德州市自然资源局等部门关于进一步深化不动产“带押过户”服务模式的通知

各县（市、区）自然资源局、司法局、住房城乡和建设局、工业和信息化局、商务局、地方金融监督管理局，市住房公积金管理中心各县（市、区）分支机构，中国人民银行各县（市、区）支行，市不动产登记中心，各公证机构，各银行业金融机构：

为持续优化营商环境，有力促进房地产市场平稳健康发展，推动以市场化方式盘活企业群众存量资产，实现带押不动产交易登记流程更优、效率更高、成本更低、风险更小，最大限度提升企业群众获得感、幸福感，根据《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）、《关于开展不动产“带押过户”登记服务模式的通知》（鲁自然资字〔2023〕69号）精神，在全市范围内进一步深化“带押过户”服务模式，在新旧抵押权分段模式基础上探索增加双预告登记模式和抵押权变更模式，不动产业主和银行可自由选择。

一、业务模式概述

（一）新旧抵押权分段模式

新旧抵押权分段模式，即是通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

（二）双预告登记模式

“带押过户”双预告登记模式，即在不动产交易过程中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购买不动产的情况，在买卖双方达成交易意向签订买卖合同后，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理不动产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告登记”办理完成后，买方银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，贷款资金存入提存账户后，转移预告登记及抵押预告登记同步转为正式登记，提存机构完成资金清算，卖方银行单方申请注销原卖方抵押登记，实现不动产“带押过户”。

（三）抵押权变更模式

抵押权变更模式，即是通过抵押权变更实现“带押过户”。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

二、业务操作流程

买卖双方贷款银行与不动产登记机构、住房公积金、公证处提前签订合作协议。买卖双方贷款银行为同一家银行，且银行有内部资金监管账户可实现交易全程资金监管的，可不使用公证提存账户，资金清算由银行完成。

（一）新旧抵押权分段模式

1.买卖双方签订购房合同后，买方向银行申请贷款。买方贷款审核通过后，买方和银行签订借款合同、抵押合同等资料，买卖双方与公证处签订提存协议。买方将首付款存入公证提存账户。

2.买方银行和买卖双方在买方银行通过不动产登记“一网通办”平台线上申请不动产转移登记及新设抵押权首次登记合并办理，买方银行提交申请后买卖双方根据收到短信通过“爱山东”平台完成交易确认。买卖双方不便在线上办理的，可和银行工作人员一起到不动产登记窗口现场办理。

3.不动产登记机构一次性完成不动产转移登记及新设抵押权首次登记，将不动产登记证明（电子证照）发送至买方银行。向公证处和买卖双方银行推送信息进行告知。

4.买方银行按约定将贷款资金发放至公证提存账户，公证处完成资金清算，将提存账户中的购房款存入卖方贷款银行和卖方账户，买方剩余款项存入买方账户。

5.卖方银行线上提交抵押注销申请，不动产登记机构完成抵押注销登记，登记结果推送至卖方银行和住房公积金。

（二）双预告登记模式

1.买卖双方签订购房合同后，买方向银行申请贷款。买方贷款审核通过后，买方和银行签订借款合同、抵押合同等资料，买卖双方与公证处签订提存协议。买方将首付款存入公证提存账户。

2.买方银行和买卖双方在买方银行通过不动产登记“一网通办”平台线上申请办理不动产转移及抵押“双预告登记”，银行提交申请后买卖双方根据收到短信通过“爱山东”平台完成预交易确认。买卖双方同时提交同意转移预告登记转本登记的申请。买卖双方不便在线上办理的，可和银行工作人员一起到不动产登记窗口现场办理。不动产登记机构完成“双预告登记”业务审批，向买方银行推送不动产抵押预告登记证明。

3.买方银行依据抵押预告登记结果放款，将买方的银行贷款直接存入公证提存账户。

4.买方银行和买卖双方在买方银行通过不动产登记“一网通办”平台线上申请办理“双预告登记”转本登记，银行提交申请后买卖双方根据收到短信通过“爱山东”平台完成交易确认。买卖双方不便在线上办理的，可和银行工作人员一起到不动产登记窗口现场办理。不动产登记机构依据公证处出具的提存证书（买卖双方贷款银行属同一银行的，可由银行出具），将转移预告登记及抵押预告登记同步转为正式登记，可向买方免费邮寄不动产权证书，向买方银行推送不动产抵押正式登记证明，向公证处和卖方银行推送信息进行告知。

5.公证处完成资金清算，将提存账户中的购房款存入卖方贷款银行和卖方账户，买方剩余款项存入买方账户。

6.卖方银行线上提交抵押注销申请，不动产登记机构完成抵押注销登记，登记结果推送至卖方银行和住房公积金。

（三）抵押权变更模式

1.买卖双方签订购房合同后，买方向银行申请贷款。买方贷款审批通过后，买卖双方与公证处签订提存协议。买方将首付款存入公证提存账户。

2.买卖双方和双方银行签订抵押权转移和变更协议。买卖双方和双方银行通过不动产登记“一网通办”平台线上申请（买方银行提交）不动产转移登记和抵押权转移、变更登记合并办理，内容包括将房屋所有权人转移至买方，抵押权人转移至买方银行，抵押人转移至买方，抵押金额、抵押期限等内容变更为抵押权变更协议约定内容，同时注销卖方银行抵押权，银行提交申请后买卖双方根据收到短信通过“爱山东”平台完成交易确认。买卖双方不便在线上办理的，可和银行工作人员一起到不动产登记窗口现场办理。

3.不动产登记机构一次性完成不动产转移登记和抵押权转移、变更登记，将不动产登记证明（电子证照）推送至买方贷款银行，将原抵押注销信息推送至卖方贷款银行，相关信息同步告知公证处。  

4.买方银行按约定将贷款资金发放至公证提存账户，公证处完成资金清算，将提存账户中的购房款存入卖方贷款银行和卖方账户，买方剩余款项存入买方账户。

以上三种模式流程适用于二手房、工业、商业等不动产交易。

三、“公证提存零收费”和“网上全闭环”服务

为保障不动产“带押过户”中买卖双方财产和资金安全