业应据实完整填写物业项目查验表和移交表，共同保证提交的备案资料内容的完整性、真实性及合法性。县区物业行政主管部门在备案审核时一般只作形式要件审查。审核中发现资料存在错漏等问题的，可要求建设单位和物业企业补充提交、更正或作出说明。

2、新建商品房经竣工验收备案后，开发建设单位应根据《物业承接查验办法》要求，主动向物业服