湛江市国土资源局 湛江市城市规划局关于明确历史建设用地基准容积率的通知

湛江市国土资源局 湛江市城市规划局关于明确历史建设用地基准容积率的通知

各区人民政府（管委会），市直有关单位：

为解决我市2007年4月前已划拨、出让的建设用地在办理国有土地出让（转让）手续和开发建设过程中，因未明确容积率而造成无法核计土地出让金的问题，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发〔2003〕356号）等法律法规文件规定，结合我市实际，经市人民政府同意，现就明确历史建设用地基准容积率问题通知如下：

一、国有建设用地划拨土地决定书或国有建设用地使用权出让合同未明确规划条件，但政府供应土地时在供地方案或供地公告中已明确用地规划条件的，按供应土地时的用地规划条件确定容积率。

二、根据城市规划，涉及容积率调整的，其调整前容积率明确为：

（一）2007年4月1日前已限定规划条件（规划设计要点）或已批准修建性详细规划的，按原批准的规划条件（规划设计要点）或修建性详细规划确定容积率指标；曾多次批准的，或规划方案和规划条件（规划设计要点）两者容积率不同的，按最后批准值确定。

（二）取得国有建设用地使用权时未限定规划条件（规划设计要点）且修建性详细规划未经批准，但地块所在片区已编制控制性详细规划的，调整前容积率按批准的控制性详细规划确定。若控制性详细规划用途与土地权属证书证载土地用途不相符的，以土地权属证书证载土地用途为准，调整前的基准容积率按居住用地（住宅用地）2.0，商业设施用地或商务设施用地（商服用地）4.0，工业及仓储用地1.0确定。

（三）取得国有建设用地使用权时未限定规划条件（规划设计要点），且地块所在片区未覆盖控制性详细规划（或控规未明确地块容积率指标）的，调整前的基准容积率按居住用地（住宅用地）2.0，商业设施用地或商务设施用地（商服用地）4.0，工业及仓储用地1.0确定。

三、办理有关用地手续不涉及调整容积率的建设用地，已办理《房屋所有权证》、或已竣工验收尚未办理《房屋所有权证》、或已取得《建设工程规划许可证》、或经有批准权的部门下达房屋建设批准文件的，按权属证书或合法批准文件载明建筑面积计算的容积率为基准容积率。若上述经批准建筑面积计算的容积率居住用地（住宅用地）低于2.0，商业设施用地或商务设施用地（商服用地）低于4.0，则基准容积率按居住用地（住宅用地）2.0，商业设施用地或商务设施用地（商服用地）4.0确定。

四、本文件由湛江市国土资源局及湛江市城市规划局负责解释。

五、本文件自发布之日起施行，有效期五年。



湛江市国土资源局

湛江市城市规划局

2018年7月18日

一、制定的必要性

2007年4月1日起，我市实行楼面价的基准地价，办理土地使用条件变更、划拨土地补办出让等业务，涉及补交土地出让金的，评估地价时必须核实土地在出让或划拨时的规划条件。但在2007年4月份以前，特别是上世纪九十年代，我市在出让、划拨国有土地使用权时，大多没有明确约定容积率、建筑密度等规划条件，对办理划拨土地补办出让、土地使用条件变更（包括变更土地用途、调整容积率、“三旧”改造）等相关业务涉及评估计收土地出让金或者地价差时造成很大困难。

近年来，我省其他一些城市为解决类似历史遗留问题，结合当地实际出台了相关文件。我市由于一直未出台相关文件，没有明确的处理方法，国土部门在办理相关用地手续需要认定原容积率时非常棘手，把握不准，只能在征求规划管理部门后，再每宗地按照个案报市政府批准，增加了审批流程和办理时间。这类用地报件从申请到办结往往需要3-4个月时间，比其他用地报件用时多一倍以上。为破解这一难题，解决历史遗留问题，提高行政审批效率，我市很有必要出台规范基准容积率的文件。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”、 第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

（二）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

（三）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 （ 国发〔2001〕15号