山西省物业管理条例【2010年修订版】

      （2004年9月25日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过根据2010年11月26日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议关于修改部分地方性法规的决定修正）

第一章  总 则

       第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

       第二条  本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

       第三条  配套设施齐全的物业推行物业管理；配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善配套设施。鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。

       第四条  省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

       设区的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

       县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。

第二章   业主和业主大会

       第五条  房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

       第六条  物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

       物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

       第七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

       只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。

       业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

       第八条  物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

      （一） 方便居民的生活和工作；

      （二） 有利于对物业实施统一管理；

      （三） 有利于社区建设与管理。

       第九条  有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：

      （一） 属于独立封闭式小区的；

      （二） 处于同一街区或者位置相邻的；

      （三） 配套设施设备可以共享的；

      （四） 其他可以整治成一个物业管理区域的。

       根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

       物业管理区域划分后，设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

       第十条  物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

      （一） 物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

      （二） 共用设施设备情况；

      （三） 建设单位、产权单位；

      （四） 业主总卢数、居住人口、产权构成比例；

      （五）物业服务企业名称、管理时间。

      物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案。

       第十一条  在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业服务企业均可以向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡 （镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

       （一） 房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

       （二） 房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%,但自第一个业主入住之日起满2年的。

       设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

       筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

       第十二条  筹备组负责下列筹备工作：

      （一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

      （二） 提出业主大会议事规则和管理规约草案；

      （三） 登记和确认业主身份；

      （四） 提出业主委员会委员产生办法草案；

      （五） 其他准备工作。

       筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

       第十三条  筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

       第十四条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

       业主大会决定筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定制定和修改业主大会议事规划、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

       第十五条  一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推 举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

       第十六条  业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

       业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

       召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

       第十七条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案：

      （一）业主大会成立的情况；

      （二） 业主大会议事规则；

      （三） 管理规约；

      （四） 业主委员会委员的基本情况。

      设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

       第十八条  业主委员会认为有必要，或者有百分之二十以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

       第十九条  业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

      （一） 因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

      （二） 连续3次无故缺席业主委员会会议的；

      （三） 因疾病等原因丧失履行职责能力的；

      （四） 以书面形式向业主大会提出辞呈的；

      （五） 拒不履行业主义务的；

      （六） 因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

       业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

       第二十条  业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

       业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。

       业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

       业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

       第二十一条  业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。

       业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三章  物业服务企业

       第二十二条  物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

       物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

       第二十三条  物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：

      （—）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；

      （二） 根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；

      （三） 选择专业性服务企业承担专项服务业务；

      （四） 制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；

      （五） 法律、法规规定的其他权利。

       物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

       第二十四条  物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

       （一） 履行物业服务合同；

       （二） 接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

       （三） 执行物业管理行业规范、服务标准；

       （四） 妥善保管物业有关资料；

       （五） 接受有关行政管理部门的监督管理；

       （六） 法律、法规规定的其他义务。

       第二十五条  物业服务企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起 10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该 物业管理区域。

第四章  物业管理招标投标

       第二十六条  前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。

       物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大 会。

       物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应

       物业服务企业资质的企业法人。

       第二十七条  新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于3 万平方米的，经物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部 门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

       业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

       第二十八条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

       （一） 现售商品房在现售30日前；

       （二） 预售商品房在取得商品房预售许可证前；

       （三） 非出售的新建物业在交付使用90日前。

       业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。

       第二十九条  评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

       依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二第三十条招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

       招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地设区的市、 县（市、区）房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。

       第三十一条 物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第五章  前期物业管理

       第三十二条  本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。

建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。

       第三十三条  前期物业服务合同的内容由建设单位与物业服务企业约定，一般包括下列事项：

      （—）双方的权利和义务；

      （二） 物业的基本情况；

      （三） 服务事项、质量和费用；

      （四） 计费方式和收费起始时间；

      （五） 合同期限和合同解除条件；

      （六） 违约责任。

       前款规定的服务事项一般包括下列内容：

      （—）物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；

      （二） 环境卫生、绿化管理；

      （三） 物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项；

      （四） 物业装饰装修管理；

      （五） 物业档案资料管理。

       第三十四条  建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内，与物业服务企业办理物业的交接验收手续。

分期建设的物业，建设单位应当与物业服务企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。

       第三十五条  建设单位和物业服务企业办理物业的交接验收手续时, 物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续：

      （一）物业（不合业主个人房屋）权属资料；

      （二）设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料；

      （三）规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

      （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

      （五）前期物业管理所必需的其他资料。

       第三十六条  未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

       第三十七条  建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。

       物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。

第六章  物业管理服务

       第三十八条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同氾本。

       物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

       第三十九条  业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，按照本条例第三十五条的规定，与物业服务企业办理物业的交接验收手续。

       第四十条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

       物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时， 应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

       第四十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接 受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

       前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

       物业服务企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

       第四十二条  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

       物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、 收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

       物业服务收费实行政府指导价的，物业服务企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

       第四十三条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

       物业服务费用实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业