湖州市人民政府关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见

湖州市人民政府关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见

湖政发〔2011〕11号

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 （ 国办发〔2011〕1号)、《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电〔2011〕22号）等文件精神，进一步加强房地产市场调控力度，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，提出如下实施意见：

  一、总体要求

  各级各部门要统一思想，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策，强化工作责任，采取有力措施，遏制投资投机性购房，加快保障性住房建设，改善人民群众居住条件。

  二、目标任务

  确保全市2011年新建商品住房价格增幅不高于当年地区生产总值增幅。各县区政府要切实承担责任，狠抓政策落实，确保辖区内房价增幅不高于地区生产总值增幅。

  三、切实落实保障性住房建设任务

  进一步完善“6+2”城乡保障性住房体系，认真落实省政府与市政府签订的保障性安居工程建设目标责任书，2011年全市新开工建设廉租住房1.24万平方米、经济适用住房12.5万平方米、公共租赁住房40万平方米、限价商品住房116万平方米，城市棚户区和城中村改造155.28万平方米，新增廉租住房保障户660户。各级各有关部门要将保障性住房建设目标任务落实到具体项目、具体地块，确保11月底前全部开工建设。要加快在建项目施工进度，确保按计划完成建设投资任务（2011年湖州市保障性住房建设目标任务分配详见附件）。

  四、全面落实差别化信贷政策

  居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房，首付款比例不得低于30%；申请贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的居民家庭发放住房贷款。市人行可根据房地产市场变化情况，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的政策。市银监局要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，发现违规行为予以严肃处理。

  住房公积金贷款优先保障缴存职工家庭购买首套普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

  五、严格执行差别化税收政策

  个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按销售收入与购入价款的差额征收营业税；将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

  购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税。购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

  充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用。市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

  六、加强住房用地年度计划管理

  各级国土资源部门要按照批准的住房建设规划要求，科学制定城市年度住房供地计划，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件，接受社会公众监督，正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。

  七、增加土地有效供应

  充分发挥土地利用总体规划和城市总体规划对房地产业平稳健康发展的统筹、引导和管控作用。确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%。今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。合理配置各类土地资源，严格按住房规划要求落实各开发项目建设规划指标。在土地出让阶段明确项目建设类型，科学调整开发结构。加强土地利用规划、城市总体规划等实施管理，严禁擅自变更土地规划用途。

  八、规范土地出让行为

  在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。新出让的普通住宅用地出让条件中，应包含中小套型住房的建设比例、开竣工时间及违约处罚条款等内容，确保中小套型住房供应结构比例严格按照住房规划要求落实到位。

  九、加强土地监管

  各部门要加大土地批后监管和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，推进商品住房加快开工、建设，确保市场持续有效供应。认真落实房地产项目开竣工申报制度，公开曝光不履行申报义务的企业，并规定其至少1年不得参加新的土地出让交易活动。未按时缴纳土地出让价款的单位，在付清合同应付价款前不得参与新的土地出让交易活动。依法加大闲置土地清理处置力度，对已供房地产用地，闲置一年以上不足两年的，收取土地闲置费；闲置超过两年的，及时收回土地使用权。符合城市规划的收回闲置土地，应优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。严厉打击擅自改变保障性住房用地性质和非法转让土地使用权的行为，一经发现坚决纠正、严肃查处、追究责任。

  土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同。分期付款的，自土地成交后1个月内至少缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，付款时间最长不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等内容。上述约定不完备的不得签订合同，违规签订合同须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同，终止供地，不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款须收回土地。

  十、加强预售资金监管

  严格执行市建设局、市人行、市银监局联合印发的《湖州市商品房预售资金监管实施细则