宁波市住房和城乡建设局等部门关于商品房预售资金监管有关问题的补充通知

各区县(市)、开发园区住房城乡建设行政主管部门，人民银行各县(市)支行，市住房公积金管理中心、各分中心，国开银行宁波市分行，各政策性银行宁波(市)分行、国有商业银行宁波市分行、股份制商业银行宁波分行，邮储银行宁波分行，宁波银行、东海银行、通商银行、各城市商业银行宁波分行，省农信联社宁波办，各农村信用联社、农村商业银行，各外资银行宁波分行，各房地产开发企业：

为贯彻落实《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》(以下简称《细则》)文件精神，结合工作实际，现就商品房预售资金监管工作中有关问题补充通知如下：

一、关于预售资金监管范围

(一)商品房项目预售资金应当全部存入资金监管账户。

(二)按土地出让合同约定，由房地产开发企业自持的商业办公等不纳入预售部分，在房地产开发企业提供相应资金保障措施的前提下，其对应的工程造价不纳入重点监管资金额度。

(三)《细则》第九条第一款中的土地抵押担保贷款按照实际发放贷款余额的本息纳入预售资金监管。

(四)预售资金监管账户资金包含已网签商品房预售合同价款中的应收账款(分期付款以及按揭贷款等)。

(五)商品房预售资金监管应当以“保障项目竣工和交付”为原则，在预售资金监管账户资金满足重点监管资金额度的前提下，监管账户中实收资金超出本项目已完工部分工程款项的结余部分，可以用于其他支出。

二、商品房项目土地抵押担保贷款本息的归还

预售资金监管账户实收资金已达到剩余工程造价的130%且支付本项目已完工部分工程款项后仍有结余的，房地产开发企业和土地抵押贷款银行可以申请从监管账户中划转相应资金，用于归还土地抵押担保贷款本息。

监管银行应当做好风险评估，监督贷款归还的落实情况。

三、关于特殊情况的工程款项支付

属于水、电、气等配套工程的，监管银行可以凭房地产开发企业与自来水公司、电力公司、燃气公司等公共服务企业签订的工程协议支付工程款。

四、关于现金保函

(一)现金保函应为履约保函，主要用于担保本项目工程款项的支付以及土地抵押担保贷款本息的归还。

(二)出具现金保函的主体原则上应为本地银行，监管银行及其系统内银行机构可以就其监管的商品房预售项目出具现金保函。

(三)现金保函有效期限原则上至商品房项目完成不动产首次登记。

(四)现金保函由监管银行审核并上传预售资金监管系统。房地产开发企业提供现金保函的，商品房预售资金仍应及时、足额存入或划入监管账户。

五、关于监管银行的变更和监管账户的注销

(一)商品房项目预售资金监管银行发生变更的，前后监管银行应当及时完成账目及资金的交接手续。

(二)监管账户的注销原则上以监管项目所有批次商品房完成不动产首次登记为条件和时间节点。

六、关于监管协议

房地产开发企业与监管银行可以参照参考文本(见附件)并按照监管规则拟定监管协议。



附件：商品房预售资金监管协议书（参考文本）.

 
宁波市住房和城乡建设局

中国人民银行宁波市中心支行

宁波银保监局

宁波市住房公积金管理委员会办公室

2020年1月19日

附件

    市预监（      ）   号

商品房预售资金监管协议书

甲方：                     （监管银行）

乙方：                     （房地产开发企业）

丙方：                    （工程监理单位）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

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一、乙方开发建设的        项目，坐落位置：                 ，土地证证号：                 ，土地面积：        平方米，总建筑面积：       平方米，总套数：           ，工程预算清册总额：     万元，土地抵押担保贷款本金余额：        万元，贷款利率（或利息）：      （万元），预计售楼款约为：      万元，其中          作为本协议项下的监管项目，甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行               ，专户名称：                ，预售资金账户账号             。

三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》等规定，负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。

四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，乙方不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。

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甲方有权对监管项目开展不定期巡查，掌握监管项目的销售情况。乙方应当向甲方提交包括合同编号、网签应收金额、网签实收金额等内容的对账清单，甲方应当核对总额,在政府监管部门需要时对售房款到账总额进行盖章确认。

六、乙方必须根据有关规定，接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后     天内，应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，甲方应当及时确认合同约定的预付款到账情况，配合乙方办理商品房预售合同备案登记手续。

八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的，甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的，甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。

九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请，丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。

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十、预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金，一般监管资金是指超出重点监管资金额度的预售监管资金。重点监管资金实行动态监管，重点监管资金额度为预售监管资金每一支付时点至商品房交付条件具备时，剩余工程造价的130%和已发放土地抵押贷款本息余额的总和。

十一、乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目开发建设需要。

甲方根据建设监理企业出具的工程进度证明支付相应的工程款项。从预售资金监管账户监管资金中支付工程款项的，施工总承包单位为收款方。监管银行支付工程款项，应当经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方共同签字确认，凭发票及相关材料划入施工总承包单位账户；确需直接划入分包单位账户的，发票及相关材料需经施工总承包单位签章确认并提供分包合同。属于水、气、电等配套工程的，监管银行可以凭房地产开发企业与自来水公司、燃气公司、电力公司等公共服务企业签订的工程协议支付工程款。

  从预售监管资金中支付非工程款项的，应当经过房地产开发企业、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定，由甲方凭发票及相关材料进行支付。

十二、违约责任

（一）因丙方未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与乙方依法承担赔偿责任。

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（二）丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，造成项目建设延误的，由丙方按照乙方所受经济损失的   %承担赔偿责任。

（三）因甲方未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方与乙方应当依法承担赔偿责任。

（四）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

（五）因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，依法承担赔偿责任。

十三、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第      项处理：

（一）向有管辖权的人民法院起诉。

（二）向         仲裁委员会申请仲裁。

十四、协议的终止

本协议项下商品房监管项目具备交付条件后，乙方凭相关证明材料向甲方提出监管资金账户撤销申请。商品房监管项目土地已抵押（不含在建工程抵押）的，乙方应当在土地抵押权注销后，方可申请监管资金账户撤销。

乙方应当将监管资金账户撤销申请同时报送属地住建部门。

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十五、乙方以现金保函替换同等额度监管资金的，应当将现金保函提交甲方保管，甲方应审核现金保函是否符合预售资金监管要求。

乙方使用现金保函的，仍需将预售资金存入监管账户。

十六、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十七、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从属地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

十八、本协议共计     页，一式三份，甲、乙、丙三方各一份，并由房地产开发企业上传至预售资金监管系统备案。

十九、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方: （公章）      乙方: （公章）      丙方: （公章）

负责人签名：        负责人签名：        负责人签名：

业务联系人：        业务联系人：        业务联系人：

联系电话：          联系电话：          联系电话：

 

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