日照市住房和城乡建设局 日照市民政局 日照市财政局关于印发《日照市住宅专项维修资金管理办法》的通知

各区县、功能区住建局、民政局、财政局：

为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定了《日照市住宅专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。



日照市住房和城乡建设局

日照市民政局

日照市财政局

2024年1月31日

（此件公开发布）




第一章  总  则



第一条  为加强对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《日照市物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条  本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条  市住房城乡建设主管部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金的指导和监督工作。

市级物业主管部门负责日照街道、石臼街道、秦楼街道、卧龙山街道、香河片区维修资金的交存、使用和管理工作。

各区县、功能区物业主管部门负责本辖区内（不含市级管理区域）维修资金的交存、使用和管理工作。

镇人民政府（街道办事处）落实维修资金的使用管理和续交工作，负责调解处理发生的纠纷；社区居委会协助镇人民政府（街道办事处）做好相关工作。

维修资金管理事权调整的，按照调整后的规定实施。

第六条  出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

第七条  业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。

第八条  市级物业主管部门应加强维修资金管理信息系统的建设和运维管理，提高维修资金管理效率。



第二章  交  存



第九条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，应当按照本办法的规定交存维修资金。

商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为标准层六层（含六层）以下的多层住宅70元，标准层七层(含七层)以上的高层和非住宅建筑90元。单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）按照每个1500元交存。

第十条  商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。建设单位应当与业主在购房合同中约定按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。

建设单位不得代收维修资金，应当由业主直接交存到专户。

未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

第十一条  截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十二条  物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。

第十三条  物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

第十四条  公共收益扣除业主委员会（物业管理委员会）办公和业主大会同意的其他经费后，剩余部分用于交存、补充维修资金，具体交存比例由业主大会决定。

第十五条  房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向小区业主委员会(物业管理委员会)或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交标准按照原首期住宅专项维修资金的交存标准确定。

业主逾期不续交维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）居民委员会应当书面催告在合理期限内续交；业主拒不履行续交义务的，业主委员会（物业管理委员会）可以通过法律途径解决。



第三章  使  用



第十六条  维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，通常一次集中表决一个或多个维修项目，可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

一般使用主要适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备非紧急性的维修、更新和改造，通常一次表决一个维修项目。

应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造，采取应急程序时事前不用表决、事后公示。

支持和鼓励建立救急维修制度，以小区为单位建立救急维修账户，通过业主共同决定，将房屋账户增值部分和公共收益存入救急维修账户，用于紧急情况下的维修。

第十七条  计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十八条  维修资金计划使用，由业主委员会（物业管理委员会）根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应当由业主委员会（物业管理委员会）和物业服务人签订委托协议书后执行。

支持和鼓励按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新、改造有关的保险和电梯公共责任险。

第十九条  维修资金的计划使用程序，业主委员会（物业管理委员会）或者其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘信用较高、具有相应能力的维修单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

第二十条  维修资金的一般使用程序，业主委员会（物业管理委员会）物业服务人接到业主报修或者发现问题后，联合进行现场核实，由业主委员会（物业管理委员会）组织编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核备案并组织实施。

业主委员会（物业管理委员会）也可委托物业服务人组织实施。

二十一条  有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水（排污）公共管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十二条  出现需应急维修情形时，物业服务人或业主应当将有关情况报告业主委员会（物业管理委员会）和社区居委会，经现场共同查验确认后，由业主委员会（物业管理委员会）立即组织编制预算清单，连同现场查验报告等资料，报物业主管部门审核备案并组织维修。待工程开工3日内，按总工程款的30%拨付至维修单位账户。

第二十三条  维修组织单位应当选聘具有相应能力的维修单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。

第二十四条  涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第二十五条  应急维修工程竣工验收后，维修组织单位应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料。

公示期满无异议后，物业主管部门将剩余工程款拨付至维修单位账户。

相关业主在公示期间提出异议的，由异议人与维修组织单位协商解决。协商不成的，异议人可以向镇人民政府（街道办事处）申请调解。调解不成的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十六条  计划使用和一般使用原则上开工7日内拨付总工程款的50%，竣工验收后15日内再拨付剩余工程款。

第二十七条  因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。