山西省住房和城乡建设厅关于在城镇老旧小区改造中发挥住宅专项维修资金支持作用和建立物业管理服务长效机制的通知

各市住房和城乡建设局（太原市房产管理局）、山西转型综改示范区管委会：

为加快推进全省城镇老旧小区物业管理服务市场化进程，巩固城镇老旧小区改造成果，根据有关规定，结合我省实际，现就在城镇老旧小区改造中发挥住宅专项维修资金支持作用和建立物业管理服务长效机制通知如下：

一、总体要求

认真贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府有关决策部署，全面落实住建部《关于印发<推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案>的通知》、省政府办公厅《关于印发山西省推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案的通知》以及省委社会工作部、省审计厅等相关工作要求，在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中进一步发挥住宅专项维修资金支持作用，逐步提高城镇老旧小区专业化物业管理服务覆盖面，着力补齐城镇老旧小区物业管理服务短板，加快形成城镇老旧小区物业管理服务规范、稳定、有效、和谐的长效管理机制。

二、充分发挥业主委员会（物业管理委员会）主体作用

（一）进一步规范业主委员会（物业管理委员会）组建运行。属地房地产主管部门要协同街办（乡镇）按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）《物业管理条例》《山西省物业管理条例》等相关法律法规规定，对符合成立业主委员会条件的住宅小区召开业主大会，成立业主委员会。对尚未成立业主委员会的住宅小区，按照山西省住建厅《关于印发《物业管理委员会组建运行办法 （试行）》的通知》（晋建房规字〔2022〕191号）等有关规定，由街道牵头组建物业管理委员会，代行业主委员会职责，切实弥补业主组织缺失，破解城镇老旧小区治理难题。

（二）指导业主委员会（物业管理委员会）履行职责。属地房地产主管部门要协同街道（乡镇）指导业主委员会（物业管理委员会）严格按照《民法典》等规定，履行好业主大会赋予的职责。业主委员会（物业管理委员会）要主动公开人员组成情况、联系方式、履职情况，推动居民向业主委员会（物业管理委员会）反映合理诉求，通过业主委员会（物业管理委员会）督促物业服务企业按照合同约定提供服务，维护业主合法权益。在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。

三、畅通城镇老旧小区住宅专项维修资金使用渠道

（一）加大城镇老旧小区专项维修资金的归集度。对于未交存住宅专项维修资金的城镇老旧小区，业主委员会（物业管理委员会）要按照业主大会讨论通过的管理公约，组织编制交存清册（交存清册包括业主姓名、身份证号码、联系方式、资金余额等信息），由业主自缴或由业主委员会(物业管理委员会)代收后，及时将已归集的维修资金足额存入专户银行，并将银行出具的交款凭证（复印件）、加盖银行印章的交存清册（复印件）在小区公告，公告期不少于7日。对于已交纳住宅专项维修资金但余额不足首期交存维修资金30%的城镇老旧小区，要按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十二条的规定，由业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会组织业主续交。

（二）建立城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造使用住宅专项维修资金的用款机制。住宅专项维修资金，是专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中，由各市住建（房管）部门协同街办（乡镇）指导业主委员会（物业管理委员会），按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定的分摊原则，经分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，向业主公示后即可使用，具体按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第三章有关规定执行。分摊列支范围内业主已交存的维修资金余额不足以支付维修、更新和改造费用的，其差额部分由相关业主自筹补足。

四、进一步扩大城镇老旧小区专业化物业管理服务覆盖面