沈阳市人民政府办公室关于印发《沈阳市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》的通知

USHUI.NET^®提示：根据《 沈阳市人民政府关于废止失效和修改部分政策性和规范性文件的决定》 （ 沈政发〔2024〕12号）规定，继续有效。

各区、县（市）人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：

  经市政府同意，现将《沈阳市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

  沈阳市人民政府办公室

  2022年11月30日

  （此件公开发布）


第一章 总  则

  第一条 为了贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）、《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）、《辽宁省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（辽政办发〔2021〕27号）精神，进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下称土地二级市场）管理，盘活存量土地资源，促进土地要素市场化配置和节约集约利用，结合我市实际，制定本细则。

  第二条 本细则所称的土地二级市场交易是指建设用地使用权人将依法取得的国有建设用地使用权进行转让、出租和抵押的交易行为，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。其中，涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

  已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租和抵押，可参照本细则执行。

  第三条 沈阳市土地储备中心及各分中心为市辖区土地二级市场交易管理机构，负责搭建线下、线上交易平台，对外提供土地供求信息收集发布、公开交易事项办理、成交结果信息公示等相关服务，负责加强土地二级市场交易事中事后监管，强化交易数据的统计分析，及时掌握市场运行情况及规律特征。

第二章 建设用地使用权转让

  第四条 建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或者分立等形式涉及的建设用地使用权转移，以及分割或者合并导致权属发生转移等法律、法规规定的其他情形。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应当一并转移。

  第五条 以出让方式取得的建设用地使用权转让应当符合下列条件（涉及司法转让的除外）：

  （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让价款，取得不动产权属证书（或者土地使用证）；

  （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（已投资额、开发投资总额均不含建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费）；

  （三）转让时地上房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书或者不动产权属证书；

  （四）土地出让时有产业投资协议等约束性条件的，应当取得监管单位同意转让的书面意见；

  （五）符合出让合同约定的其他转让条件且不存在法律、行政法规禁止转让的其他情形。

  以出让方式取得的建设用地使用权转移，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

  第六条 对于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，可以实行土地预告登记转让制度，按照“先投入后转让”的原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理不动产预告登记，并在预告登记证明文件附记栏备注转让情况，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。不动产预告登记证明文件可以作为办理建设项目规划建设等相关审批手续的依据。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。建设项目达到转让要求后，应当在90日内办理建设用地使用权转移登记，逾期未申请的，预告登记失效。

  第七条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应当符合以下条件并经有批准权的人民政府批准：

  （一）取得不动产权属证书（或者土地使用证）；

  （二）按照划拨决定书确定的条件开发建设；

  （三）具有房屋所有权证等合法的地上建筑物、其他附着物产权证明或者已依法办理工程规划许可证等建设审批手续；

  （四）涉及国有资产处置的，应当符合国有资产管理的相关规定。

  转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划和法律法规规定的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，土地出让年限从出让合同签订之日起算，可以按照相应土地用途的最高年限确定，也可以在最高年限范围内弹性确定出让年限。

  （五）不存在法律、行政法规及划拨决定书禁止转让的其他情形。

  第八条 国有建设用地使用权转让后，在行政许可内容不改变的前提下，受让人可凭变更后的不动产权属证书、原国有建设用地使用权有偿使用合同、转让合同及原核发规划批准部门出具的规划手续继续有效、同意建设单位主体变更的证明等，办理后续规划审批及不动产登记等相关手续。

  第九条 对于涉嫌闲置地块，在完成闲置土地调查、认定并确定处置方案后，可进入土地二级市场进行交易。其中政府、自然灾害等不可抗力以外原因造成土地闲置的，交易完成后，应当从土地转让价款中优先上缴土地闲置费。

  闲置土地转让后，应当重新明确开竣工时间及违约责任。

  第十条 转让工业用地的，受让方拟建设项目应当符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等要求。享受过政府相关支持政策、未履行出让合同或者招商引资协议等约定的相应义务的，应当取消其享受过的优惠支持政策，并按照要求补缴地价款或者由受让人承诺继续履行相应义务并承担违约责任。

  第十一条 政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权，划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的，可以直接办理转移登记；需有偿使用的，划入方应当持相关土地资产划转批准文件等，先办理有偿用地手续，再办理不动产登记。

  第十二条 以租赁方式取得的国有建设用地使用权，在缴清土地租赁价款、取得不动产权属证书，并按照租赁合同约定完成开发建设后，经自然资源主管部门同意或者根据租赁合同约定，可以将租赁的建设用地使用权转让。

  第十三条 以作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或者入股的机关批准。转让后，受让人可以保持作价出资或者入股方式申请办理不动产登记，也可以直接申请按照出让方式办理不动产登记。对于在国有企业改制时已将地上未取得房屋所有权证的划拨土地转为作价出资或者入股方式的，土地再次交易时，房屋仍未取得所有权证的，可以直接办理建设用地使用权转移登记。

  第十四条 以授权经营方式取得的国有建设用地使用权，允许在使用年期内在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。向集团公司以外的单位或者个人转让时，按照原批准文件规定权限批准后，办理土地使用权出让手续，补缴土地出让价款，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。

  第十五条 建设用地使用权分割、合并应当有利于土地开发利用和节约集约，拟分割、合并的土地应当权属清晰、具备独立成宗条件，未建设完成的项目，分割、合并前应当重新确定规划条件，已被认定为闲置土地拟以收回方式处置的不予分割、合并。宗地分割应当符合土地出让合同约定并满足不动产登记、规划审批、消防安全、环境保护、市政配套、交通安全等相关要求，已预售或者存在多个权利主体的，应当取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

  第十六条 经批准可以通过分割转让方式盘活存量土地、在建工程、“僵尸企业”的空闲地等低效用地，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应当在转让合同中明确有关权利义务；分割转让工业用地的，转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动；工业用地中的行政办公及生活服务设施用地不得单独分割转让。

  第十七条 多宗地在权利人一致、土地用途一致（或者符合用地兼容性）的前提下可以合并。涉及划拨、出让、作价出资或者入股等多种土地使用权类型的，统一办理为出让，其中的划拨土地应当按照土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可以选择保留划拨方式。土地合并后涉及剩余出让年限不一致的，依据土地使用权人申请，可以按照较短年限确定整宗地年限或者按照等价值有利于使用的原则重新确定剩余的土地出让年限，也可以补缴一定年限土地出让价款后按照较长年限确定整宗地年限。

  第十八条 建设用地使用权转让，不改变土地和地上建筑物利用现状的，可以按照证载用途转让；独立宗地改