吉林省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

USHUI.NET^®提示：根据《 吉林省人民政府关于公布省政府行政规范性文件清理结果的通知》（吉政发〔2023〕14号》规定，继续有效


各市（州）人民政府，长白山管委会，长春新区管委会，各县（市）人民政府，省政府各厅委办、各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号，以下简称《意见》），进一步规范交易管理规则，创新监管机制，完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，促进我省土地资源的优化配置和节约集约利用，经省政府同意，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）严格执行土地管理法律法规。完善土地二级市场制度建设，遵守土地管理法律法规，结合当地实际不断完善交易规则，简化交易流程，降低交易成本，促进土地二级市场不断完善。

（二）认真贯彻落实《意见》精神。严格执行国务院关于完善土地二级市场建设的相关规定，着力解决土地二级市场运行中存在的问题，保护各利益主体合法权益。

二、完善建设用地使用权转让规则

（三）明晰建设用地使用权转让条件。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。以划拨方式取得的建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应按照划拨决定书约定开发建设并取得地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，应按照出让合同约定开发建设并已经支付全部土地使用权出让金。

（四）国有土地使用权转让应保障国有土地资产保值增值。国有企业或公有经济成分占主导地位的企业以及行政事业单位名下的建设用地使用权须通过土地二级市场交易平台公开进行转让，转让合同中须明确土地使用权交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，各地政府可行使优先购买权。

（五）明确以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让后的权能。以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，转让后直接变更为出让方式，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地用途改变的须经自然资源主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

（六）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

（七）落实差别化的税收政策。各地政府应根据本地实际情况,在权限范围内，严格落实城镇土地税相关政策措施，促进土地节约集约利用。

三、完善建设用地使用权出租制度

（八）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以有偿方式取得的建设用地使用权出租的，出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期，改变用途的须调整土地使用权出让金。

（九）规范划拨建设用地使用权出租管理。各地要加强划拨土地出租管理，以划拨方式取得建设用地使用权出租的，应上缴租金中所含土地收益并纳入土地出让收入管理。要制定配套政策和措施，明确主管、监管部门及其责任，规范出租程序，以标定地价为参照制定土地收益金的收缴标准，完善收缴方式，严格执行划拨土地出租收益金年度申报制度。要加强部门联动，实行财政、住房城乡建设、自然资源等相关部门协同配合的工作机制，建立划拨土地使用权出租收益收缴机构，健全巡查发现、举报和查处机制。

（十）营造建设用地使用权出租环境。市、县级自然资源主管部门应为土地使用权出租提供信息发布的线上服务平台以及线下有形场所，满足供需双方经济鉴证服务需求。

四、完善建设用地使用权抵押机制

（十一）明确不同权能建设用地使用权抵押条件。同一宗土地上，已预售、转让的房屋对应的土地使用权不得抵押，但不影响该宗地设定土地抵押权。在设定土地抵押权时，土地抵押的面积不包括已预售、转让的房屋所对应的土地使用权面积。未进行建设的划拨建设用地使用权可以单独抵押，已开发建设的，地上建筑物、构筑物等附着物应与划拨建设用地使用权一并抵押。

（十二）依法保障抵押权能。不以公益为目的的教育、医疗、卫生、养老等公共服务机构以有偿使用方式取得的建设用地使用权抵押须取得不动产权证书（土地使用证）。在抵押权实现时，抵押权人及受让方不得改变原不动产用途，并保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。

五、创新运行模式，规范市场秩序

（十三）建立土地二级市场交易平台。市、县级自然资源主管部门要在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，