湖南省发展和改革委员会等部门关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知【有效期5年】

各市州、县发展和改革委员会（局）、住房和城乡建设局、市场监督管理局：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据国家有关规定，结合我省实际，重新修订了《湖南省物业服务收费管理办法》，现印发你们，请遵照执行。



附件：《湖南省物业服务收费管理办法》



湖南省发展和改革委员会       湖南省住房和城乡建设厅

湖南省市场监督管理局

2022年4月1日





第一条  为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《湖南省物业管理条例》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。

第四条 业主按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人；物业服务人应当开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

第五条  物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。

省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费的管理监督工作。省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务质量等级标准。省市场监督管理局负责对全省违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

第六条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

第七条  实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整。

第八条  业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。

实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，将具体物业服务费收取标准报当地市、县发展和改革部门备案审查。

前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。

第九条  业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。

第十条  实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。

所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当全过程参与指导协商。

第十一条  实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条  实行包干制的物业服务费，包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行酬金制的物业服务费，所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

第十三条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）物业服务人固定资产折旧；

（九）经业主大会同意的其它费用。

依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条  物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；

（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；

（三）尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十五条  物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：

（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定；

（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任；

（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业